华夏基金北京保障房REIT举行系列投资者活动 经营业绩稳中有升

　　近日，华夏基金北京保障房REIT（简称：京保REIT）集中举办多场业绩说明及投资者交流活动，向投资者介绍本产品业绩情况以及项目底层资产经营情况。

　　据悉，今年三季度，京保REIT项目公司层面实现收入1814万元，基金层面三季度实现可供分配金额1375万元，年化分派率达4.35%，前三季度累计实现可供分配金额4127万元。

　　经营业绩良好预期明确

　　作为市场唯一一单公租房REITs产品，京保REIT项目公司层面实现收入1814万元，较二季度环比增长0.68%，项目公司息税折旧及摊销前利润率为80.56%。基金层面三季度实现可供分配金额1375万元，年化分派率达4.35%，前三季度累计实现可供分配金额4127万元。此外，京保REIT今年分别于4月和10月进行了两次分红，累计分配金额达4665万元。截至三季度末，项目公司底层资产运营平稳、出租率和收缴率均维持在高位，出租率为97%，租金收缴率为97.68%。

　　在项目运营管理方面，截至三季度末，项目公司底层资产文龙家园和熙悦尚郡项目运营平稳、出租率维持在高位，两项目合计出租率为97%，高出招募说明书预测值3.4个百分点。同时，基金管理人协同运管机构积极落实租金收缴工作，三季度两处资产合计租金收缴率为97.68%，较二季度进一步提升。

　　在提升项目运营效率方面，运管团队积极增加参与配租的频次，不断提升项目配租效率和出租率。三季度，文龙家园项目进行两次配租工作，参与配租房源36套，配租面积1946.78平米；熙悦尚郡项目进行一次配租工作，参与配租房源20套，配租面积900.32平米。

　　就未来租金调整方面，根据北京市相关政策，产品发行时预计的合理假设是每三年4%的涨幅，实操中项目每三年会参考周边商品房租金的一定比例进行调价申请，最终调价结果和调价时间根据有关部门的批复进行确认。目前公租房项目的租金通常是周边市场租金的六成左右，尚存在一定的增长空间。由于存在价格方面的优势，本产品和商品房出租相比仍有一定的竞争力。

　　业内人士表示，这一方面得益于国家不断出台优化相关配套政策措施，进一步拓宽保障性租赁住房行业未来发展空间；另一方面，也离不开底层资产的精细化运营。

　　行业亮点凸显产品广受认可

　　行业专家表示，整体而言，保租房板块三季度运营平稳，大部分底层资产的出租率维持在较高水平，为其稳定的业绩表现提供有力支撑。保租房REITs项目当期可供分配金额完成率多超过同期预测，前三季度累计完成率均达到全年80%以上，显现出较强的抗周期属性。

　　业内人士表示，基础设施REITs为保障性租赁住房资产提供了上市通道和资本金来源，有助于广泛吸纳各类社会资金共同参与保租房建设，扩大区域投资，优化投融资结构。

　　有投资人表示，已上市的4单保障性租赁住房REITs全部溢价，是已经上市交易的29只REITs中唯一一个细分领域全部溢价的（不考虑期间分红影响）。从市场情况来看，保障房REITs的底层资产均位人口净流入量大的强一二线城市，且位于各自城市的繁华区域，租金相对低廉，在周边市场有较强竞争力，经营稳定性较好，具有良好的投资价值。未来，随着地方保租房平台以及市场化企业积极推动保租房公募REITs相关工作的开展，预计保租房公募REITs数量和规模将得到进一步增长，推动行业自我造血能力的提升。

　　保租房行业呈现稳定向好势头

　　今年以来，保租房行业迎来密集出台的多项政策，中央对住房租赁市场发展定位的顶层设计推动了相关支持政策的加速出台，引导企业积极参与市场建设，住房租赁市场逐步进入高质量发展阶段。

　　业内人士认为，中央在重要会议及纲领性文件中多次提及完善住房保障体系及培育发展租赁市场，坚持租购并举，多主体供给、多渠道保障，以人口净流入的大城市为重点，大力增加保租房供给，积极出台政策为租赁市场各参与主体提供专项金融支持，拓宽住房租赁企业的融资渠道，降低融资成本，提升住房租赁企业的投资运营积极性，为住房租赁市场发展营造良好的政策环境，促进住房租赁市场快速健康发展。

（文章来源：上海证券报·中国证券网）

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