【财经分析】公募REITs转向“提质增效” 资产混装或为关键“突破口”

　　新华财经上海11月24日电（记者杨溢仁）公募REITs作为连接资本市场与基础设施的重要桥梁，其发展质量直接关系到存量资产盘活与实体经济融资效率。

　　在国内公募REITs“首发+扩募”双轮驱动格局已然形成的大背景下，关于“资产混装”的探讨日益增多。

　　分析人士指出，在政策支持与市场探索的双重驱动下，资产混装已成为行业高质量发展的关键方向，但其全面推行仍需突破多重障碍，可借鉴海外经验，探索符合中国国情的发展路径。

　　资产混装：公募REITs的价值升级密码

　　所谓“资产混装”，即打破REITs单一资产类型限制，通过多元组合实现风险与收益的优化平衡。这种模式最显著的优势在于风险对冲效应，不同类型资产的周期性波动能形成天然互补，如在“光伏+水电”的组合中，夏季丰水期的水电出力可弥补光伏阴雨天气的发电缺口，冬季枯水期则由光伏稳定输出，有效平滑现金流波动。同时，跨区域的资产配置还能进一步降低单一区域气候、政策等风险对产品整体收益的冲击，强化了产品的抗周期能力。

　　不仅如此，资产混装带来的规模效应与收益增厚还将构成另一重核心优势，即资产混装扩募后，基金管理规模显著提升，运管机构通过集中采购、统一运维等方式可降低单位运营成本，提升议价能力。更重要的是，不同资产的收益特性还能形成互补——如水电资产的稳定现金流与光伏项目的增长弹性结合，可实现“稳健底仓+增长引擎”的组合效应。

　　“以中航京能光伏REIT的‘光伏+水电混装’为例，这种组合符合经营权类项目的扩募探索方向，能推动REITs市场从‘单一项目发行’向‘平台化运营’进阶，助力培育行业龙头产品，为投资者提供更丰富的配置选择，推动市场向成熟稳定方向发展。”中航基金不动产投资部的相关负责人称。

　　“REITs扩募是明确的发展方向，不同资产类型的资产混装早已走入了投资机构的视野。”德勤中国基础设施REITs主管合伙人史啸称，“企业在迎接REITs常态化发行时，需做好资产储备与扩募安排，适配资产混装等发展趋势。”

　　“资产混装带来的资产分散性，不管是单一类型资产的区域分散，还是相似资产的收入分散，都能降低集中性风险，对已上市基金的稳健运营意义积极。”博时基金的相关负责人称。

　　探索与桎梏：国内资产混装的现状与堵点

　　可以看到，国内公募REITs的资产混装探索已迈出实质性步伐，政策与市场形成了良性互动。

　　2025年8月，中航京能光伏REIT扩募获批，成为了国内首单“光伏+水电”资产混装的项目，这标志着市场从单一资产扩募进入了多元化组合的“2.0时代”。

　　此前，国泰君安临港创新产业园REIT则推出了“工业厂房+研发办公”的组合，这验证了同类行业不同业态混装的可行性。

　　至于政策层面，国家发展改革委发布的“782号文”，明确提出支持同属性类别下的资产混装扩募，这为跨区域、跨业态资产整合提供了政策依据。

　　不过，记者观察发现，当前国内全面推行资产混装仍面临着多重堵点制约。就制度层面分析，专项立法的缺失会导致法律责任界定模糊，税收优惠覆盖不全面，同时，资产重组阶段的税费成本还将抑制原始权益人的参与积极性；审批流程方面，混装项目涉及多类型资产的评估、产权变更等复杂环节，审核周期较长，这不仅会增加时间成本，还可能导致优质资产流失；市场层面，二级市场流动性不足、做市商制度不完善，加之投资者对混装产品的定价逻辑缺乏共识，必然会导致资产估值与交易定价难度加大。

　　另外，优质资产供给存在结构性短缺也是不争的事实。“目前符合条件的资产多集中于国企，释放动力不足，而民企项目的参与渠道仍需进一步畅通。”一位保险机构投资人告诉记者，“不仅如此，专业人才短缺与管理人运营能力不足，也会成为制约混装模式规模化发展的重要因素。”

　　借鉴与破局：海外经验赋能国内路径探索

　　需指出，海外成熟市场的发展实践为国内资产混装提供了重要借鉴。

　　例如，美国REITs市场通过完善的专项立法明确了资产混装的操作规范，允许跨行业、跨区域的多元化资产组合，其税收穿透机制大幅降低了交易成本，激发了市场主体活力；新加坡REITs市场则聚焦特定产业生态的资产整合，通过“核心资产+卫星资产”的组合模式，在强化主业优势的同时实现了风险分散，其高效的审批流程与市场化定价机制提升了市场流动性。

　　前述经验表明，清晰的制度框架、合理的税收政策与市场化的运作机制是资产混装模式成功的关键。

　　结合国内实际，业内专家认为，推进公募REITs资产混装需从制度、市场、生态三方面协同发力。

　　首先，于制度层面，应由顶层设计着手，明确混装资产的分类标准、审核要求与法律责任，优化税收政策，对资产重组、产权变更等环节给予专项税收优惠；简化扩募审批流程，为运营稳健的混装项目开设绿色通道，缩短审核周期，提升常态化发行质效。

　　其次，于市场层面，需丰富优质资产供给，鼓励国企释放存量资产，支持民企通过混装模式参与REITs市场，开拓数据中心、养老等新型资产领域；完善做市商制度，推出REITs ETF及衍生品工具，提升二级市场流动性，引导投资者形成市场化定价共识。

　　再者，于生态层面，应扩大社保、年金等“长钱”入市规模，优化投资者结构；加强投资者教育，通过专项信息平台与线下交流活动，提升市场对混装产品的认知度；同时，培育专业的管理人才队伍，提升基金管理人的资产整合与运营管理能力，为资产混装提供专业支撑。

　　总之，公募REITs资产混装的全面推进，是市场从“规模扩张”向“质量提升”转型的必然要求。随着制度体系的不断完善、市场生态的持续优化，资产混装模式将充分释放多元化配置的价值，为公募REITs市场注入持久动力，更好地发挥其服务实体经济、盘活存量资产的核心作用，推动资本市场与基础设施领域实现更高质量的协同发展。

（文章来源：新华财经）

(原标题：【财经分析】公募REITs转向“提质增效” 资产混装或为关键“突破口”)

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