房地产135亿再融资蓄势待发

　　市场关于新一轮的房价调控预期渐弱，百城房价持续升势，市场人士重新寄望于地产股。被炒作已久的房地产再融资又有新的动向，新湖中宝和海印股份连夜抛出超60亿元的定增方案引起市场哗然。事实上，据证券时报数据部统计，年初以来已经有6家房地产上市公司发布定向增发预案，算上新湖中宝和海印股份，预计募资总额在135亿元左右。

　　最早发布定增预案的是中茵股份，该公司在3月19日发布定增预案，计划增发1.09亿股，募资约11.90亿元。万方发展在5月抛出30亿元巨额定增方案，包括24亿元的收购资金和6亿元左右的配套资金，计划进军土地开发一级市场。7月亦有天业股份和美都控股两公司先后发布定增预案，详情如下表所示。

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　　上市房企再融资打响第一枪 概念股望爆发

　　8月1日晚间，停牌近一个月之久、主营地产及金融的新湖中宝(600208)发布了非公开发行的预案，证实了此前市场对于房地产融资放开的猜测。

　　在这份预案中，新湖中宝拟通过非公开发行的方式，向不超过10名特定对象以不低于3.07元/股的价格，定向增发不超过17.91亿股，募资不超过55亿元。上述募集资金将投向包括“上海新湖明珠城三期三标段、四标段”和“上海新湖·青蓝国际”在内的两个项目。

　　上述两个项目总投资为125.83亿元，均为棚户区改造项目。其中，上海新湖明珠城三期三标段、四标段地处上海市普陀区东新村地块，是上海市内环线以内最大的“365”旧城改造项目之一；上海新湖·青蓝国际位于上海闸北区内环线内，是闸北区旧城棚户区改造的民生工程项目。

　　数据显示，截至2013年3月31日，新湖中宝的资产负债率为70.59%，作为此次进行定向增发的目的之一，对于新湖中宝来说，就是为了优化其资产负债结构，避免财务成本的进一步上升。但在业内人士看来，新湖中宝发布定向增发方案，却是房地产融资在冰冻了多年之后重新开放的一个信号。

　　实际上，除了新湖中宝之外，此前陆续发布停牌公告、并且目前仍然处于停牌状态的涉及房地产的上市公司还包括了荣丰控股(000668)、宋都股份(600077)、莱茵置业(000558)、东华实业(600393)、金丰投资(600606)。业内人士普遍猜测，这些“涉房”上市公司的“重大事项”，很可能与房地产的再融资开闸有关，而此次新湖中宝在停牌近一月之后公布定增方案，则在一定程度上证实了这个猜测。

　　据经济参考报报道，就在此前7月30日召开的中共中央政治局会议上，提出了促进房地产市场平稳健康发展，未提及调控。对此市场有解读为对于房地产的调控政策可能产生了松动。在稍早之前的6月26日的国务院常务会议上，李克强总理曾提出研究部署加快棚户区改造，会议决定，今后5年再改造各类棚户区1000万户，同步建设配套市政设施、公共服务设施，确保同步使用。

　　数据显示，今年上半年房地产开发投资完成额维持低速增长，加之商品房销售资金加速回笼，产业链融资盛行，外部融资需求下降至冰点。上半年自筹资金和人民币贷款占资金来源的比重下降至55%，为2010年以来最低。就下半年而言，开发商的融资需求可能大幅上升，原因是开发投资不可能长期维持低速增长，而商品房销售额不可能长期维持高增长，这意味着外部融资需求将出现明显上升。

　　就在当天，国际评级机构标普还发布了《中国信用观察：中资房地产开发商面临信贷环境变化的局面》的报告，在这份报告中，标普声称，大型开发商与小型开发商之间成本和获得融资的难度之间的差异可能将进一步扩大，大型全国性房企能够继续获得低成本融资从而寻找收购机会，而小型房企只能苦苦挣扎以适应不断变化的市场。

　　新湖中宝、海印股份同抛定增备战地产再融资开闸

　　停牌良久的新湖中宝(600208)和海印股份(000861)于今日双双抛出了融资预案。与此前大多数房企绕道信托、基金融资不同，两家上市房企此次的融资都选择了非公开发行股票的方式，其中新湖中宝拟融资55亿元用于棚改项目，海印股份则拟融资8.34亿元主要用于旗下的商业地产项目。

　　据报道，此前多家上市房企的停牌，一度引发市场关于地产行业再融资放开的猜想。如今两家上市房企同时抛出定增计划，并且融资额达到几十亿元，有业内人士认为，房地产再融资开闸很可能已是箭在弦上。

　　新湖中宝棚改融资55亿

　　新湖中宝今日公告称，公司拟以不低于3.07元/股的价格，定向增发不超过17.91亿股，向不超过10名特定对象募资55亿元。对此次募集资金，公司拟投资30亿元用于普陀区的上海新湖明珠城三期三标段、四标段，拟投资25亿元用于闸北区的上海新湖青蓝国际。

　　一位第三方地产行业研究员分析指出，新湖中宝募集资金投向符合国家促进棚户区改造的相关政策，这一融资计划获批的概率很大。

　　海印股份定增投向商业地产

　　据预案显示，海印股份拟非公开发行股票1亿股，发行价不低于8.34元/股，共计融资8.34亿元，其中5.84亿元用于开发建设广州国际商品展贸城旗下的，国际汽车展览交易中心项目，余下的2.5亿元将用于补充海印股份的流动资金。

　　据公告披露，汽展中心为广州国际商品展贸城整体项目的一部分，定位于集汽车及汽车产品交易等服务功能于一体的专业化汽车商贸流通市场。项目建设周期3年，总投资6.5亿元，税后年平均投资回报收益率约为9.14%。

　　一位第三方地产行业研究员对此表示：“此前海印股份曾通过资产证券化计划募资16亿元，如今又通过非公发行再融资8亿元，如此之大的融资额度，很显然是要在商业地产方面作很大的投入。另外，此次定增的投向为商业地产，或许体现了监管层对于商业地产项目的监管态度有所松动。”

　　地产再融资有望开闸

　　近期多家上市房企接连发布停牌公告，一度引发市场关于房企再融资重启的猜想。如今，新湖中宝和海印股份率先公布再融资计划，投资者不禁要问，这是否意味着余下的停牌房企将会紧跟新湖中宝、海印股份的步伐发布再融资计划呢？

　　亚洲房地产开发协会会长谢逸枫表示，自三年前证监会宣布，暂缓受理房地产企业重组申请以来，上市房企通过股市融资的道路被卡死，迫切需要多元的融资渠道。近期中央会议表态要促进房地产市场平稳健康发展，两家公司此次再融资如果获准，将意味着地产再融资的政策或许将出现松动，上市房企再融资序幕将正式拉开。

　　德佑地产高级经理陆骑麟则认为，考虑到目前房企融资手段已经开始多元化，监管层短期内不会全面放开房企再融资，可能最先放开的就是类似于海印股份这种商业物业开发或者是新湖中宝这类棚户区改造的融资项目。

　　据了解，自2010年以来，房地产企业上市、再融资和重大资产重组等事项已连续三年步履维艰。期间，不少内地房企赴港上市，获得大量融资，而内地房价依旧维持涨势。不少市场人士呼吁，房地产企业融资应尽快实现市场化。而近期新华社连发四篇文章，也隐隐透露出房地产再融资即将开闸的信息。

　　【机构视点】

　　兴业证券：政策基调稳中向上地产板块迎来估值拐点

　　撰写日期：2013年07月31日

　　事件

　　中央政治局会议指出下半年要积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。

　　点评

　　政策基调初步明朗，上调房地产板块评级至“推荐”：

　　中央政治局会议明确了下半年的经济运行及房地产行业的政策导向。年初下调行业评级的核心理由是政策面出现的强烈对房地产板块去投资品属性的信号，这一信号此后未被强化。新一届政府对于房地产行业调控表态始终较为谨慎，市场方向不明朗，结合基本面在3月销售大规模放量后持续平淡，板块估值持续承压。本次政治局会议对房地产行业的措辞从去年“加强房地产市场调控和住房保障工作”转向“促进房地产市场平稳健康发展”，体现了减少行政干扰，以市场为导向的政策意图，明确了市场预期。

　　行业基本面平稳发展，再融资或带来催化剂：

　　行业的估值拐点并非来自基本面的重大变化，而是政策面对于行业自身运行规律的尊重，减少行政命令的不确定性所带来的行业内生成长动力。在目前的政策基调下，判断A股涉房融资的放开是下半年行业发展的大概率事件，整体货币环境稳中趋紧，而优质企业能够稳定投资预期，积极发展，通过更多的融资渠道来维持较同业低的财务成本和超越同业的增速。

　　估值与投资标的：

　　目前房地产板块的整体PE估值(TTM)相对所有A股(剔除银行)为0.68倍，低于2012年以来平均水平0.76倍，行业整体ROE水平则上升到近年高位15%，政策面的催化剂应促发一轮重估。建议投资者配置万科A，保利地产，招商地产，荣盛发展，世茂股份，阳光城.

　　【概念股解析】

　　新湖中宝：股权融资料将改善公司财务状况

　　研究机构：瑞银证券撰写日期：2013年08月02日

　　公司公告55亿元再融资方案

　　公司拟非公开发行不超过17.91亿股股票，募集不超过55亿元资金，用于上海明珠城和上海青蓝国际两个旧城改造项目。发行底价为3.07元/股，锁定期为12个月，公司控股股东及其关联方将不参与本次增发。方案尚需公司股东大会审批，并需得到中国证监会核准。

　　上调公司2013/14/15年签约销售额

　　上述两个项目建筑面积为20.0/32.3万平米，对应可售金额79.9/92.5亿元。公司料将加快其销售速度，因此我们将两个项目2013/14/15的合计销售额上调1.5/14.5/25.4亿元，并在此基础上将公司销售额从97.8/131.5/173.4亿元上调至99.3/146.0/198.8亿元。我们此前的盈利预测已假设销售进度快于结算进度，因此销售速度加快不会影响结算进度，故我们保持对公司的营业收入和净利润的预测不变。

　　公司的财务状况有望显著改善

　　公司2013年1季末净负债为122.7亿元，净负债率为88%，此前预计公司2013年末净负债率将下降至43.3%。公司若能在2013年实现融资，现金余额和所有者权益将同时增加，年末净负债率或将下降至10%以内。

　　估值：维持“中性”评级，目标价3.84元

　　预计公司2013/14/15年EPS为0.48/0.61/0.76元，并基于2013年8倍目标市盈率(较公司5年历史平均动态市盈率低1.1个标准差)和0.48元盈利预测，给予公司3.84元目标价，较预期2013年每股NAV有41%折价。

　　【概念股解析】

　　万科A:推盘及去化率上升明显销售回落主要因签约滞后

　　研究机构：申银万国撰写日期：2013年07月05日

　　2013年6月公司实现销售面积111.6万平方米，销售金额134.9亿元，同比分别下降8.8和上升1.3%，环比分别下降9%和4.7%，销售均价为12088元，同比上升11%，环比上升5%。6月新增项目储备5个，土地权益面积共计52.88万平米，共需支付地价款32.39亿。

　　6月销售金额为134.9亿，同比上升1.3%，环比下降4.7%，环比下降主要是签约滞后所致，但实际认购额近160亿，认购率也升至全年最高水平。 6月销售面积和金额分别为111.6万方和134.9亿，同比分别为-8.8%和1.3%，环比分别为-9.0%和-4.7%。6月销售额环比有所下降，主要是因为月底推盘较多，签约相对滞后。6月实际推盘量较多预计约为170亿，较5月增加40亿左右，6月实际认购额也近160亿，仅次于今年3月，认购率由前期的55%上升至61%左右，为全年最高水平。6月万科销售均价为12088元，同比上升11%，环比上升4.7%，价格上升较多与结构性因素有关，从实际项目的定价情况来看，6月的价格相对平稳，涨幅并不明显。

　　7月推盘量淡季不淡，预计将与6月基本持平，销售额上升至160亿左右，维持13年销售额1750亿的预测。公司6月销售额下降主要是签约滞后所致，但实际推盘和认购情况都有明显增加。预计公司7月推盘不会明显下降，仍将保持170亿左右水平，加上大部分6月的已认购未签约金额将在7月签约，预计7月销售额将上升至160亿左右，从而表现出淡季不淡的特征。维持公司13年全年推盘量约1600万方、销售额1750亿的预测。

　　6月新增项目储备5个，权益地价款32.39亿，环比下降11%，价格合理的拿地机会变少，但公司仍将积极把握合适的拿地机会。万科6月共新增项目储备5个，权益建筑面积共52.88万方，总权益地价款32.39亿，占销售额比例由前月的26%回落至24%，由于目前价格合理的拿地机会仍然较少，公司的拿地力度也就相应有所放缓，但挖掘优质地块的积极性并未下降。

　　销售增长可期，龙头开发商优势突出，估值低，维持“买入”评级。调控格局下行业集中度提升趋势更为明确，龙头开发商优势更加突出。预计公司13年可售量在2400亿左右，销售额可达1750亿，同比增长24%，维持13、14年EPS 为1.40元和1.68元的预测，公司RNAV 为14元，目前股价对应PE 分别为7X、6X， P/RNAV 为72% ，估值处于低位，维持“买入”评级。

　　【概念股解析】

　　保利地产：上半年销售额同比增长27%

　　研究机构：中银国际撰写日期：2013年07月05日

　　6月单月销售额123.1亿，环比上涨同比下降

　　6月份，保利地产(600048.CH/人民币9.94， 买入)实现销售面积101.6万平米，环比增长7%，同比下降22.1%；销售金额123.1亿元，环比增长10%，同比下降20.7%；销售均价12,115元/平米，环比上升3%。6月推盘低于预期，共推盘130亿货值左右，去化表现保持在单月6成以上的正常水平。

　　今年前6月，公司累计实现销售面积562万平米，同比增长28%；累计销售金额636.4亿元，同比增长27%，累计销售金额已完成全年目标53%；累计销售均价11,324元/平米，同比下降1%。

　　由于7、8月份为传统淡季，但较往年而言淡季特点不会很明显。从新推项目个数来看，上半年新推18个项目，下半年还有25个项目待推出，下半年推盘及销售值得期待，维持全年1,200亿的销售预期。截至6月底，保利销售已锁定13-14年我们预测收入的100%和66%，锁定性表现位于行业前列。

　　拿地理性积极，再度成功补充北京土储

　　6月份，保利在土地市场新获1个项目，共新增规划面积4.2万平米；总地价4.8亿元；平均楼面地价11,429元/平米，我们按照周边楼价计算，6月新拿地块毛利约21%。前6月，拿地金额占销售占比为25.3%，较12年全年下降18.6个百分点。前6月新增项目权益比76%。另外，保利万科6月27日联手以53.7亿元的挂牌底价成功竞得重庆总地价地王江北区溉澜溪地块(由于协议未签，故本月未公告)，建筑面积约123.7万平米，其中规划商业占比35%，楼面地价为4,340元/平方米，按周边楼价计算，该地块毛利率约25%。保利地产近期拿地表现谨慎，主要补充土储不足的一二线城市地块，我们预期随着近期流动性趋紧、土地市场有望降温，后续理性拿地机会增加。

　　维持买入评级

　　保利地产上半年销售成绩优秀，已完成全年目标的53%，业绩锁定良好；公司上半年土地投资增速较12年有所放慢，但随着土地市场回归理性，下半年预计拿地机会增加。房地产行业从过热回归有利于保利等龙头企业提高集中度，维持公司2013-14年业绩预期分别为1.51元和1.91元，维持对公司的买入评级。

　　【概念股解析】

　　阳光城：快周转、低成本保障业绩持续高增长

　　研究机构：上海证券撰写日期：2013年06月27日

　　区域分布和产品结构合理近三年业绩强劲增长

　　房地产开发、物业管理、商业运营是公司三大业务板块。2012年认购额100.5亿元，同比增长逾200%；实现营收和归属于公司股东的净利润分别为54.52亿元(+68.8%)、5.58亿元(+78.8%)，近三年营收和净利润复合增长率分别为35%和45%。公司专注沿海经济线，深耕西安、兰州、太原、上海，未来将进入福建其他的地区；产品中刚需产品占50%，首改32%，土地储备约600万方，货值约600亿元。

　　高周转、低成本确保业绩强劲增长

　　今年一季度完成销售39亿元，创历史纪录，上半年预计完成70亿元；今年推盘量160亿元，我们预计2013年公司销售额达120-130亿，2014年则增加至180亿；2012年去化率76%，13年去化率有望升至80%。公司创新融资方式，综合融资成本显著下降至11.9%。2012年至今已提前偿还信托近20亿元，未付地价款15亿元。

　　高比例的股权激励提升新管理层绩效

　　新总裁去年上任后，运营体系进一步优化，快周转、多渠道融资优势显现。股权激励的授予数量占总股本的9%，在地产公司中处于最高，对新管理层激励效果明显；9月23日将迎来首个行权期，对二级市场影响仍需观察。；股本大有助于公司拿地，预计销售额达到200亿以后，杠杆率有望降低，今年结算利润率较去年比稳中有升

　　投资建议

　　未来六个月内，给予“谨慎增持”评级

　　公司拥有专业的管理团队，区域布局和产品结构符合市场需求，土地储备充足，核心竞争力突出：高周转、高成长、高溢价、低成本、低风险。预计公司2013-15年归属于母公司所有者的净利润7.54亿/9.41亿/12.0亿，同比增长35.0%/24.7%/27.7%，折合成EPS为0.74/0.92/1.18，对应动态PE分别为：14.6X/11.7X/9.2X。给予公司“谨慎增持”评级。

(责任编辑：DF010)