地产商否认推高房租 万科郁亮：长租公寓就不应该赚钱

　　在国家提出多项鼓励及支持住房租赁市场发展的政策之后，无论民营企业还是央企开发商，纷纷布局长租公寓及自持住房等领域。而毕业季到来部分地区整体房租上涨的现实让资本被指为推高租金的幕后推手。除了中介企业，大量地产商也开展了住房租赁业务，在近期的表态中，开发商均表示机构投资者不会推高租金，而万科董事长郁亮则明确表态：长租公寓就不应该赚钱。

　　万科将租赁确立为核心业务

　　目前市场上运营长租公寓的主体主要包括品牌运营商、中介系、酒店系、房企和央企。品牌运营商手中包括集中式与分散式公寓，如魔方公寓、蛋壳公寓、You+公寓等等；中介系以分散为主，如链家旗下的自如、我爱我家旗下的相寓，世联行旗下红璞公寓；酒店系以集中式公寓为主，如雅诗阁、辉盛阁、逗号公寓等等；房企主要以集中式公寓为主，如万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、碧桂园的BIG+碧家国际社区等等；央企也是以集中式公寓为主，目前已涉足长租公寓的有上海地产、上海陆家嘴集团、张江集团、保利集团等等。

　　如今，在2017年销售额前5名的开发商中，除了恒大集团的业务中并没有涉及长租公寓之外，其余四家均有所涉及。

　　万科集团(A股代码：000002.SZ；港股代码：02202.HK)是较早涉足该领域的开发商。在2018年的半年报中，万科表示将租赁住宅业务确立为核心业务，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间。

　　龙湖(00960.HK)也将长租公寓纳入主营业务。按照计划，今年龙湖旗下长租公寓品牌冠寓将累计实现65000间开业量，至2020年，其单年的租金收入也将达到30亿元。

　　龙湖半年业绩公告显示，截至6月，龙湖的长租公寓已经进入32个城市，其中16个城市已经实现开业，开业间数为20000万间。中期业绩沟通会上，龙湖总裁邵明晓透露，目前，冠寓仍在投入阶段，投资巨大，强调冠寓单房间的的租金体现在负债表上是赚钱的。开业冠寓达到一定规模之后，房间基数的增加会将前期的投资逐渐分摊消化，进而实现盈利。理想的状态是，冠寓的目标是实现88%-90%的出租率，毛利率维持在35%左右，净利润率在12%-15%之间。

　　融创中国(01918.HK)董事长孙宏斌曾在公司2017年的业绩会上称，自己也在观察长租公寓，在看有没有合适的机会涉足。2018年7月，融创中国东南区域宣布进军长租公寓。

　　作为央企的保利集团也早已涉足长租公寓。8月3日，保利公寓管理有限公司成立，定位为保利集团旗下公寓租赁业务的专业运营公司。保利已经建立了瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌，目前在全国范围内有10多个在运营项目。保利公寓的战略目标是，至2020年公寓管理规模达30万间。

　　否认推高房价，开发商称长租不该赚钱

　　对于机构推高房租的言论，万科总裁、首席执行官祝九胜在业绩会上表示，目前机构在住房租赁领域中的占比非常低。祝九胜称，据他观察，中国城市的机构渗透率最高仅5%，一般城市连2%都不到，所以从目前情况来看，机构对租赁市场的介入有限。

　　祝九胜认为，对于机构推高租金的看法大家可能存在一点误会。他以深圳为例，深圳的机构渗透率只有2%，而万科在深圳布局的长租公寓，入住率都达到92%以上，每间房的出租单价在1800元左右。

　　而万科集团董事会主席郁亮甚至曾在2017年业绩会上直接表示，长租公寓就不应该赚钱。

　　碧桂园(02777.HK)在2018年半年报中提到，在房地产开发主业之外，碧桂园还准备发展长租公寓、科技小镇、机器人等业务作为补充，公司目前已成立长租事业部。公告内容显示，碧桂园长租业务主要采取轻资产和重资产相组合的模式。轻资产项目主要为包租、托管；重资产项目为自持。目前，轻、重资产项目按房间数计量的比例约为7:3。截至7月底，公司已获取长租公寓的总房间数超过3万间。

　　在2018年半年报业绩会上，碧桂园副总裁程光煜在谈及长租公寓定价时表示，在长租公寓的定价上会秉持“民生地产”的理念，随行就市。

　　而邵明晓则表示，关注到北京出现的高房租的争论，但这些主要涉及线上平台和中介公司的，龙湖也在观察，拭目以待。

　　另一方面，邵明晓称，北京讨论的抢房源更多是针对分散式的公寓，龙湖主要还是聚焦在集中式，龙湖做公寓偏运营，中介和互联网公司主要做流量和平台。

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