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华夏中海商业REIT正式获批

2025年10月10日 18:05
来源: 界面新闻
编辑:东方财富网

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  9月22日,华夏中海商业REIT取得中国证监会准予注册批复及深圳证券交易所无异议函。作为中国海外发展有限公司(股票代码:00688.HK,以下简称“中海”)旗下商业资产上市平台,该产品的成功获批,不仅标志着中海在资产运营管理上的重要突破,也为行业布局消费REITs市场、推动商业地产转型提供了全新范本。

  核心资产为基:存量改造标杆,经营质效双优

  作为华夏中海商业REIT的首发资产,佛山映月湖环宇城是中海旗下处于成熟运营阶段的标杆自持物业。

  该项目总建筑面积约15.35万平方米(可出租面积约6.39万平方米),坐落于粤港澳大湾区广佛极核——国家级改革平台“广佛高质量发展融合试验区”(映月湖片区)先行区,地处广佛东西交通大动脉交汇处,区位优势显著。周边3公里常住人口约43万,是目前区域内重点大型购物中心,兼具交通通达性及市场稀缺性。

  其前身南海怡丰城于2014年5月开业,2020年3月中海完成收购后更名为佛山映月湖环宇城。中海收购该项目后进行精准的改造、提升,推动多元化的科学业态组合,分散租户结构,实现持续提质升级,经营质量与现金流稳定性持续向好。2020至2024年间,项目营业收入年均复合增长率达24.75%,近三年租金收缴率均保持在99%以上,成为收购盘活存量资产典范。

  专业运营赋能:实力房企+专业机构,打造高效治理体系

  华夏中海商业REIT的发起人中海拥有46年房地产开发与不动产运营管理经验,具备行业领先的设计、开发、建造、运营、物业服务等全产业链整合联动能力,是卓越的国际不动产开发运营集团。

  中海商业发展(深圳)有限公司(以下简称“中海商业发展”),系中海旗下专业的商业资产运营管理平台,已逐步构建起覆盖购物中心、写字楼、长租公寓、酒店及产业园区的城市运营价值生态圈,拥有行业领先的全业态开发与运营能力。购物中心业务是其核心引擎,由标准产品线“城、荟、坊”和非标产品线“里、巷、集”构成的“3+3产品矩阵”可全方位覆盖城市、区域、社区,响应不同客群需求,实现多层扩张。截止2025年中,中海商业发展已在15座高能级核心城市完成消费类项目战略布局,在营项目超30座,管理规模超400万平米(含轻资产)。自2020 年以来,管理规模与运营收入的年均复合增长率分别达 22.3%和27.1%,势头强劲。

  华夏中海商业REIT将依托中海丰富的运营经验与专业团队的协同能力,构建兼具专业性和独立性的“统筹+实施”架构,为资产长期稳健运营提供坚实保障。即由中海商业发展作统筹机构,其子公司中海环宇商业管理(深圳)有限公司(以下简称“中海环宇商管”)作实施机构,通过强大的运营体系,从人员、资金、平台资源全方位赋能项目运营。同时,中海环宇商管承接了原项目核心运营团队,可以有效保障运营策略的连续性与执行落地效率。基金通过兼具激励与约束的运管费设置,进一步调动一线团队积极性,助力项目业绩提升。

  值得一提的是,为强化与投资者利益协同,基金原始权益人中海环宇商业发展(深圳)有限公司(以下简称“中海环宇商业”)及中海关联方拟认购不低于20%的基金份额,通过资本绑定增强运营责任意识,确保与投资人利益一致。

  此外,华夏中海商业REIT的计划管理人中信证券与基金管理人华夏基金均具备专业优势:中信证券业务横跨证券、基金、期货、外汇和大宗商品等多个领域,是国内首家资产规模突破万亿元的证券公司,主要财务指标连续十余年位居行业首位,各项业务均保持市场领先。华夏基金依托以资产配置为核心、全品类覆盖的投研体系,实现资管规模持续增长,截止2025年二季度末,管理资产规模超3万亿,稳居国内基金公司前列。同时,华夏基金已建立从Pre-REITs前期项目培育到上市流动性管理的全流程业务链条,在管REITs产品单数、规模均为市场第一。

  发展前景可观:资产储备充足,具备强劲持续扩张能力

  华夏中海商业REIT的推出,不仅拓展了资产证券化的通道,也契合当前消费REITs的政策鼓励与行业转型趋势,未来成长空间可期。在扩募资源方面,中海旗下购物中心板块目前持有多处优质商业资产,分布在北京、上海、广州、南京等一线及新一线城市核心地段,包括北京中海大吉巷、上海真如环宇城MAX、佛山千灯湖环宇城、珠海前山环宇城等项目。这些资产与映月湖环宇城在区位能级和运营模式上协同性强,为REITs后续扩募提供丰富标的,有望形成“首发运营—优化提升—扩募扩容”的可持续发展闭环,进一步做大基金规模并增强收益稳定性。

  从行业意义看,华夏中海商业REIT为房企盘活存量商业资产提供了可复制的“收购-调改-盘活”样本。通过发行REITs,发起人可回笼资金、降低负债、提升资金周转效率;基金上市后还将依托市场监督机制倒逼运营持续优化,进一步释放资产潜在价值。正如中指研究院所言:“此类项目标志着房企轻资产转型进入深化阶段,推动行业从‘重开发持有’转向‘轻资产运营’,促进商业地产迈向高质量发展。”

  当前,中国消费市场正逐步从规模扩张转向质量升级。消费REITs以其现金流稳定、贴合消费趋势的特点,正成为资本市场的热门配置类别。华夏中海商业REIT的获批,不仅进一步丰富了消费REITs产品选择,也为投资者带来兼具稳健收益与成长前景的重要选项,推动REITs市场向专业化、规模化方向不断演进。

(文章来源:界面新闻)

(原标题:华夏中海商业REIT正式获批)

(责任编辑:3)

 
 
 
 

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