多家房企抛再融资预案 尺度明显放大

　　在新湖中宝踏出再融资第一步之后，房企陷入了激情燃烧的融资岁月。今日，招商地产公告因筹划发行股份停牌，宋都股份则推出定增方案拟募资15亿，冠城大通则推出了18亿元的可转债融资预案。（推荐阅读>>>房企抛再融资预案 8股有戏）

　　招商地产公告称，公司正在筹划发行股份购买资产事项，特申请股票停牌，公司承诺争取停牌时间不超过30日，即最晚将在9月5日前披露发行事项信息。招商地产上一次融资是在2008年，当时招商地产向全体投资者增发4.5亿股，发行价13.2元/股，2009年招商地产再次推出再融资方案，但在2010年撤回。

　　值得注意的是，宋都股份此次推出的再融资方案与新湖中宝募投棚户区改造项目不同，宋都股份此次拟募资15亿元，投向刚性需求的商品住房项目建设。

　　增发预案显示，宋都股份拟以4.8元/股非公开发行不超过3.13亿股，募资15亿元，投向南京南郡国际花园项目、杭州东郡国际三期项目和补充流动资金。其中前两个项目分别投入8.49亿元和3.85亿元。

　　冠城大通公告，此次可转债的发行总额不超过18亿元，计划投资于南京万盛世纪新城A1/B/C/D区，该项目总投资为45亿元。可转债票面利率不超过每年4.0%，转债的期限为自发行之日起6年。

　　此外，金科股份也停牌筹划重大事项，但还无法确定是否再融资。金科股份也是一家房地产公司。

　　此前，新湖中宝55亿元募资用于棚户区改造项目，当时方案公布后，有业内人士认为，此次监管层对房企再融资开闸的条件中，是否有保障房开发项目是一个重要审核依据。但宋都股份的此次募资预案显示，其15亿元融资主要指向刚性需求的商品住房项目建设。

　　从项目进度而言，宋都股份上述项目似乎专门为此次融资所备。南京南郡国际花园项目是7月3日取得《国有土地使用证》；而杭州东郡国际三期项目，是宋都股份今年5月与杭州市国土资源局签订《建设用地使用权出让合同》。

　　在抑制房地产投机性需求的同时，国家对中小套型普通商品住房也陆续出台了多项政策。今年2月，国务院办公厅颁布的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》指出，要求增加中小套型普通商品住房及用地供应，各地区住房城乡建设等部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

　　进入7月份后，在房企再融资开闸愈发明朗的背景下，包括宋都股份、金丰投资、迪马股份、荣丰控股等房企相继因“筹划与公司相关的重大事项”停牌。如今，随着部分相关房企融资预案的公布，此次房企再融资开闸的预期仍在继续强化。

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　　房企再融资近四年后重启

　　时隔近四年，房地产企业的再融资大门从宋都股份开启。

　　如果说，此前新湖中宝55亿定增，还顶着棚户区改造的盖头羞涩亮相；今日，宋都股份募资投向商品房开发，则是彻底回归房企融资本性；而同日，招商地产宣布停牌筹划资产收购，又将停滞多时的房企重组推向纵深。

6家房企今年提出再融资预案情况房地产占营业收入比例

　　宋都股份今日公布再融资预案，拟非公开发行最多31250万股股票，融资不超过15亿元，用于南京南郡国际花园项目和杭州东郡国际三期两个房地产项目的开发，以及补充流动资金。公司表示，两项目均为中小套型普通商品房。

　　而上周五，新湖中宝公告，定向增发不超过55亿元，用于上海两个棚户区改造项目，公司以大量笔墨强调国家通过金融手段支持保障性安居工程，因此，这例“输血”行为曾被市场解读为地产融资的试水个案，不具普遍性。

　　“从新湖中宝到宋都股份，房企再融资开闸尺度明显放大。若宋都股份方案获批，将有大量房企跻身可再融资名单之列。而房企通过再融资输血资金链，这在过去三年时间里，是宏观调控背景下的绝对禁区。”上海证券地产分析师舒廷飞表示。业内人士称，从7月底开始，市场已经从高层政策口径上嗅得一些苗头。7月30日，中央政治局会议提出要“促进房地产市场平稳健康发展”，地产股开始一度集体上扬，房企再融资开闸也成普遍预期。

　　回顾房企融资历程发现，再融资禁令发布已长达三年有余。2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求对存在闲置土地、炒地，以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，暂停上市、再融资和重大资产重组。当年10月，证监会披露，为贯彻国务院相关精神，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。

　　实际上，从2009年8月17日金地集团42亿的再融资方案实施后，房企再融资直接用于房地产项目开发再未有任何获批案例。不少在金地集团之后递交再融资方案的房企，审核时恰逢调控新政，融资计划纷纷夭折。

　　不过，从7月以来的房企停牌潮中，房企融资和重组的尘封轨迹被悉数突破。7月初，金丰投资停牌，绿地集团拟借壳登陆A股，随后，迪马股份、荣丰控股、中弘股份、银润投资等10余家企业宣布停牌，或筹划重大事项，或筹划再融资。今日，地产龙头之一招商地产宣布停牌，计划发行股份购买资产。知情人士称，招商地产很可能购买新的房地产资产，以实现集团对上市公司快速做大规模的要求。

　　而更多停牌企业是简单的定增融资来开发房地产项目。其中一个颇富戏剧性的案例是中茵股份。今年3月，中茵股份为实现再融资积极转型，拟募资10亿元投资矿产等多个非房地产领域。不过，在看到同行纷纷以简单直接的方式定增开发房地产项目后，中茵股份于昨天宣布筹划重大事项停牌。据上证报记者证实，中茵股份计划变更募投资金使用内容，考虑将10亿资金重新投回到“老本行”房地产项目开发中。(上海证券报)

　　房企再融资开闸或渐进式推进

　　中国证券报记者获悉，房地产企业再融资开闸可能采取渐进式推进。业内人士表示，在房企再融资、重大资产重组和上市的开闸过程中，为避免市场反应过度，可能设置一定的门槛。其中，涉及保障房的房企可能率先放行，与棚户区、城镇化有关的房企也可能受益。分析人士认为，随着房地产调控长效机制的建立，行政化调控手段将逐步淡出。

　　闸门仍是半开

　　7月下旬，铁岭新城传出发债的消息。8月1日，停牌近一个月的新湖中宝发布定向增发预案，拟募资近55亿元。此前，新湖中宝等一批涉及房地产业的上市公司密集停牌，筹划重大事项，房企再融资开闸的预期强烈。

　　对于房企再融资开闸的问题，证监会近期曾公开表态称，参照国务院有关文件进行审核。在最近的一次表态中，证监会新闻发言人表示，没有新的口径，棚户区改造和国务院相关文件中的住宅范畴并不一样。

　　在新湖中宝的定向增发预案中，募资将用于上海普陀区和闸北区两处旧城改造项目，属于棚户区改造的范畴。业内人士认为，新湖中宝有望成为房地产再融资开闸的“破冰者”。铁岭新城的主要业务是铁岭市新城区22平方公里土地的一级开发，并不直接涉及商品房建设，也符合推进城镇化的思路。

　　业内人士表示，房企再融资可谓“半开闸门”，并非所有涉房企业都能过关。监管层倾向于采取渐进式推进的方式，在不存在违法违规行为的前提下，涉及保障房概念的企业将成为真正的受益者，与棚户区、城镇化相关的房企也可能获益。政策“半开闸门”既是试探市场的态度，避免市场反应过度，也意在维持调控政策的稳定性，毕竟“新国五条”出台尚不足半年。

　　8月6日晚间，宋都股份披露，公司拟定增募资投资南京南郡国际花园项目和杭州东郡国际三期项目，募资总额约为15亿元。宋都股份成为继铁岭新城、新湖中宝之后，近期第三个披露再融资计划的涉房企业，但其募资项目均为商品住宅项目。

　　实际意义可能高估

　　虽然市场将房企再融资开闸解读为重大利好消息，但业内人士表示，其实际意义可能被高估。某上市房企负责人向中国证券报记者表示，过去3年时间里，虽然房企再融资开闸被冻结，但多数房企已打通私募、信托等融资渠道，并且去年下半年以来楼市销售向好，即使在“影子银行”被严查的情况下，短期内房地产业的资金状况仍无忧。

　　问题的核心在于融资成本。该负责人还强调，与海外融资相比，国内融资的成本要高出一倍左右，即使A股再融资开闸，也不一定是房企的首选。过去3年以来，港股成为房企上市的首选，融创、卓尔、旭辉等房企均登陆港股。万科、招商、金地等老牌一线房企也通过收购的方式曲线登陆港股。

　　去年下半年以来，部分房企向主管部门递交材料，拟借助城镇化和商业地产等概念实现A股上市。在近期停牌筹划重大事项的一批涉房企业中，部分企业存在借壳上市预期。不过，在政策面转暖的背景下，一些房企仍倾向于赴境外上市。某拟上市房企负责人表示，境外资本市场较开放，运作更加规范，在香港上市的内地房企普遍受到追捧。目前A股IPO排队的企业较多，IPO何时重启还是未知数。

　　房企再融资开闸的显示，房地产调控市场化的大趋势已明朗。业内人士预计，随着房产税、保障房、个人住房信息系统等长效机制的建立，行政化手段将逐步淡出，房地产融资渠道将最终全面放开。(中国证券报)

　　上市房企频拟定增 房地产再融资开闸

　　尽管证监会表态房企再融资的“口径没有变化”，6月底已经开始出现的开闸传言在刚刚进入8月便通过新湖中宝与海印股份最新公布的定增预案变为现实。

　　8月2日，新湖中宝和海印股份选择非公开发行股票的方式，新湖中宝拟融资55亿元用于棚改项目，海印股份则拟融资8.34亿元主要用于旗下的商业地产项目。暂停了三年多的房地产上市公司再融资闸门已经开始松动。

　　“口径没有变化”下的房企再融资期待

　　自3月19日中茵股份发布定增预案以来，2013年至今共有8家房地产上市公司发布定向增发预案，预计募资总额在147亿元左右。

　　不过，7月份提出再融资方案的天业股份，其不超过4.33亿元的配套融资投向并非房地产项目而是转型黄金行业。另有多家上市房地产企业因“筹划与公司相关的重大事项”停牌。

　　“关于房地产融资的开放，已经有十几家上市公司停牌，说明这种传递现象已经出现在房地产行业中。”一位不愿透露姓名的房地产行业分析师对中国经济时报记者说。

　　中银国际认为，政策面上，再融资传闻引发板块反弹，相信开放合规企业的资本市场融资渠道应该是一个趋势。

　　“房地产再融资的口径没有任何改变，也没有收到上面任何有关房地产融资口径改变的消息。”就上述上市房企再融资问题，中国证监会新闻处官员回应中国经济时报记者采访时说。

　　根据国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国发【2010】10号文)和2013年关于继续做好房地产市场调控工作的通知的规定，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。

　　最近三年来，相关房企成功融资或再融资的寥寥无几。这一举措似乎并未对市场造成太大影响。随着调控政策持续发酵，房企资金状况虽在去年上半年有所吃紧，但在企业实施加快销售节奏、扩宽融资渠道等一系列补救措施之后，房企资金很快恢复。

　　受房企资金充裕影响，全国70个大中城市房价从去年下半年开始连续上涨。加之土地市场高价地频出，市场对未来房价走势普遍预期向上。

　　或受益于保障房新政

　　与此前大多数房企绕道信托、基金融资不同，新湖中宝是房地产再融资政策收紧后首家明确提出募资投向房地产项目的上市公司。定增预案显示，新湖中宝拟募资约55亿元，用于上海普陀区和闸北区两处旧城改造项目。

　　新湖中宝表示，公司把握国家政策导向，积极推进棚户区改造项目，本次所需资金量较大，如完全依靠银行信贷等间接融资手段，将大幅增加公司财务成本。

　　因此，通过本次非公开发行，将拓宽公司的融资渠道及项目投资资金来源，保证棚户区改造项目的顺利实施，并有利于公司保持合理的资产负债结构。

　　“公司融资用于两个棚户区及旧城改造，符合国务院对房地产融资的政策要求，没有什么出入。”新湖中宝证券事务代表高莉对中国经济时报记者说。

　　国务院办公厅日前发布《关于加快棚户区改造工作的意见》，《意见》提出，2013年至2017年五年共计改造各类棚户区1000万户。改造城市棚户区800万户，其中，2013年改造232万户。

　　大同证券投资顾问付永认为，涉及到保障房建设以及城中村改造的房地产企业将从中获益。

　　“地产再融资有条件放开的概率较大。”长江证券研究员刘俊分析说，从目前政府对房地产的态度来看，此次再融资重启应该是有条件放开，符合棚户区改造和保障房建设等新型城镇化方向的房企将率先受益。

　　“本次定增方案的出台，标志着限制已久的房地产再融资终于开闸。”瑞银证券认为，由于新湖再融资方案仅限于旧城改造项目，并未涉及其他普通商品住宅项目，故对其他开发商融资前景的信号意义并未超出市场预期。

　　一个相应的例子是海印股份。与新湖中宝同日公布定增预案的海印股份就极力回避自己是“房企再融资”，将该项目定位为现代商贸流通业。

　　根据预案，海印股份拟非公开发行募资8.34亿元，其中5.84亿元用于开发建设广州国际商品展贸城旗下的国际汽车展览交易中心项目，余下的2.5亿元将用于补充海印股份的流动资金。

　　“公司定位是商业运营服务商，不是房地产企业。此次增发无关房企再融资”。海印股份董秘办公室工作人员对中国经济时报记者反复强调，“该公司的融资是纯商业性，用于建造汽车交易中心。公司租赁土地负责建房，然后房屋出租给个体商户或者其他人。签订租赁合同，租赁土地只是有土地的使用权，土地产权归土地所有者拥有，合同到期后所有产权归土地所有者拥有，公司融资不涉及土地产权。”

　　此前海印股份曾通过资产证券化计划募资16亿元。海印股份此次定增能否获批，是市场人士观察房企再融资政策动向的重要窗口。

　　市场化措施有利于房地产的健康发展

　　对于融资开闸成为新一轮在土地市场圈地“囤地”的资本工具的担忧，某业内人士对本报记者说，“如果新湖中宝的融资方案通过监管部门的审核，那国家就是完全放开了房地产融资。所谓的对城区改建、棚户区改建、保障房建设等的开放，其实也是对商品房的变相开放，也就是说在房地产融资方面已经全部放开。”

　　上述不愿透露姓名的行业分析师说，“融资口径放开后，对房地产行业的发展非常有帮助，尤其是大型的房地产公司得到的好处更大，有利于整个房地产业的整合，房地产能够更好更健康地发展，进而对银行、信托等监管比较少的领域会有一定的压缩作用，这对整个市场都是比较好的。”

　　若房企再融资对这类项目开闸，显然大型房企受益最大。据了解，万科、保利和金地等大型房企都在一二线城市布局了多个大体量的旧城改造项目。

　　对于融资口径放开会提高房价与国家政策相悖的问题，该业内人士表示，是会推动房价上涨，但是也是有措施来缓和这种冲突的。“如果能够减少限购等行政手段的干预，多使用市场化手段比如用房产税等市场化措施，就会很好地缓和这种现状。而且，使用市场化措施有利于房地产的健康发展。”(中国经济时报)

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