恒大204亿再鲸吞新世界5大项目

　　恒大204亿再鲸吞新世界5大项目

　　2015年，房地产并购重组成为新常态，而接连出手的恒大已毫无争议的成为了中国房地产市场最大的并购者以及受益者。

　　12月29日，沪港通标的股恒大地产(HK.3333)宣布，将收购新世界、周大福位于成都、贵阳、青岛、上海、北京的5个超大型项目，总金额204亿，除了刷新中国房地产收购最高历史纪录的金额外，项目优惠的价格及优厚的付款条件，引起了业界的关注。

　　先付15%抄底五大项目

　　公告显示，恒大此次抄底价再横扫的5个超大项目，价格明显低于市场水平，折让空间巨大，而付款条件同样极具吸引力。

　　其中，成都项目总价20亿，总建面304万平方米，待开发物业折算楼面地价人民币943元/平方米，相比较而言，2015年周边成交土地的楼面地价为1600元/平方米，且项目仅需支付定金20%，剩余款项可透过发行永续债提供资金。

　　占地3229亩的超级大盘贵阳项目，总价53亿，总建面407万平方米，待开发物业折算楼面地价人民币1068元╱平方米，明显低于2012年周边土地2233元/平方米的成交楼面地价。项目仅需支付定金20.75%，剩余款项同样可透过发行永续债提供资金。

　　至于备受瞩目的北京项目，总价76亿，总建面40万平方米，另有占地面积约70万平方米标准高尔夫球场已落成并成熟运营，未售物业折算楼面地价人民币22404元/平方米，与2015年9月周边普通住宅地块43400元/平方米的成交价相比，便宜不少；同时项目定金仅2亿，首付款20亿透过发行永续债支付，剩余款项两年内支付，与当地须在一个月内付清的项目出让条件相比，优势明显。

　　而上海项目总价则为35亿，总建筑面积38万平方米，待开发物业折算楼面地价人民币7790元/平方米，也低于2015年1月周边土地成交价，且项目定金1亿，首付款10亿透过发行永续债支付，剩余款项两年内支付。而当地土地招拍挂价款须30个工作日付清。

　　青岛项目亦一样，总价20亿，总建筑面积62万平方米，待开发物业折算楼面地价人民币2505元/平方米，与2015年5月周边同类项目成交土地3338元/平方米的楼面地价相比，折让空间一目了然。

　　不难看出，恒大透过新世界、周大福认购、无固定到期日的永续债已支付5大项目约50%的收购价款。剩下50%约100亿的收购价款，恒大先期只需支付其中的约30%即29亿，就可完全揽过这些项目。这意味着，恒大此次收购新世界、周大福5大项目先期支付资金仅占204亿总价的约15%，付款条件可谓极宽松。

　　一位地产分析师认为，除了商业上的互惠互利外，许家印与郑裕彤私交良好，也是交易条件如此有利的原因之一。正如恒大在公告里所说“此次交易显示了交易方彼此长期以来建立的紧密良好合作关系，体现了新世界、周大福对恒大实力与品牌的高度认可，达到了互利共赢之目的。”

　　项目盈利前景好

　　极具优势的出售条件，令恒大收购的以上项目具备了良好的市场前景。

　　“以成都项目为例，位于国家级新区成都天府新区，楼面价却不足千元，而目前项目的同类竞品基本售价在6400元-7700元/平方米，恒大收购的成都项目投资回报率将在20%以上。其他项目的情况也相似，投资回报20%以上已成必然。”有市场研究人士表示。

　　该人士还补充，由于港资企业拿地的时间早，因此往往会拿到区域内最核心的地块，比如北京项目所处的中央别墅区核心位置，10分钟即可抵达国贸商务区，是北京公认的发展最成熟、配套最完善、最富认可度及品牌效应的国际化高档别墅区，而上海项目毗邻淀山湖风景区，是市面上少之又少的低密度住宅用地，青岛项目则坐拥一线海景市面难觅，因此，“即便以周边项目类比也不能完全体现其优势，在同样的销售条件下，市场竞争力明显”。

　　这些优质项目的优惠价转让，再一次引起了业界的关注。“项目的盈利能力都非常强，优惠价售予恒大，或与港资企业的特点有关。”另有分析人士如此表示，其认为不少港资开发商都普遍有长线投资、长期囤地的习惯，通过“慢”开发获得更高溢价，但这样的运营方式很难适应本地市场。因此将项目转让把“时间溢利”套现，而将“经营利益”交给以大规模快速开发和快速销售著称的恒大，显然是最好的选择。

　　602亿鲸吞港资企业资产

　　新世界、周大福作为香港大亨郑裕彤的地产旗舰，近期与恒大“互动频频”，就在本月初，恒大就曾向其收购位于海口等地的大型项目4个。换言之，恒大已在本月内将9个新世界、周大福的内地项目收入囊中，总建面逾1200万平方米，总金额339亿，大有鲸吞之势。

　　事实上，令恒大“鲸吞”之势不断明显的不仅仅是接连收购这9大项目。除新世界、周大福外，其今年以来已经从中渝置地、华人置业及新世界等老牌港资房企手中收购项目总计15个，涉及香港地标写字楼美国万通大厦、北京上海核心区项目、重庆大型综合项目等，总金额达602亿。

　　值得关注的是，恒大拿下的这些项目付款条件均极为有利，均有着首付低、期限长等的特点。从历次公告可看出，这15个项目付款期限最长达6年半，首付款最低仅需3%，显示了其高超的资金运作能力。

　　有市场人士表示，“恒大在历次收购中，不仅能以低廉的价格获得大体量的项目，分期付款也降低了对现金流的占用。”他表示，与招拍挂取得地块相比，由于这些收购项目大多已经处于在建阶段甚至待售阶段，意味着恒大可迅速回笼现金，实现高周转，而这也应该视作“优惠条件之一”。

　　行业并购最大赢家

　　今年以来，房地产市场结构性分化严重，行业的优胜劣汰让并购成为市场的一个主旋律。据统计，截至前三季度，房地产行业并购案达到176宗，涉及金额1600亿元，几乎接近2014年全年行业的并购交易价值。作为最具代表性的龙头房企，恒大在这一并购大潮中无疑是最大的赢家，屡屡抢得先机，不断充实的优质储备为其持续高速发展打下了基础。

　　恒大持续表现出的强劲销售势头无疑是其在市场上屡有斩获的保证。今年11月恒大将全年目标从1500亿上调至1800亿，近日开盘的海花岛项目销售更是持续火爆，以122.05亿的开盘销售金额、136万平米的销售面积及10万的认筹到访人数创造了世界纪录，资本实力进一步增强。

　　这意味着，恒大的规模优势以及发展后劲还在不断夯实，“恒大很有机会在未来一两年超过万科等同行。万科在过去十年虽然处在行业领先地位，但近些年其在业务发展上稍显疲缓，增长势头已不如前”行业人士这样指出，而拥有标准化运营、高效执行力、强大成本控制、大规模快速开发及快速销售等优势的恒大，“其继续做大做强的决心与实力都比万科更强”。

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