REITs三季报透视：年内分红超86亿 最高涨超40%

　　Wind数据显示，截至11月8日，今年以来63只公募REITs合计分红86.39亿元。随着基金三季报披露完毕，可供分配金额作为公募REITs分红的基础，备受投资者关注。

　　中国证券报记者梳理发现，不少产业园REITs三季度可供分配金额同比降幅较大，也有部分公募REITs可供分配金额增幅超10%，其在二级市场收获亮眼表现。

　　例如，华夏金茂商业REIT三季度通过主力店调改和多经点位品质提升策略的有效实施，带动营业收入显著增长，可供分配金额较上年同期增长10.56%，今年以来华夏金茂商业REIT涨幅达40.4%。

　　尽管经营和市场表现分化，但今年以来，公募REITs整体仍为投资者带来较为丰厚的回报，投资价值进一步凸显。

　　多只产业园REITs可供分配金额下滑

　　Wind数据显示，今年以来，截至11月8日，共有63只公募REITs合计分红133次，分红总额达86.39亿元。随着基金三季报披露完毕，公募REITs的核心财务指标随之曝光，可供分配金额作为公募REITs分红的基础，备受投资者关注。

　　记者梳理发现，部分公募REITs三季度可供分配金额同比下降超10%。

　　博时蛇口产园REIT三季报显示，三季度可供分配金额较上年同期下降827.42万元，降幅为22.48%，主要原因为：相较于2024年三季度处于较高位的平均出租率水平，今年三季度基础设施各项目平均出租率均有所下降，基础设施各项目平均租金单价均出现一定程度的下降，导致项目公司收入同比下降812.20万元，降幅为15.75%。项目经营承受一定压力，目前光明加速器二期项目三季度的市场活跃度已有所回暖，基金管理人将继续联合运营管理机构采取更灵活的招商策略，争取尽快实现出租率水平的回升。

　　中金湖北科投光谷REIT三季报显示，2024年三季度可供分配金额为1916.03万元，而今年三季度可供分配金额较上年同期减少约430.95万元，主要系基础设施项目出租率、租金单价等低于去年同期，导致今年三季度基础设施项目营业收入较去年同期有所下滑。

　　华夏合肥高新REIT三季报显示，今年三季度可供分配金额较上年同期下降17.07%，主要原因是项目出租率下滑，项目公司租金收入较上年同期下降312万元。

　　华泰江苏交控REIT三季报显示，报告期内可供分配金额较上年同期下降10.53%，主要原因是：为落实关于做好2025年汛期隐患排查整治、风险防控、2025年度国省干线公路网技术状况监测和“十四五”全国干线公路养护管理评价等系列专项工作，项目公司2025年工程养护预算增加，增加的预算主要发生在三季度。叠加2024年三季度路桥养护费较低，今年三季度路桥养护费3770.33万元，较去年同期增加1748.27%。

　　不过，也有公募REITs三季度可供分配金额增幅超10%。

　　例如，华夏金茂商业REIT三季度可供分配金额较上年同期增长10.56%，主要原因是通过主力店调改和多经点位品质提升策略的有效实施，带动营业收入显著增长。

　　中航首钢绿能REIT三季度可供分配金额同比增加758.39万元，较上年同期增长97.4%，主要原因为：北京市城市管理委员会上半年生活垃圾处理费于三季度回款；国补回款较上年同期增加；基础设施项目生活垃圾处理量同比增加导致营业收入增加。

　　积极采取措施应对市场变化

　　面对可供分配金额的下滑，基金管理人积极采取措施应对市场变化。

　　中金湖北科投光谷REIT项目公司以灵活的定价策略应对市场变化。基金管理人和运营管理机构对续租和新签租金不同程度地进行适度下调，通过更灵活的优惠措施，努力实现租金、出租率、客户结构之间的动态平衡。截至三季度末，基础设施项目整体出租率环比上季度末提高2.92%。截至三季报披露日，基础设施项目整体签约率为79.41%。

　　今年三季度，华夏合肥高新REIT基础设施项目的直接竞品合肥创新产业园二期对其租赁价格进行调整，为应对日益激烈的市场变化，华夏合肥高新REIT基础设施项目自2025年四季度开始执行新的经营策略，以提升项目竞争力，力争出租率企稳、回升。

　　公募REITs二级市场表现分化

　　可供分配金额的变化，直接反映出公募REITs底层基础设施项目的经营情况，也影响了公募REITs二级市场表现。

　　中金湖北科投光谷REIT可供分配金额大幅下滑，其在二级市场表现不佳。今年以来，截至11月7日收盘，中金湖北科投光谷REIT跌幅达17.91%，在所有REITs中跌幅最大。博时蛇口产园REIT今年以来跌幅为1.55%。

　　可供分配金额显著增长的华夏金茂商业REIT，在二级市场表现亮眼。截至11月7日，该REIT今年以来涨幅达40.4%。

　　对于二级市场的表现，一位公募REITs业内人士表示，尽管部分公募REITs底层基础设施的经营状况有所下滑，但在下个报告期，影响经营的不利因素有可能会消除，这也会反映在其二级市场的表现上；此外，随着宏观经济环境的持续改善，公募REITs底层资产的生产经营状况也会持续好转，这会反映在财务指标上，投资者可持续关注公募REITs定期披露的信息。

　　尽管近期震荡回调，公募REITs二级市场的表现仍可圈可点，投资价值进一步凸显。Wind数据显示，截至11月7日，2025年1月1日之前上市的58只REITs，47只获得正收益，其中，嘉实物美消费REIT今年以来涨幅超50%，14只REITs涨幅超20%，14只REITs涨幅在10%—20%之间。

（文章来源：中国证券报）

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