首份2022年公募REITs年报披露 配置型机构投资者为何选择继续持有？

　　3月20日，博时蛇口产园REIT公布2022年年报，成为公募REITs板块内首只公布年报的基金。根据年报，截至2022年末，博时蛇口产园REIT份额为9亿份，可流通份额为6.12亿份，可流通份额占比68%。其中，前十名流通份额持有人合计持有份额约3.40亿份，在总份额中占比达37.72%。总体来看，机构投资者份额占比达87.03%，比2021年末的82.78%高出4.25个百分点；个人投资者份额占比则从2021年末的17.22%下降至12.97%。

　　考虑到博时蛇口产园REIT在2022年6月21日曾有将近3亿份的战略配售份额解禁，2022年年报中，份额居前的机构“阵容”高度稳定表现出机构投资者对其持有的积极态度。根据博时蛇口产园REIT在2022年5月发布的提示性公告，北京首钢基金有限公司、中国保险投资基金(有限合伙)、中国东方资产管理股份有限公司等机构均属于“其他战略投资者”，份额限售期为12个月。2022年年报显示，解禁近半年后，多数其他战略投资者所持份额在2022年末并未减少，个别机构所持份额还有所增长。

　　2022年6月21日，首批上市公募REITs部分限售份额解禁并开始在二级市场上流通。虽然解禁规模庞大，但市场情绪并未如股票市场那般出现恐慌。当时，普遍的观点认为，结合海外成熟市场经验，公募REITs产品通常受到认可长期价值投资的专业机构青睐，如保险、养老基金、国家主权基金等。因此，份额解除限售后，具有长期配置需求的投资者继续持有的意向相对较强，或将为二级市场价格的稳定提供较强支撑。也有观点认为，REITs一经面世就被抢购，持续享有较高溢价水平，解禁会在一定程度上重塑该类产品二级市场估值，使价格有所回调。不过，回调也会为投资者带来一定配置价值。公募REITs产品为何被机构看好？

　　首先，REITs产品高企的收益率具备极大吸引力。上交所信息显示，公募REITs产品将90%的年度可分配利润用于分配，投资者可获得高比例分红，同时由于基础设施项目权属清晰，现金流持续稳定，投资回报良好，填补了当前金融产品的空白，丰富了投资品种。当前，商业银行定期存款利率较低，以一年期存款为例，多数银行定价区间在1.65%至2%，而REITs一年的分红率可以接近甚至超过4%。以华夏基金华润有巢REIT为例，其2022年10月在对上交所的回复中表示，以11.11亿元作为募集资金规模测算，预计本基金2022年7至12月和2023年的分派率(预计年度可供分配金额/公募基金拟募集规模)分别为4.29%(年化)和4.36%。证监会数据也显示，截至2022年11月底，我国产权类REITs对应现金流分派率平均为3.67%，特许经营权类REITs对应内部收益率平均为5.51%。

　　其次，REITs系列基金具备出色的风险分散属性。作为单一投资品种，REITs为希望投资于不动产的机构投资者提供了良好的替代途径。相比于直接投资不动产，REITs有更高的流动性、更低的交易成本和更低的交易门槛。当前，我国REITs项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型；从地域来看，涉及北京、上海、深圳、苏州、厦门等各大城市。因此，从投资组合整体表现角度来看，REITs产品可以帮助投资者分散行业风险和地域风险，优化投资组合有效边界，使之成为股票、债券之外的大类资产配置类别。

　　最后，REITs的配售制度设计也比较有“说服力”。根据2020年发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》，发行REITs产品时，原始权益人及其关联方作为战略投资者，共同持有份额占总发售份额的比例最少要达到20%，并且持有这20%的时间不低于5年，超过20%的部分持有时间不低于3年，其他战略投资者份额持有时间不少于一年。这种设置客观上使得原始权益人和其他战略投资者成为利益共同体，尽量避免原始权益人侵害其他投资者的利益，给机构投资者吃下一颗“定心丸”。

　　应该说，自2020年4月基础设施REITs试点启动以来，我国一直致力于培育专业化REITs投资者群体。2022年末，证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上表示，截至2022年三季度末，全球REITs市场总市值超过2万亿美元。对于我国而言，加快推进REITs市场建设，就要推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，积极培育专业化REITs投资者群体。

　　所谓“配置型”机构投资者，是相对于交易型机构投资者而言。由于负债端久期、投资偏好不同，产业资本或保险资金等以长期投资为主，属于配置型机构；券商资管、基金专户等以法人产品为主，一般投资期限较短，又受制于净值扰动，兑现收益动机较强，属于交易型机构。用益研究的统计数据显示，对于前文所述的博时蛇口产园REIT，其2022年6月份解禁前的战略投资者中，配置型机构占比超过50%，因此解禁后面临的抛售压力不大。这也与其年报公布的机构投资者变化趋势相符。

　　当前，我国公募REITs正处于试点和起步阶段，配置型机构占比提升有望减轻“炒作效应”，使得REITs价格走势更多由产品自身经营状况、机构投资者风险偏好等决定，从而保障市场相对平稳有序，这正是监管层推动其入市的初衷之一。

（文章来源：金融时报）

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