杭州首现房企破产 资金链断裂早有先兆

　　昨天，杭州余杭区法院已受理西城时代家园开发商金星房地产公司破产案，成为网上传播最快的地产新闻。因为这是本轮房地产调控政策下杭州地区第一家因资金链问题申请破产的房地产公司。房企破产的消息给本已寒冷的房地产市场又蒙上一层阴霾。（点击查看>>>地产股行情 资金流 研报）

　　据媒体披露，此次金星房地产公司破产的消息源于余杭区政府办公室的一则短信，短信内容显示：“尊敬的业主：您好！目前，我区人民法院已依法受理金星房地产公司破产案；西城时代家园三期后续各项工程也将于4月1日起陆续开工，其中去年底和今年6月底到期房屋所涉工程力争7月底前完工。同时，区政府将依法保障业主办理三证的权利。特此告知，敬请理解！”杭州金星房地产开发有限公司向余杭区法院申请破产的消息已得到法院证实，但是法院并没有透露更多的细节。

　　现阶段出现房地产企业破产，人们自然联想到与当前的房地产调控政策有关。但是金星房地产公司破产并不突然，因为其资金链断裂以及业主维权等传闻近两个月来一直没有中断。

　　金星房地产公司资金链此刻断裂并不是孤立事件。较早时候，就有媒体报道称，因还不上高利贷，实质控股金星房地产的中江控股董事长俞中江主动向政府汇报资不抵债的情况并寻求保护，金星房地产同时卷入。因此，此次金星房地产的破产申请不仅涉及到业主维权，可能还牵扯到复杂的民间借贷合同纠纷问题。

　　本轮房地产调控以来，各种融资渠道空间被压缩，房地产交易冷清，一些房地产企业虽然在努力减缓项目开发速度，提高资金利用率，坚持“现金为王”政策，但是资金链紧张已成为开发商的普遍问题。

　　年报显示，A股63家房企2011年年末的负债总计已达到7520.53亿元，同比上一年的5562.08亿元增长35.21%。其中一年内到期的非流动性负债为818.91亿元。上市房企的资金链日益紧张状况，一定程度上可以反映整个房地产市场的融资链问题。据了解，除了像金星房地产等非上市地产公司采取了民间借贷形式融资，一些房地产公司为解决融资问题把在建的房地产项目抵押出去，向金融机构或是其他的现金流充沛的企业集团融资。

　　专家预计，房企破产事件可能会加速房企以价换量，推进房地产调控的深入。不过，也有悲观者认为，房企的小范围破产也可能会引起地方政府的恐慌，再次引发地方政府的救市决心。

　　【三大疑点】

　　杭州首现房企破产 解析背后三大疑点

　　对昨天的楼市而言，最受关注的新闻不再是“降价”二字，而是“破产”。来自杭州余杭区政府的消息，杭州余杭区法院已受理西城时代家园开发商金星房产破产案。金星房产公司也成了本轮房产调控政策下杭州地区第一家因资金链问题申请破产的房产公司。杭州楼市素来被许多业内人士看成“风向标”，因此，此事备受关注。调查显示，杭州当地多位开发商及从业人士对金星的申请破产并不意外，称“这家公司本来就是家不规范的公司，且是看房地产火热‘半路杀进来’的，破产并不奇怪”。北京和上海等地开发商对此消息却多数表示震惊。

　　“昨天，很多业主都收到了区政府发的短信。”昨天，杭州一位业内人士给记者转发了“杭州首家申请破产公司”金星房产旗下楼盘西城时代家园一位业主收到的短信： “尊敬的业主：您好！日前，我区人民法院已依法受理金星房产公司破产案；西城时代家园三期后续各项工程也将于4月1日起陆续开工，其中去年底和今年6月底到期房屋所涉工程力争7月底前完工。同时，区政府将依法保障业主办理‘三证’ 的权利。特此告知，敬请理解！[办公室]【余杭区政府】”

　　“余杭区法院的一位人士也向我证实，杭州余杭区法院确实已受理西城时代家园开发商金星房产破产案。”上述杭州房地产业内人士表示，“这肯定是本轮房产调控政策下杭州地区第一家因资金链问题申请破产的房产公司。”

　　“金星是一家小公司，而且是一家在上轮房地产热时‘半路出家杀进楼市’的小公司，最重要的是，该公司进入楼市后，已经有很多不规范的表现，堪称是一家不靠谱的小公司，所以它破产在我们看来一点都不意外。”杭州当地一家知名房地产企业负责人昨天对记者表示。

　　据他介绍，金星房产的母公司是浙江中江控股。而在今年年初，金星房产下的西城时代家园就曾经多次延期交房。4年不到，开发商金星房产5次转让股权；约50套未售房源因债务被法院查封；楼盘延期交房已经是第二次，上次延期一年。“事实上，金星房产母公司中江控股集团已经在年初申请破产保护，据说是中江控股董事长俞中江主动向政府汇报资不抵债的情况并寻求保护。有传言，他的案子牵涉3家银行、上百家公司，把所有资产抵押变现之后，还有约30亿元借款还不上。所以说，之前，这家公司本来就有很多值得玩味的举动。”

　　在房地产调控背景下，虽然金星房产申请破产事宜在房地产行业产生了一定震荡，但包括杭州滨江地产、北京金隅嘉业等在内的杭州在售楼盘相关负责人昨天明确表示：“杭州楼市虽然和北京、上海一样，成交陷入低迷，但最近几个星期的交易显示，只要降价到位，刚需依然存在，并没有到危急时刻。”

　　财经追踪

　　申请破产背后存三大疑问

　　综合杭州当地多位业内人士的看法，不能把金星房产此次申请破产简单地看成是本轮房地产调控所致，破产的背后，有三大疑问无法按常理解释。

　　疑问一：

　　热销楼盘缘何成了停工楼盘？

　　“实际上，西城时代家园位于文一西路，在文一路的延长线上，相当于石景山的位置，地理位置不错，而且这家楼盘一直卖得还可以。早在春节前后就传出资金链断裂停工，这并不符合常理，因为在一年前，这个楼盘一度热销，其销售业绩位居余杭区当年的销售套数前三。”上述人士透露。

　　公开信息显示，截至目前，西城时代家园项目共分批申请了10张预售证，每批可售房源皆已售罄，成交均价从2006年的4300多元/平方米，一路上涨。最后一次申领预售证的时间是2011年4月2日，成交均价显示，已经到了11895元/平方米。

　　此外，2008年6月，中江控股接盘杭州金星及西城时代家园，也就是说金星房产母公司中江控股是2008年房地产最热的时候“杀进”房地产行业的。

　　当时西城时代是一个几乎处在停工状态的烂尾楼盘，但中江控股接手后就遭遇了房地产调控，房价大跌。此外，俞中江还接手了西湖畔的准五星级酒店温德姆豪廷大酒店。

　　中江进入后，西城时代家园与周边在售楼盘相比，销售均价定得并不低，销售情况也不错。即使是在楼市低迷的2011年，推出的两批房源也基本售完。“按公示的成交均价计算，这些货值让中江控股销售回款至少8亿元。”

　　疑问二：

　　巨额销售回款去了哪儿？

　　既然这个楼盘卖得不错，那巨额预售回款去了哪儿？为何会出现资金链断裂而屡屡停工？

　　“按照有关规定，开发商不得直接收存购房款，购房人的预付款要全部存入银行资金监管账户；这意味着，最起码，西城时代家园2010年11月后核发的三批共327套房源、成交均价在9900到11000多元/平方米、货值大约3.4亿元的预售款应该在账上，但据说现在开发商账上资金是零，那么，这笔钱又去了哪？怎么出去的？这些都值得玩味。”多位杭州当地开发商质疑。

　　疑问三：

　　破产背后有“民间高利贷”因素？

　　采访中，多位杭州楼市业内人士提到，中江控股本来就是一家“不靠谱公司”。“该公司老板俞中江，早年靠高价在西湖边拿过一块地而一举成名，之后，在杭州做的两个项目——西城时代家园、西湖温德姆豪廷大酒店都危险百出，据知情人士讲，已经欠银行巨债，资不抵债。”

　　另一方面，日前，浙江金华、绍兴、杭州余杭区等多地法院开庭公告显示，2月底至3月份，俞中江、中江控股以及旗下公司的相关案子将陆续开庭，案由都是“民间借贷合同纠纷”。“这是否意味着金星房产破产的背后，或许是‘民间高利贷’。”多位业内人士表示。那么，中江控股为什么借下如此巨款？这些钱流向了哪里？金星房产破产是否与此相关？目前都是未知数。(北京青年报)

　　【业内解析】

　　杭州金星房产被申请破产 业内称第一张多米诺倒下

　　曾为区域销售明星的杭州金星房地产开发有限公司近日“被申请”破产。

　　《东方早报》报道，金星房产于3月30日被杭州市余杭区法院受理破产立案。余杭区法院人士称，并非房企自己申请破产，但也不愿透露申请人。

　　浙联律师事务所主任、浙江省律师协会建筑房地产业委员会前主任戴和称，无论在2008年金融危机时，还是近几年，杭州都未有房企倒闭，金星房产为本轮调控下杭州首家“倒下”的房企。

　　金星房产迄今开发项目仅西城时代家园。4月9日，杭州市余杭区房地产管理处主任尤初阳介绍，金星房产开发的西城时代家园还有扫尾工程未完，政府即将成立工作组，或将垫资至交房，以保障购房者利益。

　　总建筑面积约17万平方米的西城时代家园位于杭州市郊余杭区，2006年开始销售，2011年位居区销售套数三甲。项目共分3期，前两期现已交付，第3期共790户，几乎售罄，其中约300多户本应已交房。但碍于资金问题，项目3期自今年初已停工数月。

　　尤初阳称，西城时代家园销量不错，金星房产“破产”并非自身原因，而是受到母体浙江中江控股有限公司拖累。

　　公司网站显示，中江控股总部位于杭州，是一家涉足地产、酒店、防污漆、香精香料、通用机场的多元化控股集团。

　　戴和平分析，法院受理立案之后，将通过一系列程序，以确认金星房产是否破产。按照相关法律法规，即便金星房产破产，房屋所有权仍归购房者。

　　有业主称，3月31日就曾收到落款为余杭区政府办公室的短信，内容大意为该小区3期后续工程将陆续开工，其中去年底和今年6月底到期房屋所涉工程，力争7月底前完工；区政府保障业主办理“三证”权利。

　　历时1年多的房地产调控带来漫长冰冻期，杭州商品房日成交量一度跌入个位数，甚至零成交。

　　2008年接盘西城时代家园的中江控股面临的压力不容小觑。

　　此前的2月，有公开报道称，中江控股在2008年介入房地产行业，并接手几个烂尾项目。虽也有盈利，但遭遇了2009年和2011年的调控，一些项目出现亏损。今年初，该公司主动向当地政府汇报资不抵债的情况，并寻求保护。据估算，即便其资产都抵押变现之后，仍有约30亿元借款还不上。

　　中江控股董事长俞中江电话中回答“都去问政府”后，便挂断电话。

　　不少杭州房地产业内人士认为，房企自去年下半年起都在艰难地挺着，等待第一块多米诺骨牌的倒下。(东方早报)