冰火楼市下的房地产基金

　　2016年下半年，“资产荒”与投资陷阱并存，基本面扎实的确定性资产成市场稀缺品，成为资本趋之若鹜的“好标的”，而基本面瑕疵的概念资产备受冷落。那些在估值泡沫时接盘的投资人，也成为潮水退去后的“裸泳者”。

　　从炙手可热的一线楼市，到逆势上涨的极品文玩；从处于风口浪尖的万科股权，到创投领域的明星公司，再到惨淡暑期档中的热门IP……资本趋利避害，资源越来越向头部聚集，而泡沫也开始聚集，在这样的纷扰混沌期，基金管理人如何拨云见日？

　　同一个政策下，不同城市的房价走势却“冰火两重天”。与一线城市房价一路高歌猛进、地王频出形成鲜明对比的是，以鄂尔多斯为代表的三、四城市楼市仍处于少人问津的“冰封期”。

　　随着房地产投资黄金期的消退，一度炙手可热的房地产基金如今也不好做了，于是缩短流程降成本，跨界影视投资、发力留学地产、专攻商业地产……正成为房地产基金大佬们眼下的应对之策。

　　困境中的鄂尔多斯

　　时隔三年，上证报记者再次来到鄂尔多斯，这座因煤炭涨价而崛起，后民间借贷缠身，并因“鬼城”闻名的城市，至今仍未走出困境。当地人对高利贷和房价，早已漠不关心了。

　　“不管是三千、五千，还是七千、八千，都没人去买了。”指着鄂尔多斯新区康巴什街旁新建的成片楼宇，当地一位出租车司机称，从房价一度上万到“有价无市”，再到眼下对房价“冷漠”，仅仅不过三四年的光阴。

　　2012年初，鄂尔多斯初现民间借贷危机，惊魂未定的当地人仍对房价抱有一丝幻想——“下半年限购政策会不会放宽”，“全国两会后会出台什么新政策”是当时记者听到最多的问题。

　　宏观政策并没有让他们失望——2012年上半年，央行两度降息、降准，一线城市房价率先企稳后加速上涨，“地王”重现，而以鄂尔多斯为代表的三四线城市，却并未有如此立竿见影的效果，短暂的刺激之后，又迅速跌入无人问津的谷底。

　　比政策更重要的变量是，煤炭价格的持续下滑，加上民间借贷危机持续发酵，将原本产业就很单一的鄂尔多斯拖向泥潭。尽管此后当地出台了不少救市政策，但仍止不住资金、人口双双外流的事实。

　　8月下旬，秋高气爽，鄂尔多斯迎来盛大的国际驭马文化节和那达慕大会，但行走在鄂尔多斯新区康巴什街头，宽阔笔直的马路上人车稀少，只有在大剧院、体育场等标志性建筑物旁，才能感受到大会临近的热闹氛围。

　　“当地人并不缺钱，缺的是信心！”一位见证了鄂尔多斯危机的金融人士告诉记者，过去几年，煤炭开采、土地拆迁、高利贷等机会，还是让很多人从中赚到了钱，一部分“把持比较好”的人抵住诱惑，在危机中守住了财富。

　　在上述金融人士接触的客户中，这些在危机中守住财富的人，大多行为谨慎，能在疯狂中保持清醒，善于分散财产，其中最成功的一类客户在危机前变现后去北京买了几套房，如今身价上亿了。

　　在亲身经历和见证了一场危机后，这些成功守住财富的幸运者，多数仍心有余悸，他们在投资上愈发谨慎，不再轻易相信人，要么自己做点金融固收类投资，要么做点自己能把控的实业，断然不敢“加杠杆”了。

　　房地产基金跨界求生

　　“人口外流对住房需求减少，尤其减少了住房的租赁性需求，缺乏人流和资金流支持的房地产，泡沫势必破裂。”曾参与鄂尔多斯调研的高和资本董事长苏鑫认为，房地产开发量严重过剩及外来人口大批流失，是造成当地楼市低迷的主因。

　　在这种情势之下，苏鑫希望“让商业地产流动起来”。过去7年，高和投了十个项目约240亿元规模，这既需要将商业物业的价值挖掘出来，变成能够产生现金流的载体，也需要让它流动起来，现在最好的路径是证券化。

　　与苏鑫的观点一致，在接受上证报专访时，诺亚财富创始投资人章嘉玉也认为，目前房地产市场是冰火两重天，分化格局非常明显。不过，房地产仍是大类资产配置的一个重要品种，投资人可以借助配置房地产基金来投资。

　　在目前的市场环境下，诺亚财富旗下子公司歌斐资产的策略是“轻重结合，双轮驱动”——“重基金”，强调“地段要好”，原则上只看京、沪、深相对核心和次核心的办公、园区、在建工程或一些容易操作的商业地产；“轻基金”，指可投资一些善于经营管理公众业态的创新型公司。

　　此外，也有不少基金将转型重心放在“跨界”上。长富汇银基金执行总裁杨明伟表示，房地产基金亟待转型适应市场的新变化，他们跨界参与了不少影视投资，明年春节档会陆续看到其投资的影视作品。

　　同样是“跨界”，内蒙古伊泰大漠马业董事李成才则将集团转型的希望寄托在育马产业上。“尽管育马产业与煤炭、房地产等主营业务跨度比较大，但并不矛盾，只要市场上能找到好的投资项目，我们就下决心干下去。”他称。

　　一个月前，伊泰大漠马业与鄂尔多斯政府签订协议，旨在推动鄂尔多斯商业育马产业的兴起。据悉，规划中的育马项目占地25000亩，总投资约70亿元至80亿元，建成后将是国内最大的纯血马育马基地。

　　在接受上证报专访时，李成才透露，鄂尔多斯政府对马产业非常重视，要求“只能成功，不能失败”，目标是要将驭马赛事常态化，进而促进当地文化、旅游、体育以及配套服务业的发展，届时每年会为带来约12亿元的税收。

　　这不止是一个公司转型，也承载了一方政府的寄托。“创新驱动已提至国家发展战略高度，内蒙古正推进金融创新与科技创新的深度融合。”日前，在题为“创新转型与资本战略”的明天创新大讲堂内蒙古专场上，内蒙古自治区金融办主任于学忠如是称。

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