四季度或成楼市调控加码窗口期 限购限价或加码

　　9月一线城市房价同比涨幅首次全线超20%

　　四季度或成楼市调控加码窗口期

　　国家统计局22日数据显示，9月，在全国70个大中城市中，有69个城市的新建商品住宅(不含保障性住房)价格同比上涨。北京、上海、广州、深圳四个一线城市同比涨幅均超过20%，这是该项统计自2005年开始发布以来首次出现这种情况。

　　分析人士表示，房价快速上涨超预期，可能引发新的调控政策，四季度可能迎来政策窗口期，热点城市可能密集出台微调政策，中央层面可能推出新的调控措施。尽管楼市调控长效机制正在酝酿，但从当前态势看，限购、限价等行政手段短期内可能不会退出，甚至有加码可能。

　　区域分化态势明显

　　9月，在全国70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比上涨的城市有65个，持平的城市有3个，仅温州和桂林2个城市环比下降。平均而言，70个大中城市新建商品住宅平均环比上涨0.72%，继续处于上涨通道中。

　　与去年同期相比，在70个大中城市中，仅温州9月新建商品住宅价格下降，其余城市均同比上涨。其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市9月房价同比涨幅均超过20%，北京继续成为领涨者。平均来看，70个大中城市新建商品住宅价格9月平均同比上涨8.7%，创今年以来新高。

　　业内人士表示，与2007年的一轮房价大涨相比，目前的房价上涨有所不同。2007年时，房价上涨较普遍，不同城市房价涨幅差距不大，而目前区域市场分化较明显，在一线城市大幅领涨同时，部分二三线城市存在供应压力，房价上涨后续动力不足。

　　中原地产报告显示，9月，北京、上海、广州、深圳新建商品住宅价格环比平均上涨1.4%，天津等31个二线城市平均上涨0.7%，唐山等35个三线城市平均上涨0.6%。一线城市与二三线城市涨幅差距正逐渐拉大。

　　市场人士表示，导致这种分化的主因是土地供应。近年来，一线城市和部分二线城市土地供应不足，但市场需求持续增加，市场出现供不应求局面，而众多三四线城市在土地财政驱动下大量供地，给市场带来消化压力。

　　在房价快速上涨背景下，部分城市可能难以完成今年的房价控制目标。9月，在全国70个大中城市中，有15个城市新建商品住宅价格同比上涨超过10%，24个城市涨幅在8%-10%之间。

　　地王助推房价上涨预期

　　在热点城市房价上涨的原因中，供应不足首当其冲。华远地产董事长任志强认为，近几年北京商品房供地规模始终处于负增长状态，虽然供地总规模不小，但剔除保障房和其他基础设施建设用地后，纯商品房用地面积不足，再加上配建制度将保障房用地成本转嫁到商品房土地上，推高商品房地块价格。北京市住建委数据显示，9月下旬以来，北京楼市库存已降至6万套以下的历史最低水平。

　　预期管理失效进一步助长房价涨势。7月以来，一线城市频繁出现“地王”，且“地王”潮逐渐蔓延至二线城市。“地王”带来的房价上涨预期导致市场出现一定程度恐慌情绪，恐慌性需求加速入市又进一步推涨房价。

　　近几个月一线城市成交区域分布显示，高价地对房价有明显影响。近两个月来，北京部分区域的土地价格均超过该区域历史峰值，这些区域正是近期房价上涨较快的热点区域。

　　业内人士认为，在当前供需失衡和预期管理失效的背景下，要想在短期内止住房价上涨势头恐非易事。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，一二线城市集聚过多资源，房价易涨难跌。2012年以来过多的信贷供应是房价上涨重要原因。这些影响房价上涨因素目前依然存在。由于热点城市房价具有更强的上涨动力，房企持续向热点区域集中，可能助推房价上涨。

　　张大伟表示，房价持续上涨的现实正在促使房地产长效调控机制加速出台。分析人士认为，作为调节市场供需重要手段，房产税改革试点扩围时点可能临近。

　　分析人士认为，楼市调控政策需加码，从而在短期内迅速抑制房价涨势，稳定市场预期。业内人士建议，热点城市可适度上调二套房首付比例和贷款利率，限购不严厉的城市需提高限购门槛。在有关部门窗口指导下，部分城市已出台微调政策。继郑州、南京先后收紧调控政策后，深圳近期推出稳定房价8条措施。北京市有关部门近日宣布，明年将供应超过5万套自住型限价商品房以平抑市场供需矛盾。

　　【各地楼市疯狂】

　　北京楼市上周末再现“抢房” 房企出现涨价迹象

　　上周上海楼市成交均价创近两年最高纪录

　　深圳楼市“银十”渐现 单周新房成交破千套

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　　“千人抢房”重现江湖 苏州楼市真那么火？

　　南京桥北楼市“发烧” 14000的单价照样遭疯抢

　　【风向标】

　　李嘉诚又卖楼 引楼市拐点的永恒猜想

　　【专家观点】

　　张庭宾：中国楼市泡沫破灭将发生在2015年底之前

　　9月一线城市房价同比涨超20% 调控目标恐难实现

　　22日，国家统计局发布数据显示，9月份70个大中城市房价环比上涨的有65个，同比上涨的有69个。一线城市房价同比涨幅全部超过20%。

　　具体来看，在新建商品住宅(不含保障性住房)方面，与上月相比，70个大中城市中价格下降的有2个，持平的有3个，上涨的有65个。环比价格变动中，最高涨幅为1.9%，最低为下降0 .3%。同比来看，70个大中城市中价格下降的有1个，上涨的有69个。9月同比价格变动中，最高涨幅为20.6%，最低为下降1.8%。

　　值得注意的是，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的一二手住宅价格不仅环比纷纷出现上涨，同比涨幅更是惊人。9月，北上广深的新建商品住宅价格同比涨幅分别高达20 .6%、20.4%、20.2%和20.1%，二手住宅价格同比涨幅也分别达到17 .8%、12.3%、10.7%和13.6%，遥遥领先于其他城市。

　　上海德佑地产研究总监陆骑麟告诉《经济参考报》记者“一线城市如此惊人的房价涨幅，也使得他们原先制定的房价控制目标几乎成为泡影”。

　　“同比涨幅较高与去年同期基数较低有关。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出，今年9月，“城市新建商品住宅价格同比上涨，既是去年10月以来各月房价环比上涨累积的结果，也与去年同期房价下降、基数较低有直接关系”。去年9月，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅价格同比分别下降0 .7 %、1.9%、0.7%和2.2%。

　　而在陆骑麟看来，9月土地市场的火爆是房价飙升的直接诱因。由于9月适逢房地产市场传统的销售旺季“金九”，包括一线城市在内的一些热点城市在楼市成交量上迎来整体爆发。他认为，“在这种局面下，开发商和二手房房东的涨价行为变得愈演愈烈”。

　　“除了成交量飙升促使房价上涨，规划、土地因素亦加剧了房价上涨的预期。”陆骑麟告诉《经济参考报》记者，9月上海等一线城市纷纷接连出现地王，这些因素无疑进一步带动了周边房价的上涨。

　　C R IC研究中心分析师房玲告诉《经济参考报》记者，今年年初各地纷纷出台内容大体一致的房价控制目标，都是将房价增长与人均可支配收入(扣除通货膨胀因素)挂钩，要求2013年房价增长低于当地人均可支配收入增幅，其中青岛、西安两地还在文件中明确指出要“明显低于”实际人均可支配收入的增长。

　　但是，今年以来各地房价持续上涨，全年房价控制目标纷纷告急。房玲分析指出，从9月数据来看，在监测的重点城市中，近70%的城市房价同比增幅超过当地过去三年的人均可支配收入(扣除通货膨胀因素)增幅的平均值，“其中一线城市与调控目标的差距之大尤为显著”。

　　房玲分析认为，为了确保完成房价调控目标，各地调控态度应该出现分化。在没有全国性调控措施出台的情况下，各城市需要结合当地的实际情况，运用其职能手段，才能完成目标。“但是从目前的增势来看，一线城市以及部分二线城市要实现其控制目标存在较大的难度”。

　　陆骑麟说，预计随着年末市场的逐渐降温，以及此前数月以来房价上涨的透支作用，未来房价上涨速度可能有所放缓。“不过，即使如此，从今年的房价上涨行情来看，市场已经对以限购限贷为基本政策的本轮调控产生了很强的‘耐药性’，调控的效力已被大幅弱化，未来出台新的长效调控机制势在必行”。

　　上海易居房地产研究院研究员郑红玉告诉《经济参考报》记者，由于当前政策面基本平稳，现阶段房价仍呈延续上涨态势。虽然四季度有十八届三中全会的因素，也可能出台房地产长效机制文件，但短期仍难以改变房价上涨的态势。不过，房价环比涨幅将继续振荡收窄。（经济参考报）

　　楼市进入政策“微妙期”

　　调控政策影响的淡化，使得市场供应主宰着房价的变化。就长期而言，房价上行趋势不改，因此购房者等待观望已无必要。不过，现阶段由于卖方过于强势，对买方不利，可稍作等待避其锋芒。

　　政策步入平稳期

　　已经习惯于政策频出的中国楼市，迎来了一段长达半年多时间的政策平稳期。

　　在今年3月底，为响应中央新“国五条”，各地方政府纷纷出台地方执行细则，包括北京(楼盘) 、上海(楼盘) 、广州(楼盘) 等地，均赶在3月底公布了相应的政策规定。

　　自此之后，再无新的调控政策推出。其间，虽然出现过诸如房产税试点范围扩容的声音，包括税务总局 、住建部等部委相关人士在不同场合“放风”表示会增加试点城市，甚至一度风传杭州(楼盘) 、北京等城市已经做好了充分准备。但截止到目前为止，房产税试点扩围“只听楼梯响，不见人下来”。

　　不仅不见新的调控政策对楼市持续施压，反而出现了部分地区松动迹象。由于长期受到调控政策压制，尤其是新“国五条”加力后，各地房地产市场分化日益加剧，多个城市根据当地市场形势微调限购等行政性手段，调整方向有紧有松。“在总体平稳但不同城市略有差异的大环境下，中国房地产市场交易状况和价格走势在第三季度逐渐走出二季度受压的态势。”中房指数研究院有关人士给出这样的结论。

　　虽然并未出台新的政策对楼市持续施压，但楼市调控力度并未因此而减弱，相反，有些地方还得到了加强。有业内分析人士指出，现阶段楼市的政策环境呈如下特点：在维持房地产调控政策总体平稳的同时，中央着力房地产调控的长效机制，包括土地制度改革进度加快、保障安居工程持续推进、差别化信贷政策继续实施等。

　　房价上行压力大

　　房价面临着不小的上涨压力。

　　在新房市场上，不少新盘不断抬高售价，已不再显得“羞答答”。德佑地产市场研究部有关人士告诉本刊，上海闵行区一住宅项目马桥景城乐康苑均价，达到1.94万元/平方米，相较上半年上涨了8.4%；另外一个位于宝山区的住宅项目中环国际公寓，9月份均价为2.37万元/平方米，最近一次开盘价便攀升至2.53万元/平方米。而在嘉定主城区板块，也有项目突破了两万大关，如尚品雅苑均价便达到了2.14万元/平方米。

　　而在二手房市场上，一度沉寂许久的“跳价”现象死灰复燃。记者从德佑地产、21世纪不动产、我爱我家等中介公司门店了解到，房东惜售心理愈发严重，部分卖家频繁“跳价”。据德佑地产虹口店经理王哲介绍，不久前有一套同样位于瑞虹新城的三房挂牌房源，房东最先要价570万元，见客户非常诚意，在敲定签约的前一天却无缘由地加价20万元，在买家接受此报价之后，又莫名提价10万元，使得交易未能继续下去。

　　数据显示，市场热度与2010年同期不相上下。截至10月13日，今年以来全市商品住宅成交量以达到958万平方米，超过了去年全年939万平方米的成交量。

　　这种态势并非上海独有。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，百城住宅均价自2012年6月止跌后连续16个月环比上涨；价格绝对水平上涨至10554元/平方米，为2010年6月以来最高水平。同比来看，百城住宅均价连续10个月上涨且涨幅持续扩大至9.48%。

　　政策走向受关注

　　未来调控政策会不会调整？又会如何调整？……对于政策走势，自然极受市场关注。

　　对于楼市调控政策走势的研判，从来都不能孤立来看，而是应该放在宏观经济走势的大背景下来综合考量。对于当前宏观经济走势的判断，包括国家信息中心、美林银行等国内外机构预测其在未来仍然表现为弱复苏局面。这样看来，中央对房地产调控的政策可能仍然以稳为主，限购、限贷等行政手段在全国范围内继续，但不同城市可能出现差异，另一方面，房产税改革试点范围扩大、新型城镇化等长效机制将逐步落实。市场中有不少人认为，政府加大调控力度的可能性不大。具有“大炮”名号的华远地产股份有限公司董事长任志强在其新书《听任志强怎么说》发布会上表示，新一届政府不仅不会持续对市场施压，而且极有可能会“砍断伸出去的那只手”。

　　基于这样的判断，有分析指出，未来政府有望在土地和房地产长效机制上做出新的尝试。针对目前“地王”频现、抬升市场预期的情况下，政府会增加住宅用地供应，平抑地价。其实，国土资源被已在9月下旬要求各城市进一步做好房地产用地管理和调控，保持城市地价平稳，稳定土地市场。此外，有消息称“房地产调控长效机制”有望于十八届三中全会后对外公布，包括土地、税收等涉及长效机制的具体措施会得到实施。

　　购房等待没必要

　　购房有必要等待吗？答案是“非也”。

　　就目前的市场行情而言，出现“量价齐升”格局，在很大程度上是因为楼市调控政策已经淡化，市场供求将会对房价变化起到决定作用所致。而反观一年半至两年前的开工量不足，必将影响到目前的市场供应，造成短期内供小于求的局面，导致房价上涨，而这也正是去年任志强缘何敢于预测今年3月份房价会大涨三成的真正原因所在。任志强指出，从楼市的未来走势来说，基于中国城镇化、适婚人口在2016年前后达到高峰期等众多因素影响的情况下，房价长期看涨。因此即使因为调控导致房价暂时回调，到不改长期上涨态势。

　　由此看来，对于购房者而言无需等待。当然，考虑到目前已处于“卖方”市场，双方关系不对等，购房者可以适度等待，等到市场适度降温之后再考虑进入市场，这种策略是值得肯定的。（理财周刊）

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