北上广深释放严厉信号 一线城市楼市调控料加码

　　楼市调控不放松

　　调控加码预期最强烈的是北京。北京市副市长陈刚在两会期间表示，不要被开发商“忽悠”了，对于房地产调控，政府还有手段。他警告说，政府还有加大“工作力度的空间”。对于房价上涨过快的项目，租金上涨过快的区域，可以利用差别化税收政策增加其交易成本。

　　北京市住建委委员、新闻发言人秦海翔表示，今年北京将继续坚持房地产调控政策不放松，严格执行住房限购政策。加大保障房建设力度，增加普通商品住房的供应，稳定市场预期。他还表示，今年北京房地产调控的目标是希望能够保持房屋交易量稳定、交易价格稳定。据悉，这也是北京首次公布今年的楼市调控目标。

　　上海市委书记韩正在上海两会期间表示，必须严格落实房地产调控各项政策措施，防止房价反弹。他强调，住房问题涉及千家万户的切身利益，“三个为主”的方针必须长期坚持；严格落实房地产调控各项政策措施，防止房价反弹，必须长期坚持；旧区改造群众翘首盼望，必须持续推进；要更加关注青年人对住房的需求，想方设法回应他们的期盼。韩正所指的“三个为主”，即以居住为主、以市民消费为主、以普通商品房为主。

　　广州市市长陈建华也表示，今年将继续坚决贯彻落实中央房地产市场调控政策不动摇，保持现行房地产市场调控政策的延续性，保持市场的平稳健康发展。

　　深圳市常务副市长吕锐锋则针对闲置土地作出表态。他表示，政府将依据新出台的配套政策，进一步简政放权，加快推进闲置用地清理和处置力度，该处罚的处罚，限期开发，该收回的坚决收回，保障每一宗土地发挥最大效益。

　　与此同时，深圳市还在两会期间出台《深圳市2013年国民经济和社会发展计划(草案)》提出，将严格执行国家房地产调控政策，坚决遏制投机、投资性需求，落实差别化金融、税收政策，支持居民首次购房需求。

　　地方政府部门在两会期间的表态往往可奠定全年的政策基调，因此其措辞颇受关注。据悉，京沪深在针对楼市调控政策基调的表态中，均使用了“严格”字眼，广州虽未作出上述表态，但强调“坚决”。似乎意味着今年一线城市的楼市政策基调将维持从紧。

　　与其他城市两会传递出的信号相比，一线城市政府部门的表态相对严厉。除定调调控外，深圳还针对土地管理及改革作出部署，北京、上海则对保障房建设进行安排。链家地产市场研究部分析师张旭表示，这与目前一线城市的市场反弹压力大不无关系。

　　供需失衡房价涨

　　目前，市场加速反弹的局面已经确立。来自国家统计局的数据显示，2012年12月，全国70个大中城市新建商品住宅价格平均环比上涨0.34%，自去年6月以来，已连续7个月保持上涨。其中，广州以1.2%的涨幅位居榜首，福州、深圳、北京的涨幅均达到或超过1%，位居2-4名。一线城市成为此轮房价上涨势头中的领涨者。

　　进入2013年以来，房价上涨势头仍在持续。21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，上周上海市新建商品住宅成交均价约为2.55万元/平方米，环比提升8.1%，该价格亦创近30周新高。

　　链家地产的统计也显示，2013年1月前28天，北京二手住宅的成交均价为24962元/平方米，环比上涨1.52%，已连续三个月保持上涨。同期，北京二手住宅成交量为16660套，比2012年同期上涨5.6倍。在广州和深圳，“量价齐升”也已成为市场的主旋律。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭向中国证券报记者表示，今年以来出现的市场回升局面，主要是去年年底整体市场走势的延续，这一反弹态势从去年下半年就已确立，由成交量的回升带动价格上涨。

　　此外，近期不少地方出现的过户难以及二手房“跳价”等现象，反映出市场需求旺盛。多数业内人士认为，因市场预期不明引起的“恐慌性需求”入市，也是推动本轮量价齐升的重要因素。

　　与现时的市场上行走势相比，一线城市长期供需失衡的局面显得更为严峻。据德佑地产市场研究部的数据显示，2006年至今的7年中，上海市商品住宅成交面积达到8910万平方米，而同期的土地出让建筑面积仅相当于其一半，由此造成的住房供应缺口超过4000万平方米。

　　德佑地产研究主任陆骑麟表示，仅靠近几年土地出让量，根本无法支撑起楼市成交，近年来的上海楼市一直在吃早期土地供应的“老本”。

　　这种情况并非个案。近几年来，一线城市土地供应情况不够理想，北京已连续两年未能完成土地供应计划，广州、深圳的土地供应总量也相对不足。

　　供需失衡的态势是开发商看好一线城市楼市，房价上涨的重要因素。业内人士认为，及时增加供应已迫在眉睫。

　　政策加码预期增强

　　基于上述态势，今年一线城市恐将面临较为严厉的政策环境。国泰君安的报告就认为，预计今年政策总体偏平稳，区域分化加大，全国一刀切可能性较低，部分涨价压力大的城市可能出台点对点措施。

　　中国证券报记者此前获悉，为稳定一线城市土地市场的预期，平抑地价，监管层要求一线城市今年要加大土地供应力度。同时鼓励采取设定最高价等方式，避免出现高价地。

　　在北京、深圳政府部门两会期间的表态中，“增加供应”的思路同样明显。广东省国土资源厅数据显示，目前深圳有闲置土地152宗，占地超过421公顷，居广东省之首。深圳市常务副市长吕锐锋表示，对于本来土地资源就高度紧缺的深圳而言，土地的闲置无疑是一种极大的浪费。

　　业内人士认为，增加土地供应、促进已供土地开发将成为一线城市的重要政策思路。受此影响，房地产开发和销售环节的管控措施可能进一步强化。

　　相比之下，对需求端的调控更为受人关注。针对北京市住建委两会期间的表态，张旭认为，今年的住房限购政策门槛和执行力度不会改变，可能新增对价格上涨过快的局部地区实施差异化税收政策。

　　杨红旭认为，当前的房地产税收政策还有不小的调整空间。其中，在二手房交易个人所得税的征收中，税额分为差价的20%和总价的1%(非普通住宅2%)两种，但具体的征收细节掌握在地方政府手中，可通过相关的政策予以强化。

　　同时，当前住房交易的土地增值税仅向单位征收，并未面向个人征收。若要达到控制交易的目的，可针对特定房屋，开征个人住房交易的土地增值税。此外，营业税、契税等税种同样也有调整的空间。

　　信贷政策的调整余地同样存在。多数业内人士建议，为遏制投机投资需求，购买第三套房商业贷款停贷政策需继续执行。对于被认定为非自住需求的二套房交易，首付比例和贷款利率等均有上调的空间。对于近期市场盛传的一线城市二套房停贷政策，业界认为不排除出台的可能。

　　在税收政策上，北京市住建委明确提出，为避免“阴阳合同”的出现，二手房最低计税价格需要根据市场情况等因素及时动态调整。

　　业内人士认为，若信贷、税收等政策继续从紧，今年一线城市楼市将面临空前严厉的政策环境。但即便如此，多数业内人士仍判断，由于市场运行的惯性和供求不平衡的因素存在，今年上半年一线城市楼市仍将延续上行走势，房屋成交量和成交价格都将保持温和上涨。若政策执行情况不佳，不排除个别区域市场出现暴涨的可能。

　　岁末年初，北京等一线城市房地产市场量价齐升，推涨房价预期。与此同时，地方两会相继召开，一些地方政府试图通过表态稳定市场预期。其中，京沪深三地在针对楼市调控政策基调的表态中，均使用了“严格”字眼，广州则强调“坚决”。

　　业内人士认为，2013年一线城市的楼市调控政策可能在去年基础上有所加码。其中，除加大土地供应以缓解供需压力外，在坚持限购政策的同时，税费和信贷政策可能针对不同区域、不同购房人群体现“差别化”。今年一线城市楼市或迎来更加严厉的政策环境，但由于市场运行的惯性作用和供求不平衡的因素存在，上半年房地产市场仍可能出现温和上行走势。

　　房价越调越涨怪圈 业内称新一轮涨价预期已形成

　　2013年初的房地产(行情专区)市场躁动不安。

　　“地王频出，房价上涨过快，必然招致新的调控。”万科总裁郁亮早前已多次提醒。目前，市场是否又到了调控出新招之时？

　　但这并不是万科关注的重点。万科只考虑如何应对。很多人对万科过去几年多次重申的不预测市场以及“三不”政策不理解，但这些看起来简单的说辞，包含了万科应对房地产市场周期性波动的逻辑。

　　在世联地产(行情股吧买卖点)董事长陈劲松看来，“土地资本化”是过去10多年乃至未来很多年都将存在的现象，房地产市场的周期性波动不可避免，并导致房价上涨与调控如影随形。这样的故事逻辑短期内不会有根本的改变。

　　万科董秘谭华杰对本报记者说，万科不会去预测市场和政策，因为在波动的市场中，企业如何在高点逃顶，在低谷发展才是最重要的。

　　重回上升周期？

　　中国房地产价格仍在“越调越涨”。1月18日，国家统计局公布去年12月房价指数，54个城市环比上涨，一线城市首现同比、环比全面上涨，再创2011年4月后新高。

　　久已不谈房价的万科董事会主席王石，也在1月26日、28日连发微博，认为当前房价“有点不正常，稍微有点偏高”。他认为，过去3年重点调控一线和部分二线城市，价格得到有效抑制，而其它三线、四线城市的市场受影响较小，供应量也较大，现在这些城市供过于求，价格上升乏力，进入调整期。

　　这与万科总裁郁亮的判断一致，郁亮在1月21日的沟通会上表示，目前大多数城市仍在调整甚至下行周期之中，而市场开始复苏的一线城市是因为此前进入调控较早。整体上看，房地产市场并没有出现过热。

　　王石认为，流通中的货币过多，中央抑制房价政策能维持现在的状态已经相当成功。目前一线二线部分城市的压力是如何不要房价上涨过快，基本没有下调空间。

　　不过，市场气氛已经被过度渲染。多家机构人士称“房价上涨预期”已经形成。世联地产购房者调查显示，目前预期房价继续上涨的购房者占比已经上升到近6成。

　　瑞银证券认为，中国商品房市场已经进入了成交与需求相互推动的阶段，且需求将在短期内加速释放。此外，新开工面积仍显著高于销售面积，2013年总体可能不会出现供不应求的状况。房价波动幅度变大，政府加大调控政策执行力度的风险正在上升。

　　陈劲松称，当前部分城市的房价上涨令人忧虑。2013年房地产市场依然没有摆脱宏观调控的框架，没有摆脱“向死”的因素。他并不认同任志强的“房价暴涨论”，如同一枚硬币，说房价暴涨的另一面就是要出台调控干预。

　　调控的怪圈

　　在包括任志强在内的多位业内人士眼中，当前房地产市场的焦灼，仍然只是过去多年调控的轮回。

　　国务院发展研究中心金融所研究员巴曙松在近期的一次论坛上阐述了这一怪圈的存在：过往的调控都是限购限贷，市场貌似供大于求，但很快开发商的现金回款减少，本能的反应就是不开发。往往调控到后期，就是房地产供应量稀缺。调控力度稍微减弱，价格又上去了。所以这几轮调控下来这个怪圈没有打破。但房地产投资增幅已从40%，降到20%以下。

　　谭华杰认为，中国房地产市场的周期性波动已成常态。而在波动的市场中，企业很难进行正常的经营策略安排。

　　以增持土地储备增加未来的供应而言，接受本报记者采访的多位开发商高管认为，由于土地供应垄断的存在，地方政府往往在市场低迷时期收缩出让土地，即使如万科在低谷之时资金充裕，也难以获得优质的土地储备。比如去年一季度地价很低，但当时手持现金400多亿的万科并未获益。

　　“2008年之后万科对于市场的判断基本没有出过错，但受益并不多。”谭华杰对本报记者说，没有哪家开发商能在土地市场成功“抄底”或“逃顶”，万科能做的，只是在地价回升之时，将拿地金额控制在安全范围内，他认为，拿地金额占当年销售金额的40%左右，风险是可控的；在策略上，坚持做主流住宅，坚持高周转，即所谓“不囤地、不捂盘”。

　　陈劲松也认同万科的做法：对企业来说，预测没意义，重要的是应对。“2008年之后只要关注成交量即可。玩价格博弈都会变成小开发商。”陈劲松说。

　　但并非所有的开发商都这么认为，往往是在地价高峰期，不少企业冲动购地，高价地频现，为之后的市场埋下了隐患。如数据显示，绿城在2009年，拿地金额占当年销售金额超过100%，由此导致了后续一系列的资金链危机。

　　不过，此轮调控以来，开发商应对市场波动的技巧越来越娴熟。2012年房企拿地数据显示，前十大开发商储地金额远低于当年销售金额。

　　如何增加供应？

　　谭华杰指出，造成近年来房地产市场波动、供求错位的重要原因，在于开发商的资金来源越来越依赖于销售回款，民间资金过多地进入了销售环节而非开发环节。数据显示，2008年之后，银行(行情专区)贷款在开发商资金来源占比中下降了大约3-4个百分点，销售回款则增长了大约3-5个百分点。

　　住建部政策研究中心副主任王珏林指出，目前中国家庭存款30多万亿元，消费还是集中在住房方面，如果民间投资性需求不能妥善处理，2013年房价快速上涨的可能性仍然很大。王石也建议，让民间资本有更多的投资选择，而不是将资金集中在不动产上。

　　但本报记者采访认为，短期内放开开发贷和资本市场融资几乎没有可能。万科执行副总裁肖莉指出，万科B(行情股吧买卖点)转H之后，所有融资还是要按照监管要求和监管部门规定的程序进行。

　　地产私募基金和房地产信托近几年来成为民间资本进入房地产开发环节的重要通道。德信资本董事长陈义枫对本报记者说，房地产私募基金规模过去一年翻番达到2000亿左右，他乐观预期2015年能达到1万亿。

　　信托、券商对于房地产信托、ABN(资产支持票据)与房地产结合等业务都很热衷。但谭华杰对此并不十分乐观。他认为，金融创新主要依靠政策改革驱动，市场自主创新的空间不大。美国次贷危机爆发后，全世界对于金融创新都变得更加慎重。

　　以MBS(抵押贷款证券化)为例，1997年就已在研究，1999年建设银行(行情股吧买卖点)开始报方案，2005年出了一个办法，之后却无声无息了。“而REITs的步伐，到目前为止，比MBS还要滞后很多，什么时候能真正铺开？”谭华杰说。

　　陈劲松认为，要增加供应的根本方法是放开土地供应，打破政府垄断。但这需要土地制度、财税制度的进一步改革。

　　高价地风险初现：地价涨幅高于房价

　　尽管国土部一再强调要抑制地价的异常上涨，但这并不能喝斥地价止涨。

　　伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，1月份北京全市共计成交18宗土地，单月土地交易额达到205.7亿元，创下了11年来最高纪录。值得注意的是，在住宅用地的招拍挂竞争中，地价再次创下区域新高。

　　1月24日下午，保利、融创、招商、龙湖、绿地、九龙仓、路劲、泰禾、首开和中化方兴联合体等10多家开发商争抢朝阳区孙河乡一地块。最终，泰禾集团(行情股吧买卖点)以18.5亿元总价，并配建2000平米公租房胜出，溢价率为49.79%，折合楼面价28559元。

　　此前的2012年9月，龙湖地产以14.7亿元击败了万科、华远、九龙仓等房企，也竞得孙河乡附近一地块，当时楼面价为20158元/平方米，溢价率仅8.7%，而该地的容积率也仅为1.1，建筑面积为66293平方米。

　　仅4个月时间，孙河乡的地价就上涨了8400元/平方米，远远高于同期房价上涨幅度。

　　泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男在接受记者采访时称，“政府在出让这块地时底价就高达两万元/平方米，它一出生就注定是高价地。”孙河乡地块最终成交价格在他们预期范围之内。数据显示，孙河乡地块底价为12.35亿，楼面底价达到19065元。

　　刷新地价纪录新高的不只是孙河乡地块。同一天，北京市还出让了房山窦店地块，底价为3.1亿，楼面底价为3398元/平方米。最终北京城建(行情股吧买卖点)以4.6亿获得，溢价率高达48%，折合楼面价为5033元，也创下房山区域地价新高。之前的纪录是，2009年11月26日，房山区窦店镇居住、商业项目用地(田家园小区二期)出让，成交的楼面单价为4354元/平方米。

　　链家地产市场研究部张旭认为，1月24日出让的两宗土地为最近北京土地市场上少有的挂牌出让地块，企业竞争是十分激烈。而当前开发商对于年后的市场预期较高，拿地热情也较去年有了明显的提高。

　　不可否认的是，地价成本高带给开发商的压力是容错成本高。所谓容错，就是允许开发商在产品设计、销售等环节犯错误，一旦在这些方面出现较大失误，将对项目产生巨大的杀伤力。北京龙湖营销总监王勐认为，当市场形势不好时，地价过高给开发商带来的压力就会相当大，地王的销售困境就会凸显。

　　融创中国董事长孙宏斌在接受记者采访时表示，北京已经出现地价过高风险。他表示，当房地产市场不好时，北京土地市场还有机会；但当房地产市场好的时候，北京的土地一抢就贵了。“我们在北京有严格的纪律，北京拿一块贵地两年都缓不过劲来，这会让你很难受。”孙宏斌说。

　　但张旭预测，从目前北京市场趋势来看，近期土地市场恐难降温。(21世纪经济报道)

　　上市房企融资潮凶猛 楼市亢奋或引调控加码

　　楼市持续调控下，上市房企融资潮凶猛。1月29日，绿城中国公告，将发行于2018年到期4亿美元的优先票据，利率8.50%。绿城表示，发行票据的所得款项拟用作现有短期债项再融资，余额拨作一般公司用途。

　　同一天，金地集团(行情股吧买卖点)宣布，旗下香港上市公司金地商置通过“闪电配售”的方式，于28日成功筹资超过7亿港币，发行价为0.78港元/股，成为今年首次海外成功融资的内地房企。

　　而从去年9月完成星狮地产的收购到今年1月成功进行配售，金地集团仅用了不到五个月的时间。金地集团表示，此次融资将扩充金地商置资本金，优化资本结构，为商置未来获取项目打下基础。

　　合景泰富29日亦发布公告称，公司拟进行担保美元定息优先票据的国际发售。稍早前，因债券价值被压低，合景泰富取消了计划发行的后偿永久资本证券。

　　无论是发行美元票据抑或配股融资，近期房企海外融资都已达到高潮。据记者不完全统计，1月份已有恒大地产、富力地产、越秀地产、雅居乐、碧桂园、融创中国、世茂等在内的17家房企相继宣布海外融资计划，融资额已逾400亿元人民币。

　　除直接发债外，开发商还热衷拓展海外融资平台？继旭辉控股、新城发展去年赴港上市分别募资15.3亿港元、18.96亿港元后，江苏金轮天地也于本月16日在港挂牌，募资7.56亿港元？

　　万科近日公布B股转H股方案，撬开海外融资大门；绿地集团则将分拆酒店集团和海外业务赴港上市；瑞安房地产亦计划分拆新天地赴港上市。

　　中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，大部分房企在2012年均出现明显的销售升温，在2013年年初再次启动融资，其原因一方面是看多市场，储备资金拿地，另一方面，由于美国QE3的推出，热钱流入香港步伐有所加速，内地房企在香港融资难度大幅降低。

　　融资潮的背后是房企一波又一波的拿地热潮，在2013年，房企新一轮扩张态势趋于明朗。事实上，对于2013年的市场，开发商普遍消退了悲观情绪，随着多家企业超额完成2012年的销售计划，开发商已经纷纷提高了其新一年度的销售目标。

　　对于房企看多市场，摩根大通董事总经理李晶28日在北京表示，目前开发商多处于拿地、融资状态，因此未来几月房地产市场新开工的数额和面积都会有所提高。

　　而谈及未来房地产市场的走势，李晶认为，在未来数月，如果保持现在趋势不变的话，中国房地产市场将不排除会出现过热的现象。“如果未来6-9月房价过快上涨，那么政府或有出台诸如扩大房产税征收范围、更加严格执行限购令等措施的可能。”此外，有业内人士指出，大型房企新年集体亢进，或将预示着房地产调控又一次走到了十字路口。(新华网)