多部门推楼市新政 房地产迎重磅利好

　　多部门推楼市新政房地产迎重磅利好

　　二套房首付降至四成，二手房营业税免征期降至2年；市场预期政策仍可能进一步松动

　　自昨日午间开始热传的央行紧急召开会议宣布二套房政策松绑的消息终于得到证实，松绑楼市的“组合拳”再度出击。（点击进入>>>多部门推楼市新政深度解读专题）

　　央行、住建部、银监会昨日傍晚联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例降至四成。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

　　当天出台楼市政策的部门还有财政部。根据财政部的通知，普通住房对外销售所需缴纳的营业税，其免征年限也从5年改为2年，即个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　实际上，市场早已“嗅”到政策大招将发布的信息。近日国土部及住建部出台了有关优化2015年住房及用地供应结构、促进房地产市场健康发展的通知，市场对二套房信贷和税收等政策放松早有预期。当然，政策力度最大的还是房贷政策，受房贷新政预期刺激，昨日午市A股地产板块全线飘红，近10只个股涨停。

　　民生证券研报认为，去年央行出台房贷新政和降息后，房贷利率虽开始下降，但销售依然不景气。一线城市销售去年四季度短暂好转后再度掉头向下，全国整体销量仍未企稳，库存居高不下，房地产投资反弹遥遥无期。一方面通过上下游产业链加大经济下行压力，接近高层底限；另一方面拖累地方政府土地出让金收入，加剧地方财政和债务压力。因此，央行联合其他部委救市也属意料之中。

　　建设银行副行长杨文升向证券时报记者表示，二套房首付比例降到四成是水到渠成的事，从银行以往的个人按揭贷款业务经验看，对按揭比例等方面设限过多，会影响大众的住房需求，尤其是刚性需求和改善型需求。此次政策的出台也是为了解决此前设限过多的突出问题，满足改善型住房需求。

房地产主题基金

数据来源：东方财富Choice数据，天天基金研究中心，截至日期：2015-03-30

　　市场普遍认为，昨日多部门发文并不是救市的尾声，未来地产政策可能进一步松动，包括税费标准、首套房信贷政策等方面放松的可能性都很大。民生证券还预测，下一步货币政策将继续宽松，基建投资也将加码，高企的短期利率制约了长端利率的下行和金融对实体的支持，继续降准势在必行，从时点上看，4月降准概率大。

　　专家解读

　　姜广策：房贷新政出台 大盘新一轮上涨又要开始

　　西藏德传投资管理有限公司董事长姜广策在其微博中表示，“果然，大盘新一轮上涨又要开始了，看来本届政府决心很大啊，我支持！”

　　李大霄：房贷新政利好股市 优秀的地产股有戏

　　英大证券首席经济学家李大霄表示，房产新政利于房地产市场的健康稳定发展，利好股市及房地产股票，投资价值排序为内地房地产股票、B股、A股，这是重大利好消息。

　　“这是房地产政策的重大变化，利于自住及改善性需求，利于房地产市场的稳定，同时对经济稳定及股票市场的稳定有重要作用，优秀的房地产股有戏了。”李大霄说。

　　吴国平：房产新政超预期 有利于推动蓝筹行情

　　知名财经评论家、煜融投资董事长吴国平表示，此新政对房地产行业未来的健康发展是有利的，超预期，对股市蓝筹行情的推动也是有利的，再点火。市场博弈到了此时，分化会逐步加剧，未来是机会和风险都逐步突出的时候。

　　马光远评二套房新政：会释放相当一部分购买力

　　经济学家马光远对记者表示，二套房贷款最低首付比例降至四成的政策整体上对二套房的需求影响很大，会释放相当一部分购买力。

　　马光远还表示，该政策是央行、住建部和银监会贯彻国务院关于改善性住房基本政策的具体体现。

　　张大伟：二套房贷松绑意味楼市政策方向全面调整

　　中原地产首席分析师张大伟认为，二套房贷款政策松绑的标志意义非常大。

　　一是，二套房贷款政策是2013年楼市收紧政策的标志政策。2013年，楼市火爆，很多地方收紧政策，将二套房贷政策调整为首付从6成上浮到7成。松绑这一政策将意味着政策方向的全面调整。

　　二是，二套房贷款政策如果调整，对于改善需求来说，将出现质变。2014年9月30日，央行发布的松绑限贷政策，事实上已经放松了改善需求入市但主要针对的是卖一买一需求。如果对二套房松绑，意味着改善需求将全面被鼓励。

　　三是，信贷政策一直是楼市政策的核心，如果二套信贷松绑，各地方政府将出台更积极、激进的松绑政策。

　　杨红旭：房贷放松属大利好 可能还有第四枪

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭在微博中表示，“两部委新政打响救市第一枪，三部委房贷新政，属于救市第二枪。而财政部与国税总局的营业税新政，属于中央救市第三枪。可能还有第四枪。即便只此三枪，火力已能使市场回暖了。”

　　杨红旭表示，商业房贷放松力度超预期。之前多数人预期是二套房首付，由当前的全国六成(京沪等个别城市为七成)，降为五成，现在降为四成。“宽松程度回到2010年4月‘国十条’之前！一夜回到五年前。但略有不足的是，二套中的非普通房，首付没变化。我认为非普通房可降至五成。”

　　屈宏斌：要想遏制经济下滑需更大力度的政策逆调节

　　汇丰大中华区首席经济学家屈宏斌表示，2012年以来经济下行由苗头逐步形成趋势，经济滑入通缩的边缘，现在要想遏制下滑需要更大力度的政策逆调节。

　　鲁政委：房地产调控政策重回理性调控正轨

　　兴业银行首席经济学家鲁政委表示，五部委同时出手，从供地、政府收购商品房做保障房、首付、营业税等领域进行调整，总体试图稳定房地产市场。由于过去房地产市场一直弥漫着浓烈的情绪化氛围，此种调整标志着政策重回理性正轨。预计未来还会解除部分地区限购和解决房地产税的公平税负问题。

　　郭田勇：下调首付是房贷政策向常态回归

　　针对今天的房产新政，中央财经大学教授郭田勇表示，此次二套房首付下调可谓房贷政策由非常态向常态的回归，有利于释放自住性及改善性购房需求，以改善民生、稳定经济。“因地施策、分类指导”意味着政策不应一刀切，个人认为，像北京、上海、深圳等购房需求旺盛甚至房地产持续过热的城市可考虑不下调首付比例，同时，银行亦可根据自身经营状况灵活调整。

　　楼市新政三连发 房产还是“下落的刀”？

　　3月30日，央行、住建部、银监会联合发布楼市新政。此次新政的出台经历了一番周折，有媒体提前透露新政内容，说“30日相关部门要举行发布会”。奇怪的是，“相关部门”辟谣了，而“辟谣”之后，政策却又出台了。昨日A股房地产板块涨幅超过4%，保利地产等10只个股涨停，那些先知先觉者又赚了一笔。

　　从纯投资的角度来看，房产造富时代已经结束，未来将是股权造富的时代。但我们希望类似楼市新政这样的“大事件”不要再被提前泄露，因为任何风吹草动都会引起股价波动，而这样的信息不对称，对于中小投资者难言公平。

　　3月下旬，房地产行业迎来政策密集期。

　　昨天下午，央行、住建部、银监会出台楼市新政，二套房贷最低首付比例降至四成。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

　　同一天，财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，明确个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。而几天之前，国土部和住建部刚联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

　　一周内连发房地产新政，维稳楼市意图十分明显。但《每日经济新闻》记者注意到，分析认为，从投资角度来看，房产造富时代已经终结，未来将是股权造富的时代，建议投资者不要去接“下落的刀”。

　　房地产新政三连发

　　实际上，上周末国土部和住建部发通知，要求各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模。这个通知主要围绕促进房地产用地结构调整而展开。同策咨询研究总监张宏伟告诉《每日经济新闻》记者，这实际上就是要求各地政府因地制宜，进行差别化调控。

　　但这个政策显然不够解渴和过瘾，有人将其比喻为一只救市的“袜子”而非“靴子”。没想到只时隔3天，“靴子”就来了。

　　按照三部委的新政，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。上海易居房地产研究院副院长杨红旭解读称，此项政策调整可以说是超预期，此前市场普遍预测二套房首付比例降至五成，而受益最大的是购买二套房的群体。

　　就财政部营业税“5改2”的新政，伟业我爱我家副总裁胡景晖说，尽管之前的二手房交易中营业税往往被转嫁给购房人，但“5改2”之后，部分房屋的营业税得到了免除，购房人的交易负担将下降，这会促进二手房市场房屋的流通和交易的活跃。

　　改善性需求明显受益

　　从新推出的这三个房地产新政来看，改善性需求正成为决策层稳楼市的关键棋子。胡景晖表示，从三部委联合下发的通知核心内容看，本次新政重点利好的是已经拥有一套住房、亟需改善但同时购买力相对欠缺的合理改善型人群。新政将促进改善型业主卖掉城中的中小户型，对于不愿去郊区买房的首次置业者来说是明显利好，因为有更多的中小户型房源可供选择。

　　交行分析师夏丹告诉《每日经济新闻》记者，二手房交易营业税由“满五唯一”跳过2009年前曾实行的“满三唯一”，直接调整至“满二唯一”。由此可见相关部门对于中央支持改善购房要求的响应之迅速，态度之坚决。

　　夏还指出，财税部门的政策调整能释放出一批存量房源，有利于提升房屋流转速度，增进市场交易活跃度，同时也能一定程度上缓解热销地区房屋供给紧张的局面。

　　胡景晖说，“5改2”政策最大的受益者是购房人，对于很多人来说，不用承担以前要被业主转嫁的营业税了，降低其购房成本。

　　招商证券报告认为，最新经济数据显示经济下行和就业压力仍然比较大，政策需要做出响应。二套房最低首付的调整有助于进一步释放刚性需求，籍此稳定房地产投资和家庭部门的消费意愿，从而推动总需求企稳回升。

　　恐难改楼市大趋势

　　中原地产发布数据显示，截至3月29日，全国主要54城市成交快速复苏，成交量已经达到了20.02万套。“预计在最后两天月末成交影响下，54城市3月成交量将与2014年3月的21.6万套持平，但相比2015年2月份的12.6万套出现环比大幅上涨。”中原地产研究总监张大伟说道。

　　此次抓住改善性需求的策略也被业界赞同。中指院常务副院长黄瑜此前表示，从人口结构上来分析，改善性的需求在2016年以后会逐步加大，2020年的时候以改善性需求为主。

　　摩根大通报告称，未来更多利好楼市政策可期，比如金融政策放松，4月有可能出现50个基点的存款准备金率下调和一次利率下调。这将使得购房者的门槛进一步降低。

　　一周内连发三新政，会不会对楼市造成过度刺激？胡景晖说，一系列政策依然无法从根本上扭转房地产市场趋冷的大趋势，未来楼市“量价齐升”的情况将不会再出现，“量增价稳”将成为2015楼市新常态。

　　民生证券给出的几点理由包括：即便短期房价企稳回升，未来房产在居民资产配置中的比例也将系统性下降；利率市场化背景下，银行配置房贷的意愿将系统性下降；中央已经放弃了2003年确立的将房地产作为支柱产业的思路，新思路是双轨制，政府负责保低端，其他的交给市场决定。

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　　2008年以来房贷政策变化

　　2008年：住房贷款利率下限扩大为基准利率0.7倍

　　2009年：首付款比例调整到30%及以上，贷款利率不能低于基准利率1.1倍

　　2010年：非改善二套房首付比例最低40%

　　2011年：国八条出台，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级

　　2012年：二套房首付比例改为60%，央行两次降准

　　2013年：“新国五条”颁布，出售自有住房按转让所得20%计征个税

　　2014年：限购逐步松绑，调整首套房认定标准

　　2015年：二套房贷款最低首付比例降至四成 （每日经济新闻）

　　楼市“组合拳”：支持改善性住房需求

　　当天下午，央行、住建部、银监会三部委联合发文下调二套房个贷首付比例。此后不久，财政部联合国税总局发文，放宽个人住房转让营业税免征期限。

　　就在本月的全国两会上，国务院总理李克强在政府工作报告中指出，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　业内人士向《第一财经日报》记者表示，此次房贷政策调整是近年来力度较大的一次，也是“新常态”下的政策回归。前期，提高个人住房贷款首付比例，是为抑制市场过热。目前，我国房地产市场已从供不应求向供求相对平衡转变，进入减速换挡的新阶段，住房供求关系有所改变，二套房贷政策出现了一定的调整空间。

　　另有分析人士指出，继3月27日国土资源部、住房和城乡建设部发文优化今年住房及用地供应结构后，多个部门又密集发文出台楼市新政，释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号。

　　房贷政策调整后，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例从60%调整为不低于40%；住房公积金方面，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例统一为20%；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

　　此次政策主要下调了住房公积金和第二套商业性个人住房贷款最低首付款比例，是落实今年政府工作报告提出的“支持自住和改善性住房需求”的重要举措。

　　中国银行国际金融研究所副所长宗良向《第一财经日报》记者介绍说，过去一套房首付最低30%，在实际操作中是30%到40%；二套房首付最低60%，但实际操作中可能达到60%~70%甚至更高。比较国际标准来说，是较为严格的，是市场极端情况下采取的一种措施。目前政策的调整让房地产市场回归常态，比较有利于市场化发展。

　　“总体上来讲，目的是支持、落实前一段政府工作报告，加强居民住房需求和改善性需求，具有一定的稳增长因素在里面。”宗良向记者表示，本次调整更重要的是，让房地产金融市场回归常态和本来面目。

　　而根据财政部、国税总局的通知，此次调整个人住房转卖营业税政策，最大看点也是将原先营业税的免征期限从购房满5年，下调为购房满2年。

　　“此次放宽免征期限，对于降低二手房交易成本力度非常大，如北京300万元的二手房，购买两年后卖出可减免15万元的营业税，这有助于刺激改善性住房消费。”财政部财科所副所长白景明说。

　　中国民生银行首席研究员温彬认为：“自去年以来，我国房地产投资增速放缓，库存上升，房价有所回落，虽然去年9月30日已对房贷政策进行了调整，但鉴于二套房首付比例过高，依然限制了改善性需求的释放。”

　　温彬称，从国际上看，二套房最低40%的首付比例仍然是比较审慎的，可以防止投机性需求的膨胀。温彬认为，随着我国城镇化快速发展和居民收入水平提高，对住房的刚性需求和改善性需求还有巨大空间。目前我国房地产市场已从供不应求向供求基本平衡转变，前期为抑制房价过快上涨而采取的非常规房贷政策，也需要根据市场变化回归到常态。

　　本次政策调整并未涉及贷款利率调整，宗良表示：“从金融机构贷款利率来看，首套房贷款会根据具体状态，允许一定比例的利率优惠，按照‘八五折’‘九折’已经比较合适，房地产贷款总体还是商业银行比较好的资产，机构还是会参与。”

　　“房地产占整个贷款比重在20%左右，具体来看，个贷按揭增长比各项贷款增速要快一些。”宗良表示，本次政策向市场释放了信号：支持房地产市场平稳发展，国土部发文根据当地土地情况提供土地供应，房子若不符合市场需要可调整，供应或需求没有实现有机匹配，有些房价偏高，不符合市场需求，不希望大幅下跌，也不希望过度上涨，希望平稳可持续地发展。

　　关于因地施策，以前就有过类似的制度安排。《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)和《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)曾明确要求，各地人民银行分支机构可根据当地政府政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的最低首付款比例和利率。

　　“二套房政策调整，核心是在风险可控的前提下，加杠杆。”宗良表示，从我国实际情况看，居民家庭的储蓄率仍然较高、杠杆率较低，财务状况稳健。第一套商业性房贷款最低首付比30%，在国际上也处于合理水平。我国二套房最低首付款比例为60%，部分城市为70%，处于相对于较高水平，偏于严厉，存在一定的下调空间。

　　本次新政将释放的市场需求如何？温彬向《第一财经日报》记者表示，本次政策可以改善房地产需求状况，一线城市需求有可能提升。

　　中原集团研究中心分析，回顾过去十年，房贷政策仅在2006年及2008年末出现过放松。而此次时隔六年，再度对政策作出调整，政府对“稳定住房消费”的政策导向鲜明。

　　我们以一套市值200万元的房屋为例，按照此前一线城市二套房首付为70%计算，首付款为140万元。而按照最新政策的40%首付计算，则只要80万元，一共少了60万元；加之营业税免征期限同时放宽，又降低了不少二手房的入市门槛。“二套房首付下调，降低了换房门槛和成本，这部分过去几年一直被抑制的需求被激活应该是大概率事件。”合富房地产经济研究院分析。

　　“营业税5改2让买房的选择范围变宽了。”在广州工作的蓝小姐在听闻此消息后就对《第一财经日报》记者说，她在过去一年看过很多房，但觉得二手房的税费太高，无法“下手”，只能找郊区的一手房。如今满2年就可免营业税，就可以在核心城区大胆看二手房了。

　　至于对区域的影响，美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰向本报记者表示，一线城市将会是最受益的，房价可能会出现上升，但三四线城市不会有太大改变。

　　一家百亿规模的上市房企内部人士向本报记者透露，此次政策调整，必然会促进刚需型和改善型市场的全面回暖，如果房贷资金量和利率折扣能配合到位，楼市有望在4月份量价回稳。

　　广州中原地产项目部总经理黄韬对本报记者表示，广州近期的成交量已恢复正常水平，预计到5月会出现比较明显的上涨。

　　“公司全年推货量约270亿元，针对此次政策的调整，公司根据市场变化把销售节奏前置，将4、5月份作为上半年的推盘高峰。”上述房企内部人士对本报记者说。

　　不过，万科董秘谭华杰不久前曾对媒体表示，今年上半年市场将去化顺畅、房价平稳，这是资本市场最乐于见到的；但下半年房价走势的不确定性较大，部分城市可能存在一定房价上涨压力。（第一财经日报）

　　央行财政部放大礼包 房地产企稳回升仍需观察

　　央行财政部放大礼包房地产企稳回升仍需观察

　　专家表示，政策调整旨在支持居民改善性住房需求，并进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用

　　3月30日，央行、住建部、银监会等联合发文调整首套房、二套房的首付比例，其中二套房贷款最低首付比例降至四成，首套公积金贷款最低首付比例降至二成；当天，财政部发文调整住房转让营业税征收政策，将个人将购买普通住房对外销售免征营业税的年限从5年下调至2年。

　　“今天宣布的放松个人住房抵押贷款的政策与我们此前的预期一致。在这项联合通知里，有关部门说明这项政策调整旨在支持居民改善性住房需求，并进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。”摩根大通中国首席经济学家朱海斌在接受《证券日报》记者采访时表示，更广泛的意义是，这与在3月早些时候全国人民代表大会上公布的政府工作报告中“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”的政策目标一致。

　　朱海斌认为，从宏观经济角度而言，住房市场的调整依然将是2015年拖累内需增长的主要原因之一。在令人失望的1-2月经济活动数据之后，今天通知的出台一项是稳定整体经济的措施。我们预计未来进一步的货币政策措施包括今年4月一次50基点的降准，以及今年第二季度一次25基点的降息。这些货币政策措施也将放松房地产市场的融资环境。同时，值得关注的是在政府工作报告中还建议“保障房建设可以把一些现有存量房转为公租房和安置房”，这也可能是帮助解决市场不断增加的库存的另一种方法。

　　国家统计局数据显示，今年前两个月，住房销售面积同比下降了17.8%；同时，住房销售额同比下降了16.7%。此外，1-2月总开工面积同比下降19.8%。

　　“目前我们面临的政策环境几乎与2008年我们推出的房地产救市政策无差别，我们是否就能够推论出行业的从此走进繁荣周期。”亿翰智库中国上市房企研究中心副主任张化东向《证券日报》记者表示，“目前我们对于行业的调研结果看，房地产企业开工意愿普遍不足，对于未来的预期比较悲观。同时，春节后以来的四周数据也显示行业的艰难程度同2014年一季度几乎类似。虽然我们主观抱有乐观的信念，但我更愿意把这种政策理解为错觉。我们即将推出的排行榜初步数据也显示，房地产企业情况只能用惨淡来形容。需要提醒的是，不要陷入路径依赖，这次很可能不一样。”

　　朱海斌认为，总体来看，预计房地产市场调整将会继续，但今年的调整速度将会较为缓和。特别是，在住房政策宽松将可能帮助缓解房价向下调整趋势的同时，预计房地产投资增速将可能会进一步从2014年的10.5%下滑到2015年的6%。房地产投资增速的下滑将继续拖累经济增速。同时，住房开发活动的调整将会继续对土地出让金收入产生影响，给地方政府的融资能力带来压力。（证券日报）

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