即将淡出的限购

　　在一次次的试探、否认、叫停、暗松之后，影响中国房地产市场四年之久的限购政策，即将淡出

　　昨日有消息称，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方。这意味着除四大一线城市之外的30多个限购城市，有可能全面松绑限购政策。

　　对此，接近住建部的权威人士向上证报记者确认，上述政策方向和趋势已经明确。但具体是否发文、何时发文，相关部门还需等待中央态度。“在决策层看来，一线城市目前还很难在近期松绑限购，因为之前(房价)上涨过快，且目前还没有见到明显的房价下降或市场调整。”该人士称。

　　“我咨询了很多房地产企业，现在企业层面还没有得到这个消息。但我们感觉这个政策执行的可能性很大，无论它以怎样的形式表现出来。”中原地产首席运营官李文杰表示。

　　四年限购路

　　限购，这个具有较强行政色彩的房地产市场调控政策，曾被视为抑制房价上涨的利器，也曾因其行政色彩而引发争议。

　　为应对部分城市房价过快上涨，兑现“一定要把房价上涨趋势控制住”的承诺，2010年4月，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求房价上涨过快城市限制家庭购房套数，被业内称为“限购令”。粗略统计，目前有40多个城市执行着不同程度的限购政策。后续市场情况表明，限购确实在一定程度上抑制了成交量，并进而抑制了房价的过快上涨。

　　纵观四年限购历程可以发现，其影响最大的阶段是2011年和2012年。当时，绿城中国等以高端物业为主要产品类型的开发商，成交量骤减。绿城无奈走上卖项目、卖股份的求生之路。当企业和地方通过各种渠道呼吁解除行政性调控时，住建部有关人士曾私下无奈地表示，“目前除了行政性强行限购，谁还有更好的调控房价的办法，我们虚心求教。”

　　一些对土地出让和房地产市场依赖程度较高的地方政府也曾屡屡试图解除限购，比如芜湖、武汉、厦门、珠海、长沙等，而多数变相或直接的松绑，都以地方政府否认、收回，或上级政府叫停等方式草草收场。这也折射出中央层面对执行限购政策的决心。

　　不过，限购的威力在2013年已经开始淡化。2012年底至2013年，各地商品房成交量强势反弹，并带来房价再次大涨。业内人士事后回顾，除了个税按差额20%征收等政策带来恐慌式购房外，市场面货币供应量的整体充足，是导致各地楼市再度火爆的主要因素。在需求庞大的情况下，限购“高压线”被各种暗箱操作屡屡突破，从而效力大减。

　　2013年下半年，银行系统针对房地产业突然收紧信贷，6月下旬出现的“钱荒”，更是对市场泼了盆冷水。再加上受八项规定、六项禁令等因素影响，高端消费大为萎缩，楼市也受到波及，导致房地产市场去年底开始全面降温，“入冬”速度远超预期。

　　“双向调控”启程

　　“目前中国楼市不是淡，而是冷。继续下去，恐怕要出现系统性风险。中介公司已经开始裁员关店，部分城市5月份成交量甚至不如春节期间。这种情况十分罕见。”一家大型房企高管称。

　　也正是房地产市场的快速降温，为重新考量限购等政策提供了条件。

　　今年的政府工作报告中重申，中国将遏制房地产投机。即，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

　　今年全国两会期间，住建部副部长齐骥明确指出，今年将实施的房地产市场“双向调控”即为分类指导，就是对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地和供应结构，采取必要手段，消化库存。

　　市场将上述动向解读为：中央对今年房地产市场基本态势已“心中有数”，限购政策或存在松动的空间。

　　而根据上证报记者在多个二、三线城市的调研，在地方经济增长乏力、房地产市场成交低迷等多重压力下，目前地方松绑限购的意愿较为强烈。一些城市也已陆续出台松绑政策。与过去两年不同的是，这些放松限购的政策基本得到认可。

　　对此，住建部政策研究中心住宅与房地产产业处处长赵路兴向上证报记者表示，这个方向没错。他分析，今后中央不会再出台全国统一的房地产调控政策，而是重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。政策思路主要为：其一，将对房地产市场进行因城因地分类调控，以地方政策为主；其二，实行“双向调控”政策，即一、二线热点城市，继续抑制投资性需求，调控方向难以改变，调控力度也难以放松，同时，增加中小户型住房的供应，对于合理的自住需求有相应政策支持；其三，对三、四线城市重点是调整供应结构与产品结构。

　　“今年以来我国房地产市场明显分化，一线城市和大部分二线城市供需仍紧张，但三、四线城市出现供大于求状况，为此必须实施分类调控。”赵路兴说。

　　“限购松绑的深意在于，它有可能导致市场预期的改变，从而在一定阶段吸引部分需求入市。但如果资金面没有很大改善，限购松绑很难对市场有本质性的作用。所以，下一步，银行的态度将成为楼市需要高度关注的风向标。”中信建投房地产首席分析师苏雪晶说。

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　　消息称非一线楼市将放松限购 住建部未明确回复

　　昨天下午，一条有关住建部多位人士确认“北上广深外，住建部将允许地方对限购政策进行调整”的传闻引起了社会各界关注。楼市救市行动真的要全面展开了？北京青年报记者就此消息向住建部相关部门进行核实确认，但未有明确回复。

　　传闻

　　住建部将放开限购政策

　　据传闻，有多位住建部人士确认，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但不会明确发文。传闻中，住建部人士还表示，近期北上广深市场也有剧烈调整，住建部正在观察研究，但发文确认限购放开的可能性不大。对此，昨天，社会各界在热议的同时，也纷纷表示，房地产行业出现大幅波动并进入下行通道是让监管部门“铁腕调控”松动的因素之一。

　　北青报记者虽多方努力仍没有得到住建部相关方面确认上述传闻，但传闻的影响力已经开始显现。受全面放开限购传闻的影响，昨天下午，部分在二、三线城市有大量土地储备的上市地产公司股价飙涨，廊坊发展昨日涨停，华夏幸福也大涨超过7%。众多机构都在热议这一传闻，认为有一定可信度，也有一定的现实意义。

　　现状

　　三、四线城市楼市已步入危险期

　　实际上，由于信贷收紧等诸多原因，从去年底开始，三、四线城市已经进入危险期，第一是成交量大幅下滑，第二是价格出现不同程度的实际下跌。在杭州等城市的非核心区，甚至出现了六折买房或者是200万买别墅的项目。此后，宁波、无锡等地相继掉入降价怪圈。

　　这些林林总总的降价新闻，对未买房人而言，可能是让人欣喜的消息，但对开发商来说，则是一道无法止血的伤口。根据中原地产市场研究部总监张大伟统计显示，二十大标杆房企合计年内销售截至5月中旬为18.8万套，销售额为2414亿，仅完成了2013年全年销售额8515亿的28.3%，大幅落后预期。截至5月初，沪深两市共有117家上市房企披露了一季报及业绩预报。受毛利率下滑等因素影响，有61家公司业绩利润出现同比下滑或亏损。低迷的楼市意味着开发商回款速度变慢，对于那些融资乏力的公司，则可能意味着资金链会崩断。今年初，房地产百强企业光耀地产率先曝出资金链断裂新闻，其在惠州等城市的多个项目无法按期交房或停工。

　　就在开发商试图勒紧裤腰带过冬的时候，国外投行和评级机构又在中国房地产业背后捅了一刀。日前，穆迪投资者服务公司宣布将中国房地产业展望从稳定调整为负面；同一天，巴克莱也发表报告，称内地楼市前景充满挑战。虽然两个报告口吻不一、重点不同，但反映的国内房地产公司的困境却是空前一致，那就是现在很难。

　　分析

　　放开限购楼市能否好起来

　　现在的问题是，即便非一线城市全面放开限购，这一针鸡血就能够让楼市重新焕发活力？中原地产首席分析师张大伟认为，限购从2011年执行以来，其实效果已经递减，对于很多城市，限购年限都是一年，其实购房人想符合条件非常容易。限购在影响市场的因素中，比例已经不足一成。

　　“限购政策是结合户籍起到效果的，实际全国除了北京与上海，其他城市落户的难度基本都是与购房能力匹配，这种情况下，特别是三、四线城市，甚至二线城市，限购的执行对市场的影响本来就不大。”张大伟告诉记者。

　　不少行业内人士认为，如果真像传闻，除北上广深，各地限购自行调整，这也是象征意义更大。言下之意，只要银行不放钱，楼市还是堪忧，降价也是预期之中的事情。现在楼市缺的是钱，而只有银行有源源不断的“活水”，这才是救市的关键。（北京青年报）

　　限购城市松绑动力:土地流标大增

　　持续低迷的房地产销售市场已经影响到了地市。截至4月底，40个城市中已有多个城市出现土地流标现象；与此同时，地方债偿还高峰将至，多个对土地财政依赖较大的城市面临巨大压力。

　　进入5月，越来越多的地方城市加入了限购松绑的阵营。而在中央层面，房地产调控的力度也有所放松，央行甚至召开座谈会向银行喊话，希望银行支持首套房贷。

　　这是不是又一次的房地产救市？地方救市的力度和影响将会如何？是否会带来2009、2012年的回暖和大涨？

　　各项指标和数据显示，目前房地产市场不容乐观，压力较大。

　　据国家统计局数据，前4月，房屋新开工面积大幅下降，商品房销售面积和销售额降幅分别达6.9%和7.8%，幅度较一季度继续扩大。

　　楼市成交压力下，土地市场也受到很大影响。截至4月，中原地产监测40个城市中三四线城市累计土地流标率为26%，较去年年末大幅上升10个百分点，二线城市亦增长3%，而一线城市则自5%缩减至3%。溢价率方面，仅有二线城市溢价率与去年月均水平持平，一线及三四线均有1成左右的回落。

　　房企的购地意愿也在降低。2014年1-4月份，房地产开发企业土地购置面积8130万平方米，同比下降7.9%，降幅比1-3月份扩大5.6个百分点；土地成交价款2214亿元，增长9.6%，增速回落1.8个百分点；而从重点企业拿地状况来看，4月其拿地面积环比下降46%，同比下降80%以上。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，去年下半年土地市场的火爆现象难以延续，各线城市土地均有所降温，并已开始产生分化；房企受到销售不佳，资金链趋紧的影响，虽然对一线城市地块仍有一定渴求，但购地已趋于谨慎及理性，而对于二线及三四线城市，尤其是目前成交量疲乏、库存量偏高、楼市降价预期较高的城市，房企拿地意愿普遍减弱，从而致使流标地块增多。

　　同时，各地政府亦在房地产市场降温之际放缓推地步伐，推出地块难以以较高溢价成交，从而导致溢价率同比回落。

　　土地市场的低迷直接影响土地出让金的回收，而这大大加剧了地方政府的财政紧缩。与此同向构成压力的是，根据审计署数据，截至2013年6月，全国地方政府债务总额已增至17.9万亿元，其中2014年部分地方面临偿债高峰的来临。

　　用益信托数据显示，基础产业类集合信托全年到期规模高达3309.7亿元，而在该类信托中，剔除矿产类信托产品，其余皆属于地方政府性债务融资类信托，今年约有1680.53亿元到期。

　　就发行区域来看，今年5月份到期的平台信托主要集中在中东部的沿海地区。其中，江苏省到期规模高达44.6亿元。位居其后的是天津和内蒙古，到期规模分别是8.23亿和6.99亿元。

　　地方“土地财政”危机

　　世联行研究总监吴志辉指出，对于地方政府而言，房地产低迷带来的主要影响是土地出让收入锐减，这会减少地方政府固定资产投资，增加其债务风险。

　　如果以土地出让金收入占当年一般预算财政收入来简单衡量地方对于土地财政的依赖度，同策咨询研究部数据显示，45个楼市限购城市的土地财政依赖度较高的(超过80%)共13个城市，其中，杭州、佛山、南京、长沙4个城市超过100%，杭州为45个楼市限购城市的土地财政依赖度最高的城市，土地财政依赖度高达156.4%。

　　经济较为发达的一线城市目前对于土地财政的依赖也仍然较大。深圳对土地财政依赖度只有27%，但是，北京、上海和广州的土地财政依赖度仍然在50%-60%之间。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，土地出让金和房地产税收一般能占到地方政府财政收入的50%-60%，不论是房市降温还是地市降温，都会对地方财政带来很大影响。同时，他也指出，“楼市降温之后，还会影响到其他相关产业的发展，这将给地方经济的增长带来很大的困难。”

　　同策咨询研究部总监张宏伟指出，二三线城市的土地流标和房屋销售不利，将直接影响到地方的偿债水平或市政工程等推进力度，甚至可能引发阶段性土地财政危机，而这将成为诱发松绑楼市“限购令”的主要原因，“研究放宽限购政策”或许成为相关部门短期内摆脱这种还债险局的探索之路。

　　杨红旭表示，由于中央分类施策的总体原则和地方政府偿债的驱动力，未来库存量偏大、价格涨幅小的三四线城市，将加快出台“托市”甚至“救市”的政策。

　　压力之下，近期已有数个城市出台相关政策刺激楼市。

　　根据链家地产市场研究部统计，二季度截至目前，地方政府出台宽松调控政策的已有宁波、无锡、杭州萧山、天津滨海、铜陵、郑州、扬州7个城市。另外，天津、广州南沙、佛山高明、常州和福建也都传出过调控松动的传闻。

　　根据明确出台楼市松绑政策城市看，当前楼市宽松的调整方向主要有限购部分放宽、住房贷款放松、降低房企资金压力三个方面。政策调整的城市所在，除郑州和天津外，都处于“长三角”辐射区域。（21世纪经济报道）

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