房地产私募基金异军突起 成长风险不容小视

　　今年1月，山东省首只专向投资保障性住房的私募基金——安居基金成立，民政联合模式给房地产私募基金的发展带来新动力。去年8月份，汇力基金投向昆明市保障性住房工程，开启了国内首只专门进行保障房及配套工程建设投资的私募基金先河。

　　房地产私募基金突围

　　事实上，2011年起房地产私募基金就如雨后春笋般快速增长，房地产私募基金正成为社会资金介入房地产领域的一种重要方式。

　　证券时报记者翻阅去年12月发布的《人民币房地产私募基金发展报告》发现，2011年人民币房地产私募基金融资总规模已近千亿元，较2010年约500亿元规模增长一倍。清科研究中心的数据也验证了这一点，数据显示，截至去年三季度，已有新募私募房地产投资基金22只，募集到位资金32.25亿美元。前三季度房地产行业私募股权投资交易额为12.69亿美元，居各行业榜首。据粗略统计，截至1月底，新募(包括正募集)房地产私募基金已达60余只，而2010年仅有10只。从数据来看，房地产私募基金确有“异军突起”之势，成为房地产行业主要的融资源头。

　　其实，房地产私募基金的“生根发芽”是在房地产企业三大融资途径均遇阻的大背景下。自2010年4月起，我国房地产企业在银行市场间接融资、资本市场直接融资、借道信托曲线借贷等融资途径均被收紧，房地产私募基金的破茧和发展正在这一时间段。中国信托业协会日前发布的最新数据显示，去年四季度房地产信托业务跌入冰点，房地产信托发行规模仅为488亿元，较去年三季度减少52%。1月银行信贷数据也不乐观。央行2月10日公布的数据显示，今年1月新增人民币信贷7381亿元，未破万亿，这一数据与去年1月相比，少增近2900亿元。历史数据显示，在过去几年间1月份我国银行新增信贷均突破万亿元大关。

　　五方面问题待解

　　房地产私募基金的蓬勃发展虽正当时，但是该类基金在我国仍属于新生事物，发展历史短暂，整体规模较小，目前还没有针对性的管理办法。在记者采访天津多家房地产私募基金、房地产企业和律师过程中，他们对快速发展的房地产私募基金在监管归属、规范操作等方面的风险敞口表示担忧。目前存在发起人与管理人资格、运营管理、关联交易、第三方监管和行业自律等五个方面问题亟待解决。

　　一是发起人与管理人的资格风险。房地产私募基金大多采用有限合伙制，这种组织形式使基金在出资、验资、减资和清算等法定手续方面存在诸多不规范的情况。上海一家大型房企法务部主任向记者表示，有限合伙房地产私募基金能否作为股东直接投资到房地产企业尚不明确。

　　二是运营管理风险。有些房地产企业熟悉房地产项目开发但是缺乏基金运作经验，而基金管理机构又缺乏房地产市场开发及管理方面的专业能力。目前来看，各省市关于房地产私募基金管理人的门槛要求较为混乱，某些房地产私募基金的管理团队竟然连注册资产管理师等相关资质都没有。

　　三是关联交易风险。从房地产私募基金运作模式上看，很多房地产基金管理人的股东是房企。当这些房地产私募基金在投资自有项目时，会遇到尽职调查、风险评估和投资后管理等方面的利益冲突，如何规范此类关联交易风险也需要配套法律规范。

　　四是缺乏独立第三方监管机构，对房地产私募基金进行财务监管，为投资者提供独立性判断和专业性服务。

　　五是行业自律需加强。国外房地产私募基金一般由行业协会制定相关政策，指导和规范基金运作。我国去年8月成立了房地产投资基金联盟，并联合发起自律宣言，但是进一步政策规范仍需加强，只有不断提高行业自律和规范水平，才能有效防范信息披露、融资退出等风险，合理引导房地产私募基金向“正规军”发展。