国五条后多城市地价狂奔 土地溢价率大幅走高

　　据不完全统计，从2013年4月2日至2013年4月16日，首开、恒大、泰禾集团等十大标杆房企在土地市场合计斥资189.49亿元购地，一线城市仍是房企拿地重点区域。

　　房企大手笔拿地与新国五条出台之前呈现冰火两重天的局面。

　　房企拿地回归一线城市

　　纳入统计的十大房企皆是房地产行业的标杆企业，分别为首开股份、恒大地产、招商地产、建业地产、泰禾集团、龙湖地产、星河湾、五矿地产、荣盛发展以及奥体建设。

　　其中，首开以及首开万科联合体以35.11亿元居首。这些房地产企业拿地都回归到一线城市，比如，北京、南京、湛江、长沙、大连、重庆等。方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，这说明一线土地仍旧供不应求，长期的实际供应落后于计划供应量，大量房企仍面临“吃不饱”。此外，一线城市房地产市场发展未来仍有保障，开发商普遍看好。

　　二季度城市地价料再涨

　　日前，国土资源部下属中国土地勘测规划院发布《2013年第一季度全国主要城市地价动态监测报告》称，受国内经济温和复苏以及新政“国五条”影响，今年一季度用地价格延续了上个季度的回升态势，各用途地价环比、同比增长率持续上升。新政实施前，“末班车”效应明显，房地产价格以及交易量上升，影响商住地价变化。预计今年二季度城市地价总体水平继续温和上涨。

　　--------------------

　　北京两地块流标或因限价令改变开发商预期

　　京两地块流标火热楼市的一剂清凉剂？

　　有不便透露姓名的开发商中层人士告诉本报，受限价政策影响，开发商对于后市预期趋于谨慎。从目前看，市场已逐渐认为政策严厉程度超过预期，考虑平价入市的项目在增加。

　　“底价太高了，两块地楼面地价超过了1.1万/平方米，我们预期是9000左右，”5月16日，一位参与通州IV-06地块招标的开发商私下表示。

　　就在前一日，通州运河核心区IV-06地块和IV-07地块，因参与竞标企业报价均低于出让底价而双双流标。

　　与此同时，5月在北京土地储备管理中心挂出的拟出让地块中，至少有5幅地块至今无人报价，其中包括备受关注的可能地王南三环夏家胡同地块。

　　有不便透露姓名的开发商中层人士告诉本报，受限价政策影响，开发商对于后市预期趋于谨慎。从目前看，市场已逐渐认为政策严厉程度超过预期，考虑平价入市的项目在增加。

　　北京中原地产市场总监张大伟等分析人士直言，土地市场也已表现出降温的迹象。限价政策已经改变了楼市的价格和需求预期，再加上信贷收紧、严格的限购，其叠加效应不仅传导到土地市场，还将引导供求关系走向平衡。

　　京土地市场降温

　　相对于上海和广州进入5月以来的土地成交火爆，“地王”频出，北京土地市场似乎陷入了低谷。

　　根据政府公布的出让底价，通州IV-06地块总价为4.7464亿元，IV-07地块为4.9384亿元，折合楼面价均约为1.13万元/平方米。

　　据了解，本次出让的两宗地块在通州核心区新华大街西段，接近市区。2012年，相近位置曾以最高18800元/平方米的楼面地价出让一宗多功能用地。

　　据前述参与竞价的开发商向本报记者分析，在通州，地铁八通线和6号线是热点区域，而通州核心区以及靠近亦庄的台湖镇都只能算是新兴区域，潜力仍待挖掘；此次出让的地块为多功能地块，对开发商运作能力要求很高，预计将来前期投入成本会较大，因此1.1万以上的地价显然太高了。

　　资料显示，在4月15日，万科首开联合体曾中标通州区台湖镇4-1-005地块F3其它类多功能用地4-1-008、4-1-009地块F2公建混合住宅用地，总价为12亿元，约合楼面价9722元/平方米。

　　上述开发商认为，通州这两块地至少不能比万科拿的这块高。

　　截至5月15日，北京土地市场挂牌出让的经营性地块合计10块，已经进入起始竞价环节的有6块：其中，除了台湖镇B-03地块居住、托幼项目在5月14日获得报价外，其他5地块目前均无人应价。

　　包括张大伟、亚豪机构市场总监郭毅在内的市场人士均认为，北京土地市场开始出现降温的迹象。

　　这和前四个月的热度不一样。根据美联物业全国研究中心监测数据显示，北京前4月土地成交面积450.5公顷，同比增加345%；平均楼面地价达到10359元/平方米，同比增30%。

　　其中，仅在一季度，北京土地市场出让金额已超过去年的一半；在4月份，也有两幅地块的溢价率超过了100%。

　　限价令出台改变市场预期

　　“在地价高、政策严的情况下，房企拿地比较谨慎，开发商要考虑高价购地后的市场消化问题。”郭毅分析说。

　　郭毅指出，通州地块政府设定的起始价格过高，开发商报价均低于起价，导致流标。虽然是商业综合用地，也能粗略看出当前政府高价卖地与开发商顾虑后市的落差。

　　中原地产华北区总经理李文杰称，限价政策严格限制了预售价格，也会影响开发商的拿地积极性和对土地溢价的判断。

　　上述参与通州地块竞价的开发商就直言，考虑到未来限价的影响，公司对目前土地市场态度谨慎，绝不会贸然出手。

　　“市场风向变了，政府还高价卖地没道理，”北京另一未参与竞标的开发商人士坦言。他说，若通州地块放在2月份出让，公司可能会考虑竞标。

　　“2、3月份的时候，市场销售火爆，大家一致看好后市，”该开发商说，去年底到今年一季度，北京房价涨幅在20%-30%，到了4月份，北京四环以内已无单价4万以下新房，而绝大多数开发商在一季度制定开盘计划的时候，都将后期产品或新盘定价抬高10%-30%。

　　但限价令的出台改变了市场预期。

　　北京住建委主任杨斌4月10日公开表态限价的两条原则，一是不能明显高于上一期项目售价；二是不能高于周边二手房价；北京市副市长陈刚更亲自过问预售证审批。

　　在上述高压政策下，本报走访开发商了解到，包括万科、保利、华润、龙湖以及金地、华侨城等大型开发商旗下项目均受到预售证发放的限制。

　　但限价的同时，相应的税费如土地增值税、城市建设费、教育附加费等等一项都没有减免，不少开发商抱怨盈利困难。

　　2007年以来在通州获得“地王”称号的地块，如远洋地产东方公馆项目、绿城通州京杭广场项目等，无一不遇到销售困境。京杭广场2009年拿地，其住宅部分遭遇限价，甚至至今未开售。

　　或改变上涨预期

　　而本报记者了解到，更令京城开发商出手谨慎的另一大变量是，未来在“限房价、竞地价”之下“限价房”的供应。

　　此前北京公布的国五条细则“京19条”中，首次引入了“限价房序列管理”的概念，要求“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”。

　　此种限价房在北京已有先例：分别是房山中国铁建国际城项目，以及门头沟华润冯村项目，还有未上市的一幅大兴土地。

　　张大伟指出，这种限价地一般10万-20万平米体量，能够提供2000套左右的房源，一旦推出对区域楼市影响巨大，以中国铁建国际城为例，该项目限价12000元/平方米，对房山区域楼市房价起到了一定的抑制作用。

　　有大型房企开发商中层人士告诉本报，公司对土地市场态度谨慎的原因是，不知道将来北京市会出让多少“限价房”土地，更不知在这种出让方式下市场将会如何演变。

　　上述人士称，这将是北京楼市调控祭出的一柄利器，从长远看，或将限制开发商的利润空间以及购房者投资投机需求的溢价空间。

　　而从楼市库存上看，张大伟认为，房价也不具备再次暴涨的基础。进入5月后，库存开始反弹。4月1日至5月13日，北京预售期房住宅项目为18个，预售住宅的套数明显上涨，为5794套，同比2012年4766套上涨比例达到21.6%。

　　另一方面，成交开始萎缩。截至5月14日，北京新建住宅签约套数合计仅2127套，中原地产等业内机构估算5月全月北京新建住宅成交量将跌至5000套以内，可能创造2012年1月份之后的新低点。

　　上述开发商人士认为，一旦限价政策执行时间过长，部分项目可能从资金成本的角度考虑加快预售。从目前看，市场已逐渐认为政策严厉程度超过预期，考虑平价入市的项目在增加。

　　张大伟则称，尽管他长期仍看涨北京房价，但去年底至今的暴涨已经透支了太多，在未来三四季度，不排除个别区域项目会有下跌的可能性。（21世纪经济报道）

　　专家称近期地王频现 为房价新一轮上涨信号

　　中国国家行政学院教授汪玉凯17日在接受中新社记者采访时表示，高地价会通过房价转嫁给购房者，因此近期地王频现，将成为房价下一轮上涨的信号。

　　近月来，中国土地市场一反2012年上半年偏冷的态势，交投活跃，高单价和高总价成交的地块陆续露脸。

　　3月15日，北京分别诞生了总价和单价两个“地王”；4月10日，上海浦东新区唐镇新市镇一地块以37.75亿元(人民币，下同)的总价和18199元/平米的折合楼面价，成为上海今年住宅用地总价和单价的“双料”地王。5月6日，深圳房企兆佳业以超过2.5万元/平方米的楼面地价制造了广州住宅地块的单价新地王，几日后，广州番禺一商业地块再次拍出当地高价。

　　汪玉凯认为，天价地王频频现身并不正常。他指出，政府如果能完全将土地出让“放手”给市场，就能在市场规律的作用下，自然降低需求平抑地价，而非现在采用行政手段，节节管控需求。

　　有分析认为，地王频出的根源在于地方财政严重依赖土地出让的收入。汪玉凯指出，减少地王、平抑房价最有力的方式就是控制政府行为，改变土地财政。

　　他指出，一方面，可以通过地方裁员的方式减少支出，摆脱地方对土地财政的依赖。

　　而另一方面，则需要对财政体制进行改变。汪玉凯指出，目前由于地方政府承担了60%的公共事务服务，却只有40%的财政资金，财力与其承担的公共事务不匹配。“如果说地方政府没有可靠的财源、税源，土地财政的问题无法从根本上解决。”（中国新闻网）

　　任志强再放炮犀利调侃国五条 专家称二线房价都会涨

　　东郊持剑论道，青梅煮酒英雄。5月13日举办的“国五条”后的成都楼市机会高峰论坛中，任志强、杜猛、袁松亭、黄昕恺、吴丰等国内大腕专家和成都本土房产界大咖齐聚蓉城，为国五条后的成都楼市问诊把脉，探讨其将面临的冲击及机遇，为本土地产的发展奉上一场饕餮盛宴。

　　论坛进行时，被称业内“预言帝”的任大炮再做预言：“我并不想做先知，但按照锐理给出的数据和图形走势看，成都房价会在平稳中继续上行！涨幅仍需待政府相关政策的出台。”

　　犀利调侃蓉“国五条”

　　随着成都“国五条”实施细则的落地，成都的房地产市场受影响大小、未来热冷、交易增减、房价涨跌均成为热门话题。无论作为主讲，还是与嘉宾互动，任志强都不改犀利本色。对“国五条”实施细则在地方层面的全面弱化，以及成都一句话细则，他调侃道：“真是天高皇帝远”。

　　不过，总体而言，“市场经济基础就是竞争，”国五条“出台并不会对房地产市场造成洗牌，房地产企业总体压力不大，从过往10年的政策经验，可以看到房地产市场不但没有萧条，房地产泡沫也没有破灭。”目前一线城市当中二手房交易量已经和一手房接近，最终结果二手房交易量成为市场主力，一手房会在城市化达到70%以后会慢慢下降，中国达到这个目标距离还很远。因此“从世界各国来看，我们不可能因为某一个政策出现中断城市化发展过程，所以”国五条“没有办法扭转这样一个必然发展趋势。”

　　任志强接着说：“本来看不见手会根据市场需求和价格变化进行变化，但是中国有一个特色就是利用看得见，闲不住的手进行价值管制，但不管你用任何方法调控，只要不是增加供给，就一定是不好的制度，这种制度导致结果一定是供应少于需求。”

　　否定财富论坛会抬高房价

　　在谈到成都地产时，任志强表示要分类别来看，“从土地情况看在我的印象中去年全国土地供应数量增幅是负的24%，但成都等6个城市属于土地在全国负增长情况下的正增长。如果后面增加的土地是扩张的，超过了人口增长需要的话，我倒不太担心成都的，我们的住宅可能还不太满足市场的需求。”

　　但与此同时，任志强表示，根据成都第三产业占GDP的比重情况，成都商业地产，包括写字楼的新建面积增速应该高于第三产业的增长速度。此外，对于大型购物中心，即所谓CBD中心，需要计算当地单位GDP(每平方公里建筑面积中产生的GDP)。全国最高单位GDP是北京(楼盘)金融街[简介最新动态]，一年每平方公里大概4千万亿，相当于中国整个财政税收5%。按照这样来算中国很难在一平方公里创造这样的价值，很难在一平方公里范围内做这么大一个产业。所以，不仅仅是成都一地的商业地产过量，而是整个中国的商业地产进度都有不用程度的超越。

　　“人们的购物习惯决定了商业地产的未来。如果成都人是喜欢去逛商场，大型综合体可能就发展很好。如果年轻一代年轻人更多把消费时间花费在网上，大型综合体不可能发展得很好。所以现在很多大型综合体都做成体验式的商场。”任志强建议。

　　面对“财富论坛会给成都房价带来新的高点”的预期，任志强予以彻底否定，“从中国来说所有财富论坛一定是让这个城市贬值的，因为把所有都让路于一个会议，然后旅游呀什么都被限制。”

　　专家视野

　　房地产仍有10年黄金期

　　对于成都房价不会下降的预言，北京大学房地产发展研究基金中心副主任杜猛表示：“成都房价降不了，所有二线城市的房价都不可能降，只要有人口、土地红利的地方，房价都会上涨。”成都现在常住人口1200万人以上，人口红利会继续推动房价上涨。与同级别城市比较，成都房价仍然处于较低水平。

　　四川(楼盘)大学不动产市场研究所所长吴丰表示，中国房地产可能未来仍然有10年左右黄金发展期，但是这个已经是黄金下半段。中国二线城市以成都为代表占60%的城市化率，介于从成长到成熟的阶段，必然会出现分化，而在走下坡路的城市中间不排除房地产会走下坡路趋势。（金融投资报）