个贷政策短期内难松动 首付贷等违规行为料料遭严打

　　近日，“首付贷再现江湖”的消息一经报道便引发各界关注。知情人士对中国证券报记者透露，金融监管部门今年展开的一系列风险排查和整治行动中，关于房地产贷款的摸底和排查，是最为核心、重要的内容之一。预计接下来监管部门将加大对“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的检查和惩罚力度。

　　同时，中国证券报记者整理上市银行中报数据发现，去年曾支撑银行业绩增长的个人住房按揭贷款业务，今年上半年增速“全线下滑”。

　　专家和银行业内人士指出，个人房贷政策短期内料难松动，商业银行的信贷投放也将保持谨慎。不排除以一线城市为代表的个人房贷增速下滑，未来进一步向二三线城市蔓延。

　　个人房贷投放下滑（点击阅读>>>个人房贷“量跌价升” 刚需购房者承压）

　　银行人士表示，除了配合宏观调控等因素，银行基于贷款收益的考量，未来将不断收缩个人住房按揭贷款的投入。

　　上市银行中报显示，2016年风光无限的个人房贷业务已渐式微。以国有五大行为例，工行、农行、中行、建行和交行个人住房贷款上半年增速分别为11.6%、11.6%、9.28%、9.50%和8.56%。其中，中行上半年个人住房贷款同比增速下降7.7个百分点，农行同比增速回落21.2个百分点。

　　从个人住房按揭贷款占全部新增贷款的比重来看，兴业、农行、中行、交行、招行、浦发、中信、民生、光大、北京银行、上海银行等多数银行都下调了对个人房贷的投放比重。

　　不过，多位银行高管对记者表示，银行个人房贷政策短期内将保持平稳，不会更紧但也难以松动：首套房贷利率或仍以基准利率为主，热点城市的投放比重逐渐下降。

　　“在工行今年上半年新增的个人住房贷款中，一二线城市和三四线城市的比例约为1∶1，但热点城市的比重逐渐下降。”工行行长谷澍表示，以一二线16个热点城市为例，今年上半年，新发放个人住房贷款在全行新发放个人住房贷款中的占比较去年年底下降13个百分点。

　　建行副行长庞秀生表示，该行个人住房贷款业务严格执行差别化信贷政策，重点支持自住房信贷需求。他也承认，“受信贷政策和房地产政策的影响，个人房贷到位时间有所拉长。”

　　实际上，一线城市上半年个人住房按揭贷款已“全线下滑”。央行营业管理部数据显示，6月末，北京市个人购房贷款新增额占人民币各项贷款新增额的25.6%，较2016年末40.3%和2017年3月末36.2%的新增占比分别下降14.7个、10.6个百分点。央行上海总部数据显示，上半年本外币个人住房贷款新增1189.23亿元，同比少增743.54亿元；深圳上半年住户部门中长期贷款增量占上半年人民币贷款增量的比例为30.8%，较去年52.6%的比例降幅明显。

　　房贷违规频遭银监“罚单”（点击阅读>>>上市银行涉房贷款逾22万亿元：开发贷重拾升势按揭贷主动调结构）

　　值得注意的是，在银行个人房贷业务收缩的同时，监管部门对于银行房贷业务违规行为的打击也在升级。

　　北京购房者李纯对记者表示，“现在市场价格降了一些，所以我想买一个稍大的两居，但是这样的话，首付就出现了部分缺口。”对此，房地产中介人员告诉李纯，“我们公司会给您找资金，您只要承担手续费就可以了。”电话那头的房地产中介表示可以为购房者解首付不够的“燃眉之急”，但对于首付贷资金的来源却是三缄其口。

　　当记者以购房者身份咨询房地产中介工作人员时，也遇到了类似的情况。一位与记者熟悉的房地产中介门店负责人坦言，“现在监管部门查得严，没人会轻易给你说太多信息。以前有些和我们合作的银行干脆就不做了，因为被抓到就面临几十上百万的罚款。”

　　中国证券报记者发现，今年以来，银监会启动“三三四”风险排查后，各地银监局开出“罚单”的数量和金额确实增多。其中，房贷业务违规成为被处罚的“重灾区”。比如，上海银监局就对花旗银行开出一张千万级“罚单”，创下8月“罚单纪录”。主要违法违规事实(案由)是花旗银行(中国)有限公司2015年1月至10月，经该行审批同意，其辖下部分分行在发放部分房地产贷款时，违反利率规定。同时，该行对低风险客户的信用卡发卡授信管理不审慎，截至2015年末逾期未改正。

　　此外，中国邮政储蓄银行深圳分行因“个人综合消费贷款被挪用做本行个人住房按揭贷款首付”被深圳银监局罚款20万元；上海银行深圳分行因“个别房地产住房按揭贷款违反国家房地产信贷调控政策”被深圳银监局罚款20万元；浙江泰隆商业银行“贷款资金被挪用，用于购房等”被台州监管分局罚款70万元等。

　　据报道，为进一步规范北京地区房地产市场金融秩序，北京银监局、央行营业管理部日前联合印发《北京银监局人行营业管理部关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查的通知》，要求北京市辖内的银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作，重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。下一阶段，北京银监局、央行营业管理部将根据各家银行业金融机构的自查情况，有针对性地开展专项检查，对于检查发现的问题，将依法依规从严处理。

　　警惕短贷飙升

　　在采访过程中，不少专家对于监管部门“严打”房贷业务违规行为，拍手称赞。专家认为，机构的违规行为，为居民部门非理性加杠杆提供了机会。尽管当前住户部门中长期贷款在放缓，但仍处高位，短期贷款不断飙升更需警惕。

　　根据海通证券的监测数据，今年以来，居民新增购房贷款小幅放缓，中长期贷款增速从年初的30%降至26%，增速仍在高位。但同时，居民短期贷款出现高增长，今年前7个月从9.6万亿增加到10.6万亿，且连续6个月同比多增1000亿以上。相比之下，去年全年居民短期贷款仅增加6500亿元。因此，居民短期贷款余额增速也大幅回升到15%。

　　海通证券首席经济学家姜超认为，短期消费性贷款爆发式增长可能与地产销售密不可分。由于去年下半年以来银行房贷额度逐渐受限，部分居民购房贷款或借道短期消费贷款完成，导致居民短贷的高增长。预计未来居民举债空间将会越来越小。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，个人经营性贷款和个人消费贷款存在违规流入房地产市场用于购房的情况在调控前的确非常多，但从今年3月开始，成交量一路下滑，市场不断降温，购房者相对理性的情况下，用这些场外资金的量很少。

　　【延伸阅读】

　　“高评”渐退场 民间贷款公司“接棒”首付贷

　　伴随热点城市房贷政策收紧，炒房模式也在发生变化。记者了解到，借“高评”提高房贷金额减轻首付压力甚至实现“零首付”的做法越来越难操作，当前“高评”空间大幅压缩，大部分房屋评估值只能做到与成交价持平，少数有“门路”中介才能做到在成交价上上浮1-2成。

　　在这种情况下，民间贷款公司“接棒”首付贷的迹象日趋明显。多家中介机构人士告诉记者，由于“高评”越来越难覆盖首付的资金缺口，更多购房者选择向贷款公司借款，目前日借款利率最高可达万分之五。

　　“高评”空间压缩

　　记者在深圳地区走访发现，包括中行、建行、农行、招行等多家银行已将首套房房贷利率在基准之上上调10%。信贷人员普遍反映，目前房贷额度紧张，放款周期难以确定。

　　房贷收紧下，传统炒房模式渐难以成行。一位房地产专业人士告诉记者，以往按揭中介常常会做高房屋评估价，通过这种方式提高贷款金额，填补首付资金缺口甚至实现“零首付”。“比如原评估价是300万，首付90万，可贷210万。现在把评估价做到350万，可以贷到245万，多贷的35万就可以充当首付。”

　　业内人士透露，现在这类“高评”越来越难做，不敢像以往那样大幅提高房屋评估价。“一是审核趋严，随着银行房贷业务减少，单个项目被抽中检查概率越来越高；二是很多银行不再看涨房地产市场，评估价过高会加大回款风险。另外，做高评估价后首付资金多从银行出，现在放款时间一再拉长，一些急用钱的业主不愿意配合买方操作。”深圳一家中介机构告诉记者。

　　深圳某房地产中介人士告诉记者，还可做到“零首付”的房子，房源非常紧俏。“评估价多数会跟地段挂钩，要不就是小区地段较好，房子因为自身属性不佳导致成交价格偏低，要不就是业主着急出手，压低价格，才会导致实际成交价远低于评估价，但这两类房子都很难找。”

　　贷款公司“接棒”首付贷

　　“高评”逐渐退场，民间贷款公司“接棒”提供首付贷的迹象日趋明显。

　　“在我们这里买房子，除了可以帮你会找关系做高评估价外，还能找外部贷款公司提供首付贷。只要征信和银行流水符合要求，别说一套房的三成首付，二套房的首付也能贷。”记者就“首付资金不够买房”咨询了某中介机构，其工作人员回应道。

　　深圳某房地产置业顾问向记者证实，如果购房者凑不够首付，很多中介都会提供“高评”和外部贷款服务。“‘高评’空间下来了，一些投机性买家的首付款缺口补不上，会较大程度催生外部贷款的需求。成交之后，也可以通过房屋抵押贷款还掉一部分借贷资金。”

　　上述房地产中介告诉记者，最近成交的项目中，大部分购房者都通过中介从外部机构贷款。“一部分是首付不够而选择借款，也有部分是因为银行放款时间越来越长，需要3到4个月钱才能下来，业主等不及就先借钱应急。”

　　上述房地产专业人士告诉记者，房地产中介对接的贷款公司越来越专业，流程越来越银行化，要查征信，看工资流水，金额较大还要提供资产证明。“利率肯定比银行高很多，操作上一般是先息后本，成交后先付利息，再在1到24个月内还清本金，”该专业人士指出，“如果是一个月还本付息的短期周转，利率非常高，日借款利率最高可达万分之五。”

　　严厉打击违规贷款

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，房贷政策趋紧会加大投机性购房者的首付资金缺口，部分小贷公司正是瞄准这类市场机会，积极融资再放贷给这部分购房者。这类融资违反了购房的基本政策，是高杠杆模式的体现，类似资金补给方式应被叫停。

　　严跃进指出，目前部分违规贷款主要分两种。第一种是一些小贷公司提供的服务，这种利息较高。第二种是开发商垫资，实际上也是一种促销型的贷款方式，严格来说也是违规的。

　　“小贷公司的资金来源主要是民间资金，很多互联网金融平台提供高回报收益吸引散户追加投资，再把资金转贷给购房者，这类做法需要进行管制。”严跃进表示。

　　“进入房地产市场的民间资金也有部分来自传统实体经济经营者。经济转型升级过程中，有相当部分传统产业面临转型阵痛，原有的实体经济做不下去，又缺乏介入高新技术产业的能力。这种情况下，这些传统实体经营者有较大意愿将资金投入到房地产市场。”暨南大学管理学院胡刚教授指出。

　　胡刚指出，通过外部贷款机构筹借首付资金的购房者主要还是以炒房为主，预期房价未来会持续上涨，因此借道首付贷进行投资类购房，这种做法国家明令禁止。(来源：中国证券报)

　　如何应对首付贷卷土重来

　　去年下半年，由央行等七部委出台新规，禁止房产中介提供“首付贷”业务。而本轮房产调控，严禁“首付贷”的监管态度也被重申。然而有媒体曝出，个别一线城市仍有房产中介违规协助提供首付贷。为了掩人耳目，中介公司还引入了合作担保公司，假借“信用贷”、“消费贷”之名继续活跃在二手房交易市场。对此，业内专家认为，首付贷能够死灰复燃，主要有二个原因：一方面受到房地产调控的影响，各地的楼市呈现“价滞量缩”的状态，而部分房产中介机构希望通过即将到来的“金九银十”的传统销售旺季，推出“首付贷”等加杠杆行为，来鼓动更多的人购房置业。另一方面，对于银行来说，房贷指标大多在上半年已经用完，但又不想放弃房贷市场这块大蛋糕。少数工作人员就睁一只眼、闭一只眼，与中介机构窜通，巧借“信用贷”、“消费贷”等其他途径进入到房地产市场。

　　笔者认为，“首付贷”之类的“假按揭”之所以屡禁不绝，是因为这些游走于“灰色地带”的资金，有着较强的隐敝性，再加上中介与部分银行内外串通，使监管者的难度加大，成本较高。而如果任凭“首付贷”这类灰色信贷存在，那么，各级政府那怕出台再严厉的调控政策也难以起到预期的效果。那么，该如何有效控制“首付贷”这类灰色信贷呢？

　　首先，对于央行来说，不仅要收紧房贷指标，同时还要对各银行进行窗口指导。让银行能够把信贷支持的重点转向实体经济，多向实体企业提供信贷资金支持，解决实体经济融资难、融资贵的问题，从而让实体经济早日摆脱困境，推动经济早日步入复苏通道。

　　再者，各地银监局等监管部门应尽快出手，对可能存在的问题进行全面调查，尤其是“首付贷”问题，必须要与银行的行为紧密结合起来，把银行与开发商、房产中介等勾连的问题找出来。楼市调控能够达到目前这样的水平，已经相当不容易，也付出了巨大的代价，如果因为银行、房产中介等一己之利，让调控回到原点，那会使房地产调控前功尽弃。

　　最后，银行应收紧房贷的审核标准。过去，我国房贷审核对借贷人的偿还能力和意愿过于宽松，例如仅仅依靠收入证明、银行流水、央行的个人征信记录，这些都是很粗的审核标准，并不能真实、全面反映借贷人的偿还能力和意愿。

　　如何才能反映真实的借贷人的偿还能力和意愿呢？贷款人既要用文件证明其纳税收入，财产和房租支出等财务状况，也要核查贷款人的信用分数。更重要的还要审核贷款人的报税资料。总之，只有大幅提高房贷审核标准，才能彻底封杀首付贷等灰色信贷的生存空间。

　　首付贷等灰色信贷又将抬头，必须引起监管部门的高度警觉。除了引导银行将更多的信贷资源投入到实体经济去，还要提高房贷的审核标准，引入更多的考核指标。当然，各地银监局应该出手调查首付贷的发展情况，坚持杜绝银行与中介机构串通骗贷的现象发生。只有将首付贷上升势头给按住了，国内的房地产调控才能产生更大的效果。(来源：投资快报)

(原标题：首付贷等违规行为料再遭“严打”)

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