国土部强调坚持调控不动摇 四方面措施稳定后市

　　中新网12月18日电18日上午，国土部召开新闻通气会表示，继续坚持房地产调控政策不动摇，保持从严从紧调控基调，监督各地执行现有政策措施，并针对不同类型城市，实现分类指导，加强针对性，突出差异性，强调时效性。

　　国土部有关负责人表示，“下一步，市场出现波动的城市要采取切实措施，进一步落实国务院调控要求，一是加供应，稳后市，二是控异常，防波动，三是避免误读误导，稳定市场预期，以保持土地市场稳定，促进房地产市场平稳运行，进一步巩固调控成果。”

　　该负责人透露，近期国土部将明确要求各地采取以下措施：一是加强分析研究针对性，准确研判把握市场形势。其二，稳定住宅用地供应，促进形成良好市场预期。其三，保持地价信号平稳，减少对市场的误导和干扰。其四，积极应对迅速行动，确保各地措施取得实效。

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　　2012年房地产用地管理调控情况新闻发布会

　　[国土资源部办公厅副主任李俊喜] 各位新闻媒体界的朋友们，大家早上好：

　　欢迎参加国土资源部关于“采取切实措施稳定房地产用地供应抑制异常地价”有关工作情况的新闻通气会。 (2012-12-18 10:04)

　　[国土资源部办公厅副主任李俊喜] 国土资源部高度重视房地产用地管理和调控工作，近几年，一直按照国务院的统一部署，紧密配合相关部门，共同加强房地产市场调控。今年从年初开始，国土资源部就针对市场运行变化情况，及时出手，采取了一系列政策措施，保持了土地市场基本稳定。最近，一些地方土地市场有所波动。为此，国土资源部将按照刚刚结束的中央经济工作会议的有关要求，“继续坚持房地产调控政策不动摇”，进一步加大分类指导力度，区分不同城市，指导督促采取切实措施，保持土地市场稳定足额供应，平抑土地市场价格的异常波动。为了使社会各界更加全面了解国土资源部已经开展和将要重点开展的有关工作情况，今天我们在这里举行新闻发布会，就有关情况向大家做一个通报。 (2012-12-18 10:10)

　　[国土资源部办公厅副主任李俊喜] 出席本次新闻发布会是国土资源部土地利用管理司廖永林司长。下面请廖永林司长通报有关情况。 (2012-12-18 10:11)

　　[国土资源部土地利用管理司司长廖永林] 各位新闻媒体界的朋友们，大家上午好！欢迎参加国土资源部关于“采取切实措施稳定房地产用地供应抑制异常地价”有关工作情况的新闻通气会。

　　房地产市场中的土地管理，一直是国土资源管理的重要内容，中央高度重视，社会和媒体也广泛关注。为贯彻落实中央经济工作会议精神，按照国务院统一部署，继续加强房地产市场调控，针对近期一些地方土地市场的状况，国土资源部将进一步加大工作力度，督促指导各地加强房地产用地管理和调控工作，提高针对性和有效性，保持今冬明春土地市场的稳定，促进房地产市场平稳运行。这次通气会上主要向大家通报三个方面的内容：一是今年以来土地市场的整体情况、当前运行状况和新出现的问题；二是国土资源部在哪几个方面，加大政策措施实施和指导力度；三是近期国土资源部准备重点抓的几项工作。 (2012-12-18 10:07)

　　[国土资源部土地利用管理司司长廖永林] 一、今年土地市场运行基本情况

　　今年以来，国土资源部按照国务院统一部署，继续密切配合相关部门，坚持调控方向不改变、态度不动摇、力度不放松。年初，下发《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》(国土资发〔2012〕26号)，部署全系统全年工作；年中，针对一些地方出现的土地市场波动，下发《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》(国土资电发﹝2012﹞87号)，及时应对；进入7月份后，加大综合分析研判力度，加强对不同区域、不同城市的分类指导，确保“金九银十”期间土地市场保持稳定，同时每月召开视频会，紧密跟进各地土地和房屋市场运行情况、落实保障性安居工程用地情况，以及在建房地产用地开发建设情况。针对各地的土地市场情况，共同研究应对措施。 (2012-12-18 10:13)

　　[国土资源部土地利用管理司司长廖永林] 总体上，取得了比较好的工作效果：一是保障性安居工程落地任务提前完成。10月底，全国30个省(区、市，不含西藏)和新疆生产建设兵团，均提前落实今年中央下达的保障性安居工程任务所需用地，落实率超过100%；二是基本稳定住了以住宅用地为主的房地产用地供应总量。上半年流标流拍较多，土地供应偏少，上半年房地产用地供应5.97万公顷，同比减少15%，其中住宅用地供应4.08万公顷，同比减少21.7%；下半年按照稳定供求的要求，指导各地加大供应力度，同比降幅逐月收窄。截至11月底，房地产用地供应13.34万公顷，同比减少8%，降幅较前三季度收窄4.5个百分点。其中住宅用地供应9.14万公顷，同比减少15.3%，降幅较上半年收窄6.4个百分点。预计全年有望接近去年水平，达到或超过前五年平均供应量；三是保持了地价基本稳定。前三季度，住宅地价基本稳定，环比增长率分别为-0.04%、0.13%、0.92%，同比增长率分为3.7%、1.77%、1.03%。同比增幅持续放缓，环比增速虽逐季略有回升，但主要监测城市多在1%以内，涨幅不大； 四是已供土地在加快开发建设，未开工的减少，在建的大幅增加，可望形成充足的房屋供应。截至11月底，全国未竣工房地产用地46.87万公顷，其中在建33.46万公顷，与年初相比增加了30.6%，未开工13.41万公顷，减少了40.0%；全国住宅用地中在建面积26.16万公顷，增加了30.4%，未开工面积10.05万公顷，减少了42.4%，说明今年供出的足量土地，正在全面、加速地转化为房屋供应。所以，加强对已供土地的供后监管，促进在建面积增加，正在对稳定后期住宅供应产生重要作用。 (2012-12-18 10:14)

　　[国土资源部土地利用管理司司长廖永林] 从全年看，土地市场虽然出现了一些季节性、区域性的波动，但房地产用地供应量、价格和结构等变化并不大，加上流标流拍多于往年，而高价地远少于往年等情况，今年的土地市场相对于往年，截至到目前，整体仍处在低位，基本面保持了平稳。

　　我们也注意到，进入11月份后，土地市场出现了一些新的情况，主要是一些城市相对于上半年，土地供应放量比较明显，优质稀缺地块的推出造成均价略有回升，市场竞争强度有所增加，呈现回暖迹象；一些地方集中推出一些优质地块，受到各方关注；部分房企由于住宅销售量情况比较好，补库存意愿强烈，开始主动拿地，涉及到一些地块的面积比较大；个别地方出现违规出让土地的现象，一些已出让土地履行合同的情况不好，个别企业没有按时开发建设、拖欠地价款等等。虽然很多地方从下半年开始土地供应放量，但多属于恢复性供给，补足今年上半年市场供地不足的缺口，情况也符合历年“前低后高”的供地规律。不过，仍需要高度关注存在的问题，在严格执行现有调控政策的基础上，准确研判土地市场走势，谋划好保持后市稳定的措施和工作。 (2012-12-18 10:15)

　　[国土资源部土地利用管理司司长廖永林] 二、下一步指导各地采取的政策措施

　　下一步，国土资源部将认真贯彻落实中央经济工作会议精神，继续坚持房地产调控政策不动摇，在继续保持从严从紧调控基调，监督各地执行好现有政策措施的同时，针对不同类型城市，实现分类指导，加强针对性，突出差异性，强调时效性。当前主要要求市场出现波动的城市在三个方面采取切实措施，进一步落实国务院调控要求，一是加供应、稳后市；二是控异常、防波动；三是避免误读误导、稳定市场预期。以保持土地市场稳定，促进房地产市场平稳运行，进一步巩固调控成果。 (2012-12-18 10:13)

　　[国土资源部土地利用管理司司长廖永林] 市场出现波动的城市，主要是指：在国家统计局发布房价指数的全国70个大中城市中，凡属新建商品住宅和二手住宅交易价格指数同比上涨或环比连续3个月上涨的城市，住宅或商服用地供应量偏离过去5年平均值、地价同比或环比上涨的城市，以及近3个月以来出现住宅或商服用地较高异常地价的城市(以下简称“市场异动三类城市”). (2012-12-18 10:19)

　　[国土资源部土地利用管理司司长廖永林] 首先，要求各地加强分析研究针对性，准确研判把握市场形势。由于土地和房屋市场的区域性比较强，不同城市的市场发育阶段、完善程度不一样，今年以来在房屋销售量、土地供应量及其价格等方面，变动幅度、变化趋势也不一样，为了更准确地把握好形势，有针对性地采取措施，对症下药，有必要区分类型，加强分析研究和预测预判。因此，省级国土资源主管部门要掌握辖区各城市情况，加强指导；各城市特别是“市场异动三类城市”的国土资源管理部门，要具体分析研判本地市场情况，立即制订对策，采取措施，稳供抑价。 (2012-12-18 10:15)

　　[国土资源部土地利用管理司司长廖永林] 第二，要求各地稳定住宅用地供应，促进形成良好市场预期。加大土地供应力度，有助于提升住宅用地供应计划的完成率，有助于后期房地产市场的稳定。特别是在房价初现上涨、房屋供需矛盾比较突出的部分一、二线城市等“市场异动三类城市”，增加土地供应，这对弥补房屋、土地供给缺口，促进中长期市场平稳运行，促使房价稳中有降，主要还是积极正面的影响。因此，这些城市要有针对性采取几方面措施，切实稳定住宅用地供应，一是稳定住总量。落实好今年已定的住宅供地安排，加快编制明年的计划。计划总量要保持住宅用地供应总量不低于过去5年年均实际供应量；“市场异动三类城市”的商品住宅用地供应总量，原则上不能低于过去5年年均商品住宅用地实际供应量。二是积极稳妥均衡供地。按照区域协调、远近兼顾；好坏搭配、大小互补；用途兼有、品种齐全等原则，同时推出多宗地或安排同时出让。把具备供应条件的土地集中推出，有利于压缩“土地不足”等不实炒作的空间，避免不理性“抢地”。对优质地块要均衡推出，避免优质地块成交过于集中引起市场误解，避免需求类型单一、过于集中烘托非理性竞争。三是减少流标流拍。今年上半年，由于购地意愿不足，很多土地推出后流标流拍或无人申请。对这些土地，可以和一些条件好的土地放在一起供应；也可以适当调整条件、调降价格，提升企业拿地信心，提高供地成功率，促进供求基本平衡。 (2012-12-18 10:21)

　　[国土资源部土地利用管理司司长廖永林] 第三，要求各地保持地价信号平稳，减少对市场的误导和干扰。为防范利用地价异常信号炒作，或借机提价售房，有针对性地选取得力措施，避免在住宅、商服用地供应中出现异常的高价地，是一项重要的措施。在稳定土地供应的同时，要努力保持地价信号平稳。一是避免出现所谓“地王”误导市场。对总价较高的地块，实行分割处理，划为多宗地供应。对地段较好、单价较高的优质地块，综合采用多种竞价方式或招标出让；或提高付款难度；或与条件较差的土地在放在一起供应。二是灵活使用多种竞价方式。对可能出现过度竞争的地块，选用“竞地价、竞配建”等多种竞价方式，或招标出让，或提高付款难度，通过交易暂停灵活转换使用。三是进一步严格市场准入条件。加强竞买人资格审查。加强对购地资金合规性审查。防止具有不良行为的企业、违规资金进入市场，构建良性竞争的市场环境，避免过度竞争、恶性竞争形成高价地。 (2012-12-18 10:23)

　　[国土资源部土地利用管理司司长廖永林] 最后，要求各地积极应对迅速行动，确保各项措施取得实效。一是把稳定市场的各项具体工作安排好。二是加强对已供土地开发利用情况的监测监管。三是及时上报市场信息。四是加强宣传引导。包括及时公布住宅供地计划完成情况，以及存量土地开发建设情况等信息；宣传增加土地供应的正面积极作用；及时向社会公布地价监测成果；明确溢价率标准，适时公布本地“地王”的参照标准，避免不实炒作误导社会等等。 (2012-12-18 10:20)

　　[国土资源部土地利用管理司司长廖永林] 三、抓好促进土地有效供应的重点工作

　　近期，国土资源部还将在全系统作出部署，在做好稳供应、稳价格、稳预期等工作的同时，重点抓好以下几方面工作，促进已供土地开发建设，形成土地的有效供应，缓解房屋供需矛盾。多项政策措施和各方面工作相互配合，共同发挥作用。 (2012-12-18 10:26)

　　[国土资源部土地利用管理司司长廖永林] (一)建立房地产大企业和大地块跟踪督查制度。大企业是指行业内排名靠前且在本地区影响较大的企业。大地块是指单宗供地规模超过一定规模(达到规定标准80%)的地块。大企业和大地块的开发建设情况，对房地产市场具有较强的引领带动作用，这类项目能否按期开、竣工形成有效供给，直接关系到国家房地产调控政策的落实。大企业有更高的履约能力和更好的社会信誉，对市场有更大的影响。我部将在土地市场动态监测与监管系统开辟“房地产大企业和大地块监管专栏”，要求各地建立本地名单，跟踪督查履约建设情况，每月汇总更新，专栏信息及时向社会公布，接受社会监督，助增市场有效供应，助推企业社会形象。 (2012-12-18 10:27)

　　[国土资源部土地利用管理司司长廖永林] (二)重点清查土地出让合同履约情况。一方面，整体推进，要求各地清理涉及大房企、大地块的出让合同，对存在欠缴土地出让价款、未按期交地、未按期开竣工、土地闲置、开发规模超过实际开发能力等违规违约情况的项目进行清查处置。属于企业责任的，要约谈相关企业，提出具体有效的督促整改措施；属于政府或其他有关部门责任的，要积极协调尽早解决。另一方面，突出重点，要求“市场异动三类城市”对全部未竣工住宅和商服用地的合同履约情况进行一次全面清查和梳理，清查结果及时上报。 (2012-12-18 10:28)

　　[国土资源部土地利用管理司司长廖永林] (三)加强房地产用地履约的诚信体系建设。要求各省级国土资源主管部门建立本地区的房地产企业诚信系统，将存在违法违规违约行为的企业，列入诚信风险企业名单，提高诚信风险等级。市、县国土资源主管部门在供地前，要严格审查参加竞买的企业情况，对存在诚信风险的应禁止其在一定期限内参加土地竞买。 (2012-12-18 10:29)

　　[国土资源部土地利用管理司司长廖永林] (四)继续加大闲置土地处置力度。今年以来，国土资源部认真落实国务院关于加大闲置土地处置工作的一系列重要批示，充分利用土地市场动态监测与监管系统平台，督促各地开展闲置土地清理处置工作。主要开展了以下工作：一是颁布了新的《闲置土地处置办法》(国土资源部令第53号)；二是每周、每月将违约违规用地和闲置土地预警信息打包发给各省，督促各地及时处理违规违约行为。三是每季度通报各省闲置土地和未竣工项目情况；四是对重点城市和部分影响较大的房地产企业的合同履约情况进行核查清理，促进项目按时开竣工；五是组织房地产用地开发利用情况沟通会，与闲置土地面积较大的18个省46个城市国土部门负责同志面对面沟通情况核实数据，提出整改要求。多措并举，取得了很好的效果，有力的促进了已供土地的开发利用。截至今年11月底，全国闲置房地产用地1.1万公顷，其中，闲置住宅用地7461公顷。下一步，各地要继续加大闲置土地处置力度，严格清理闲置土地，严格按程序及时调查、认定和处置。 (2012-12-18 10:25)

　　[国土资源部土地利用管理司司长廖永林] (五)调查违规供地和违约房地产用地，促进市场运行规范有序。今年以来，国土资源部依托土地市场动态监测监管系统和舆情监测信息，对部分地块的出让公告、成交结果公示和出让合同等文件进行了分析，责成相关省(区、市)国土资源主管部门对涉嫌违规的地块进行核查处理。经核查督促，解除已成交的14宗。

　　为进一步发挥核查、督办的作用，促进土地市场健康平稳发展，我部将对典型案例采取公开调查的方式，督促各有关城市严格依据土地出让管理法律法规和出让合同约定，进行调查处理。此次选择公开调查的地块是江苏省南京市下关区滨江2号地块。 (2012-12-18 10:32)

　　[国土资源部土地利用管理司司长廖永林] 今后，国土资源部还将继续对监测发现和媒体报道的重点地块开展公开核查督办工作，促进土地供应方、土地竞买方规范履约。

　　谢谢各位！ (2012-12-18 10:33)

　　[国土资源部办公厅副主任李俊喜] 谢谢廖永林司长的介绍。有关我部“采取切实措施稳定房地产用地供应抑制异常地价”的工作情况就给大家通报到这里，下面，请记者朋友们提问。 (2012-12-18 10:34)

　　[发布会现场] 记者提问，廖永林司长回答问题。 (2012-12-18 10:34)

　　[国土资源部办公厅副主任李俊喜] 感谢各媒体对国土资源部工作的关注，由于时间有限，我们今天的提问就到此结束，需要进一步了解有关情况的记者朋友们，可和相关工作人员保持联系。今天的新闻发布会到此结束，谢谢大家！ (2012-12-18 10:31)

　　(国土部网站)

　　国土部：将约谈未按期开竣工 土地闲置的房企

　　国土部土地利用管理司司长廖永林今日在“2012年房地产用地管理调控情况新闻发布会”上表示，下一步将点清查土地出让合同履约情况，对对存在欠缴土地出让价款、未按期交地、未按期开竣工、土地闲置、开发规模超过实际开发能力等违规违约情况的项目进行清查处置。属于企业责任的，要约谈相关企业，属于政府或其他有关部门责任的，要积极协调尽早解决。

　　廖永林称，下一步国土部将重点清查土地出让合同履约情况。一方面，整体推进，要求各地清理涉及大房企、大地块的出让合同，对存在欠缴土地出让价款、未按期交地、未按期开竣工、土地闲置、开发规模超过实际开发能力等违规违约情况的项目进行清查处置。属于企业责任的，要约谈相关企业，提出具体有效的督促整改措施；属于政府或其他有关部门责任的，要积极协调尽早解决。

　　另一方面，国土部要求“市场异动三类城市”对全部未竣工住宅和商服用地的合同履约情况进行一次全面清查和梳理，清查结果及时上报。

　　“市场异动三类城市”主要是指在国家统计局发布房价指数的全国70个大中城市中，凡属新建商品住宅和二手住宅交易价格指数同比上涨或环比连续3个月上涨的城市，住宅或商服用地供应量偏离过去5年平均值、地价同比或环比上涨的城市，以及近3个月以来出现住宅或商服用地较高异常地价的城市。

　　国土部同时要求加强房地产用地履约的诚信体系建设。要求各省级国土资源主管部门建立本地区的房地产企业诚信系统，将存在违法违规违约行为的企业，列入诚信风险企业名单，提高诚信风险等级。市、县国土资源主管部门在供地前，要严格审查参加竞买的企业情况，对存在诚信风险的应禁止其在一定期限内参加土地竞买。(中国网)

　　2012楼市为何频繁变脸

　　回顾2012楼市走势，其市场气氛的变化之快，犹如上演川剧变脸，既令人咋舌亦唏嘘不已。

　　回顾即将逝去的2012楼市走势，其市场气氛的变化之快，犹如上演川剧“变脸”，既令人咋舌亦唏嘘不已。

　　市场一度极为低迷

　　第一季度在宏观调控影响下，开发商在生死在线挣扎，为了“留得青山在”只能“小赔即赚”、以价换量，但消费者却未必买单，不见到九折以下的扣率，毫不动心。于是上海楼市今(2012)年开春初一到初七的成交量是自2006年以来的同比新低，仅为平均值的36.06%，而北京基本无成交，也就不足为奇。

　　更让房地产业界深感“揪心”的，是“合理房价 ”要与居民收入相适应的提法，对此，媒体曾广泛刊发各地〝合理房价表〞──北京4,387元/平米、上海4,384元/平米、广州4,573元/平米、杭州4,493元/平米、南京4,293元/平米、苏州4,409元/平米、无锡4,218元/平米、深圳4,867元/平米？再配合有关方面一定要让七、八个大城市房价降下来的说法，市场肃杀气氛与消费者观望情绪双双进入最高潮。

　　由悲观到乐观华丽转身

　　“以价换量”持续到四月，市场哀鸿遍野。全国100大城市四月住宅成交均价8,711元/平米，环比-0.34%，为连续8个月下跌，同比则是自2011年6月以来首次走低。更显“触目惊心”的是，截至4月25日已公布年报的125家上市房企合计负债1.33万亿元，较2010年增长31.7%，平均负债率72.1%，创三年来新高。而中国500强房企库存4.9945万亿元，超过2011年中国GDP的10%，破历史记录。

　　上述状况是自1998年房改启动以来，楼市所不曾出现过的窘境，就在各方一致看坏市场后势时，一连串政策微调开始对市场产生影响，并成功引爆“红五月”。使第二季整体呈现“止跌回稳”态势，进入第三季之始的7月，更是以价量齐扬开局。

　　楼盘降价已成昨日黄花

　　此际，供需双方的预期再次发生耐人寻味而翻天覆地的变化，开发商一改先前弱势，无不摩拳擦掌准备大显身手。即使7月19日住建部与国土部难得一见的连袂下发“紧急通知”，要求各地方节制微调救市措施，国务院并于8月初组织8个督察组分赴16个省区市进行政策落实之督导检查，仍未改变房企对后续市场的看好判断。

　　正因为如此，第四季在调控仍未放松的情况下，房地产呈现的是价稳量缩〞，亦即开发商看好2013年，并不急于出清手中存货，宁可选择等待、观望，即使成交陷入衰退也不再愿意降价，甚至反而采用微涨手段因应变局，以免〝小赚即赔〞。

　　地产商过于乐观需警惕

　　在我看来，此前市场呈现“上不上，下不下”，不温不火、不冷不热的状态，显然系在中央掌握之中，以防不必要的枝节横生。那么现在十一、十二月的房地产市场又是何种景象呢？只能说：变化跨度之大，绝对叹为观止。

　　11月10个典型城市土地成交均价为2,580元/平米，环比+18%，同比+10.1%，创22个月新高。一线城市新房成交同比+108%，创三年来新高！10个典型城市土地出让金收入633亿元，环比+23%，同比+0.4%，是自2010年12月达近5年来最高值后逐步下行，2012年5月至历史新低，然后反转缓升，11月环比+20%，创16个月新高。

　　尤其是12月翘尾明显，7个动见观瞻的重要城市——北京、上海、广州、深圳、南京、成都、珠海，11月27日至12月3日短短7天内，竟不约而同创造出七个地王。充分展现开发商对2013年的无比信心与乐观情绪，这无疑值得引起市场的警惕。(理财周刊)

　　楼市喊话调控一年 十大城市房价反涨120元/平米

　　核心提示：21世纪网整理发现，一年来房地产调控基本上“只喊不调”，从调控结果看，百城房价与年初基本持平，仅微跌2元/平方米，十大城市房价反涨0.78%。

　　12月16日，刚刚闭幕的中央经济工作会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇。此时，距离去年工作会议提出的“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”已过去1年。

　　然而，21世纪网整理发现，一年来房地产调控基本上“只喊不调”，从调控结果看，百城房价与年初基本持平，仅微跌2元/平方米，十大城市房价反涨0.78%。随着“喊话式”调控震慑效果减弱，市场预期逆转，北京、深圳、广州等一线城市开始出现了久违的“暴涨”、“倒房号”、“日光盘”……“房价的合理回归”目标渐行渐远。

　　北京中原地产市场总监张大伟认为，房价上涨具有阶梯性特点，重点城市上涨，将带来购房者新一轮恐慌性购房，若无更严厉的调控新政，房价反弹的势头将进一步扩大。

　　2012“喊话式”调控象征大于实际？

　　百城房价跌2元/平十大城市反涨0.78%

　　伴随着11月全国房价与楼市成交数据的发布，2012年楼市已走入尾声。

　　经过一年的楼市调控，房价是反弹还是跳水？

　　21世纪网通过整理中指院今年以来的百城房价指数发现，2012年11月全国100个城市住宅均价为8791元/平方米，环比第6个月上涨，而与1月份的8793元/平方米基本持平，微跌0.02%。

　　其中，北京、上海、深圳等十大城市11月份住宅均价为15686元/平方米，环比10月上涨0.39%，与去年同期相比上涨0.15%，为今年以来首次同比上涨。十大城市房价与今年1月份的15588元/平方米相比，上涨了0.78%。

数据来源：中指院2012年1月-11月中国房地产指数系统百城价格指数报告

　　从统计数据看，11月百城房价与年初基本持平，十大主要城市反涨0.78% ，2011年底经济工作会议上提出的“房价理性回归”并未实现。

　　而在2012年底，北京、深圳、上海等一线城市更是传来了“暴涨”、“倒房号”、“抢房”等声音，恐慌情绪在蔓延。不过，北京、深圳数据显示，11月份成交的物业以大众化的普通住宅为主。

　　刚需为何选择在原本传统意义上的楼市淡季入场？

　　一年来，虽然住建部、统计局、国土部等部门一再表态坚决不放松房地产调控，然而始终未见有新的、更严厉的房地产调控政策出台。房价也在悄悄地涨起来了。

　　北京的购房者陈先生对21世纪网表示，“半年前看中的房子没舍得买，想等等新的调控措施压压房价再买，现在已涨了近40万，后悔死了！”

　　中介代理闫权认为：“今年前10个月累计起来的需求都积累到了11月释放，是造成楼市年底爆发的一个原因。”憋了许久的刚需们，面对“喊话”调控下未跌反涨的房价，在年底忍不住出手了。

　　3轮喊话调控效果减弱年底楼市翘尾爆发

　　2011年度中央经济工作会议对于2012年房地产调控的核心表述是“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。

　　从2009年底至今的两年多时间里，国家针对住宅市场相继启动了四轮调控，相比“史上最严厉调控”的2011年，2012年的楼市调控显得温和。

　　21世纪网通过公开资料整理，将2012年的房地产调控分为三个阶段，房价在一次次的喊话中震荡微涨。

2012年温家宝总理关于房地产调控的讲话

　　1月-5月：地方频现“微调”，政府密集喊话，房价微跌

　　今年上半年的楼市调控，更多的是政府与地方“微调”之间的博弈。

　　上半年，中央宏观经济的微调政策波及房地产，加上地方政府执行政策变相放松，市场预期逆转，据不完全统计，上半年全国有近40个城市明确发文微调了楼市政策。针对地方的“微调”，住建部、统计局、国土部等部门一再表态坚决不放松房地产调控，并对具体的微调措施予以纠正。

　　如，佛山放松了限购，住建部就会坚决让其整改，收回政策；再如，北京出现了限购资格造假的问题，住建部就会出台一份专门重申限购政策严肃执行的文件，在全国范围内开始严查购房资格造假的问题

　　房价在相关部门的密集“喊话”中持续了去年9月以来的下跌趋势，据中指院统计数据，5月份百城住宅均价8684元/平方米，实现了同比、环比双降，但跌幅已在收窄。

　　6月-10月：楼市止跌逆涨，督查组出击摸底，刚需“观望”

　　半年的“观望”，楼市并没有出台新的调控政策。“喊话”式调控，效果似乎越来越弱。一方面是住建部等各大部委在不断的“喊话”，声称要对房地产市场进行最彻底的调控，一方面却是主要城市房价和交易量开始出现反弹。

　　进入6月，房价时隔9个月后止跌回升，中指院数据显示，全国百城住宅均价出现了0.05%的微涨，十大城市也止跌反弹0.75%，而刚刚公布的11月份数据显示，十大城市房价环比、同比首现双涨。

　　据住建部跟踪的主要城市监测数据，一些楼盘其实在5月份和6月上旬已出现了提价行为。以北京为例，5月份上调售价的就有21个楼盘，而6月份成交量排名前100的项目中，80%的项目成交价出现了上涨。

　　针对楼市的“异动”，7月24日，国务院派出8个督查组摸底全国房地产市场，有关部委重申严格执行楼市调控政策不动摇。购房者再次陷入“观望”，房价涨幅持续收窄，各方都在等在督察组报告提交后的新政出台。

　　但中央并没有出台新的调控措施，导致了预期发生分化，房价持续上涨。10月份，百城房价8768元/平方米，是6月份止跌后的连续第5个月上涨。

　　11月至今，十八大后未现楼市新政，刚需爆发，房价上涨

　　对于刚需年底的爆发，业内不少人士认为，十八大是个关键的时间点。

　　11月初，十八大召开后，调控政策未见有新的转向，“观望”情绪减退，不少刚需客户担心明年房价上涨开始出手买房。数据显示，11月份，北京、上海等十大重点城市今年以来首次出现同比、环比双上涨，部分重点城市房价甚至超过调控前。北京二手房的成交量和价格也在11月达到了全年最高点。

　　深圳国土房产局的数据显示，11月份一手住宅成交4352套，环比增加两成，成交的物业以大众化的普通住宅为主。

　　不过，中原地产华南区总经理李耀智指出，根据监测数据可以看出，目前市场回暖，主要还是刚需为主，在限贷限购政策不变的前提下，投资客很难进场。

　　虽然住建部、统计局、国土部等部门一再表态坚决不放松房地产调控，然而始终未见有新的、更严厉的房地产调控政策出台。而对于房地产税(扩大房产税试点、对存量房屋征税、二手房交易税费的提高)、个人住房信息系统建设、保障房建设、小产权房清理等政策，未见出台。

　　房价在“喊话”调控中震荡上涨，加上对十八大后明年经济的乐观，部分刚需在年底入市买房。

　　市场预期转向 2013楼市反弹或崩盘？

　　政策的“只喊不调”促使了市场预期向卖方市场转变，此外，供求关系的改变也在一定程度上为房价的上涨埋下隐患。

　　来自北京市统计局的数据显示，今年前11个月，北京商品住宅新开工面积1455万平方米，下降40.5%，而同期商品住宅的销售面积却增长了52.7%，达到1179.2万平方米。

　　“假定北京的库存一下子被吃掉这么多，如果没有新的填补，就会引发一段时间内的供不应求，有可能触发现在已经活跃起来的房价继续上扬。”贾康在12月13日召开的“2012-2013年住房形势与政策研讨会”上称。

　　12月13日，中国社会科学院财经战略研究院、社会科学文献出版社联合发布的2013年《住房绿皮书》认为，今年四季度至2013年住房市场面临着总体反弹与局部崩盘同时发生的风险，即多数城市继续快速上涨，一些城市将崩盘；多数项目继续涨价，一些项目将出现烂尾。

　　13日的研讨会上，对于任志强曾经抛出的“明年三月房价会暴涨”的预测，财政部财政科学研究所所长贾康指出，到底涨不涨，不能笼统地说，要具体城市具体分析。

　　对于多数城市，如果在房价温和上涨的趋势下，中央不采取有效措施，地方政府调控变相放松，市场预期发生渐变，便有再度暴涨的风险。但是，对于一些泡沫特别严重的城市，由于投资和投机的撤离，将导致泡沫的破灭和楼市的崩盘，对于一些缺乏实力的房地产企业或项目来说，由于资金紧张或资金链断裂，将导致项目烂尾及企业破产。

　　但是，也有业内人士表示：如果2013年房价再次暴涨，年轻人更买不起房了，同样也租不起房，因为房租也会随之大涨。而所有企业的商务成本为之大增，天量货币将再次涌入楼市，实业彻底沦为空洞。这种形势若不迅速扭转，离经济崩溃就不远了。“鉴于此，中央政府绝不会允许房价再次暴涨。”调控也不会只停留在“喊话”。(21世纪网)