深市债讯丨华夏安博REIT在深交所挂牌上市 打通外资“投融管退”闭环

　　央广网北京12月19日消息（记者牛谷月）12月19日，华夏安博仓储封闭式基础设施证券投资基金（证券简称：华夏安博REIT，证券代码：180306.SZ）在深圳证券交易所正式挂牌上市。华夏安博REIT是全球物流REITs领军者安博（Prologis）布局中国市场的首单公募REITs产品，标志着我国REITs市场在引入国际经验、推进市场化国际化进程中迈出关键一步，为行业高质量发展注入全新动能。

　　引导社会资本助力产业升级

　　华夏安博REIT首发资产精选安博中国旗下三个核心仓储物流项目，分别位于广州开发区、东莞石排镇和东莞洪梅镇，总建筑面积约34.97万平方米，是目前市场上唯一全部资产聚焦粤港澳大湾区的仓储物流REITs。项目均地处大湾区核心物流枢纽，辐射广州、东莞、佛山等重要制造业与消费市场，按国际领先标准设计建造，2024年营业收入约1.74亿元，2025年评估总值约21.71亿元。

　　从运营数据看，项目历史出租率保持高位，核心租户合作稳定，多数具备长期合作基础与扩租意向，现金流支撑有力。此次发行基金份额4亿份，发售价格6.121元/份，募集资金总额24.484亿元，在发行阶段获得高达810.43亿元的认购金额，网下认购倍数达235.8倍，充分体现了资本市场对优质仓储资产的认可。

　　市场人士指出，这一热度将引导更多社会资本流向高标仓、智能仓等优质资产，推动仓储物流行业结构优化与资源整合。项目聚焦核心物流枢纽的布局策略，有助于引导行业资源向城市群核心区域、交通枢纽节点集中，提升物流网络协同效率。同时，国际运营标准的引入也将倒逼国内企业加速淘汰低效传统仓储设施，推动行业向“集约化、智能化、标准化”转型。

　　此外，华夏安博REIT的高标准仓储设施与高效运营服务，能更好地满足现代制造业、电商、跨境贸易等产业对物流时效与空间弹性的需求，促进仓储物流与上下游产业深度融合，为构建现代化物流体系、提升产业链整体效率提供坚实支撑。

　　打通外资“投融管退”闭环

　　业内人士指出，华夏安博REIT的成功上市，不仅实现了外资在华不动产投资“投融管退”全链路闭环，更向全球资本展示了中国REITs市场的开放活力与投资价值，为外资深度参与中国不动产市场高质量发展搭建了坚实桥梁。

　　央广财经记者了解到，长期以来，外资在华不动产投资面临退出渠道有限、资金周转周期长等行业痛点。作为全球最大的物流基础设施投资商和运营商，安博通过此次REITs上市，成功将其在粤港澳大湾区核心区域的优质仓储资产证券化，实现了长期持有资产的价值兑现。

　　接近市场人士分析认为，华夏安博REIT的落地，构建起“投资建设—运营增值—REITs上市退出”的完整闭环。这一闭环模式的打通，为外资在华不动产投资提供了关键支撑。外资机构可依托REITs市场实现资金高效回笼，将退出资金再投入新的不动产项目建设，形成可持续的投资循环。同时，标准化的交易架构与透明的信息披露机制，降低了外资在华投资的制度性成本，为其长期展业兴业消除了核心障碍，让外资能够更放心地参与中国不动产市场深耕细作。

　　随着中国不动产市场向高质量发展转型，高标仓、智能物流园等优质资产需求持续增长，为外资提供了广阔的投资空间。华夏安博REIT聚焦的粤港澳大湾区，作为中国制造业与消费市场的核心枢纽，为基金带来了稳定的现金流支撑，也让外资清晰看到中国不动产市场的长期投资价值。

　　“这种‘外资赋能中国市场、中国市场成就外资发展’的双向奔赴，正推动中国不动产市场在资源配置、运营效率、绿色转型等方面实现质的提升，助力构建更加成熟、开放、高效的不动产市场生态。”该市场人士指出。

　　引入国际顶尖运营经验

　　华夏安博REIT的落地，是安博将国际顶尖运营能力引入中国的重要实践。安博在全球四大洲20个国家管理着约1.21亿平方米物流资产，拥有成熟的全球REITs运营管理体系和跨市场实践经验。此次通过设立于深圳前海的运营管理机构，安博将全面移植其全球统一的运营标准与管理理念，涵盖智能仓储空间优化、租户全生命周期管理、跨区域资源协同等核心环节，为资产长期保值增值提供专业保障。

　　这对提升国内仓储物流REITs的运营管理水平具有重要借鉴意义。针对国内部分仓储设施运营效率偏低、管理标准不统一的现状，安博在租户关系管理、物业改造升级、绿色运营实践等方面的先进做法，有望推动行业从“重资产持有”向“轻资产运营+价值提升”转型。此外，安博在资产筛选、风险控制、现金流管理等方面的成熟经验，也将为国内仓储类REITs建立更完善的行业标准，助力形成“资产优质化、运营专业化”的良性循环。

　　值得一提的是，安博在华储备的约530万平方米优质仓储物流资产，为华夏安博REIT后续扩募提供了充足储备，也为国内REITs市场构建“首发+扩募”常态化发展模式提供了宝贵实践样本，推动行业资本运作向多层次、规模化发展。

　　业内普遍认为，华夏安博REIT的成功上市，是深交所贯彻落实资本市场高水平对外开放政策、完善REITs市场生态的重要成果。深交所有关负责人表示，未来，深交所将持续优化市场机制，支持更多优质境内外机构参与REITs市场建设，推动国际经验与国内市场实践深度融合，助力REITs市场成为服务实体经济、盘活存量资产、促进不动产行业高质量发展的重要平台，为资本市场改革开放与高质量发展作出更大贡献。

（文章来源：央广财经）

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