首页 > 正文

上市房企三张报表透露出行业“新三变”

2024年04月03日 00:53
作者:王丽新
来源: 证券日报
编辑:东方财富网

手机上阅读文章

  • 提示:
  • 微信扫一扫
  • 分享到您的
  • 朋友圈

  截至4月2日,大部分上市房企已经披露2023年财报。理解头部房企的利润表、现金流量表及资产负债表这三张重要报表,对企业管理、行业发展以及投资者都至关重要。

  参考上市房企披露的标志性财务指数变化曲线来看,笔者认为,开发商正摒弃靠“旧三高”(高杠杆、高负债、高周转)模式拼规模,从重资产开发建造为主的单一模式,向构建开发、运营、服务多元化新模式转型,在此过程中,有三大变化值得期待。

  第一,开发业务利润率水平回归理性,多元化业务步入收获期,开发商由赚快钱大钱,转向赚慢钱小钱,赚可持续的钱。

  若以行业近10年ROE(净资产收益率)平均值变化曲线来看,该数据处于高位时曾一度接近12%,如今则降至3%左右,个别头部房企ROE也从超过20%降至约5%。当然,这种变化背后,是供求关系等多种因素共同发生作用所致。随着城市化率、人口等要素转变,开发市场规模下行,压力之下,部分头部房企的综合毛利率已从高光时刻的30%以上降至2023年的15%左右。但这不意味着未来不会反弹。

  长远来看,在新的市场框架下,房地产比拼会从“规模”转向“质量”,未来几年行业综合毛利率有望逐步恢复到20%以上。当然,恢复需要时间,并不会一蹴而就,房企要有清醒的认识,需由以重资产为主向“轻重结合”转型。一是要在开发基本盘上精准投资,二是多元化业务要创收。

  截至2023年底,以万科、龙湖集团绿城中国为代表,房企在物管、商业、代建等经营性业务上的收入及净利润都有显著提升,龙湖集团甚至将未来几年内开发及经营性业务收入目标定为“五五开”。此外,百强房企非房地产住宅开发业务也多步入收获期,为流动性趋紧的房企提供更多稳定现金流。

  第二,将现金流安全作为战略底线,保障企业正常经营,过好紧日子。

  谋发展的前提是先“活下来”。与依赖融资现金流,忽视经营性现金流,以高负债模式驱动发展的过去相比,如今上市房企安全意识大幅提升,保证经营性现金流是第一要务。为此,开发商正进行诸多努力。

  一是增厚经营业务回款规模,实现“有回款的销售”,具体实施路径主要有四种:与金融机构合作,推出多种灵活付款方式,加快购房者支付节奏;抓住政策窗口期,强化去化率较高城市的抢收现金能力;加大流动性较低的大宗资产变现力度;注重经营性物业运营质量,提升该业务产生的正向现金流规模,靠内生动力去驱动发展。二是努力拓宽融资渠道,实现合理融资性现金流入。比如,一改过去总对总融资模式,转向项目制,或者通过上市主体发行债券、寻求大股东提供流动性支持等。三是收缩投资,降低成本支出。比如,在拿地力度和总量上贯彻“以销定支”“以销定投”策略,力争降低融资成本。

  第三,有息负债规模下降,优化资产负债表,增厚发展安全垫。

  在房地产粗放式发展时代,即便不计入表外负债,不少A股房企剔除预收款后的资产负债率仍超过80%红线。彼时,千亿元级房企的现金短债比低于1倍者亦有,可见防风险能力不足。

  在标本兼治化解房地产风险的目标之下,要统筹做好发展和安全两手抓的工作,有序压降负债规模,持续优化债务结构,助力企业回归良性发展。自“三条红线”实施以来,行业融资模式转变,近三年来大量房企压降有息负债规模。以财务稳健的民营房企龙湖集团为例,2023年,公司有息负债从2080亿元降到1926亿元,下降了154亿元。其他已披露2023年资产负债表的房企中,合生创展等多家企业有息负债规模也都下降了百亿元以上。“众人拾柴火焰高”,这极大改善了行业资产负债表。

  当然,房地产风险市场化出清,不是一朝一夕能够完成的。从头部上市房企的“三张报表”,已可窥见房地产转型的向好变化。未来,上市房企仍需保持战略定力,寻找适合自身的发展之路,交出让投资者、股东及相关各方更为满意的“答卷”,助力行业加快步入健康发展新阶段。

(文章来源:证券日报)

(原标题:上市房企三张报表透露出行业“新三变”)

(责任编辑:73)

 
 
 
 

网友点击排行

 
  • 基金
  • 财经
  • 股票
  • 基金吧
 
郑重声明:天天基金网发布此信息目的在于传播更多信息,与本网站立场无关。天天基金网不保证该信息(包括但不限于文字、数据及图表)全部或者部分内容的准确性、真实性、完整性、有效性、及时性、原创性等。相关信息并未经过本网站证实,不对您构成任何投资决策建议,据此操作,风险自担。数据来源:东方财富Choice数据。

将天天基金网设为上网首页吗?      将天天基金网添加到收藏夹吗?

关于我们|资质证明|研究中心|联系我们|安全指引|免责条款|隐私条款|风险提示函|意见建议|在线客服|诚聘英才

天天基金客服热线:95021 |客服邮箱:vip@1234567.com.cn|人工服务时间:工作日 7:30-21:30 双休日 9:00-21:30
郑重声明:天天基金系证监会批准的基金销售机构[000000303]。天天基金网所载文章、数据仅供参考,使用前请核实,风险自负。
中国证监会上海监管局网址:www.csrc.gov.cn/pub/shanghai
CopyRight  上海天天基金销售有限公司  2011-现在  沪ICP证:沪B2-20130026  网站备案号:沪ICP备11042629号-1

A
安信证券资产安信基金
B
博时基金渤海汇金博道基金贝莱德基金管理北京京管泰富基金百嘉基金北信瑞丰宝盈基金博远基金
C
长盛基金长城基金诚通证券财通基金长安基金淳厚基金创金合信基金长城证券财通资管长信基金财达证券长江证券(上海)资管财信证券
D
东方红资产管理东莞证券东海基金德邦基金东方阿尔法基金东财基金东海证券德邦证券资管东兴证券东兴基金第一创业东吴基金达诚基金东证融汇证券资产管理大成基金东方基金东吴证券
F
方正富邦基金富国基金富达基金(中国)方正证券富荣基金富安达基金蜂巢基金
G
国海富兰克林基金国投瑞银基金广发资产管理国寿安保基金国联安基金光大保德信基金国投证券国联证券国都证券国海证券国新国证基金国泰基金国新证券股份国金基金国信证券国融基金格林基金广发基金国联基金工银瑞信基金国元证券
H
华润元大基金华泰证券(上海)资产管理华宸未来基金华泰柏瑞基金华富基金宏利基金华鑫证券汇百川基金汇丰晋信基金华安基金华商基金红土创新基金华泰保兴基金弘毅远方基金华安证券华西基金泓德基金汇泉基金合煦智远基金恒越基金惠升基金汇安基金恒生前海基金华夏基金红塔红土恒泰证券华创证券汇添富基金华宝基金海富通基金
J
嘉实基金建信基金金元顺安基金交银施罗德基金九泰基金景顺长城基金嘉合基金金信基金金鹰基金江信基金