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四连发!房地产政策利好空前 能否扭转房地产市场预期?

2024年05月19日 00:07
来源: 第一财经
编辑:东方财富网

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  新一轮支持房地产的金融举措“四连发”:明确取消全国层面房贷利率政策下限、下调房贷首付款比例和公积金贷款利率、设立保障性住房再贷款,支持力度可谓空前。

  5月17日,央行宣布了一揽子房地产金融新政,从消化存量房产、优化增量住房两方面入手,以扭转房地产市场需求疲弱的现状,一时间市场沸腾。

  截至当天收盘,三大股指均涨超1%。沪指涨1.01%,深成指涨1.1%,创业板指涨1.12%。房地产板块掀涨停潮,万科A绿地控股金地集团城建发展空港股份等超20股涨停。

  今年以来,在不少地方政府陆续放松或取消限购措施后,楼市热度逐渐回升,但部分潜在购房者也在等待更大力度的房地产支持政策出台,存在“再等等”的心态。第一财经记者采访了解到,央行一揽子政策出台后,将在一定程度上满足购房者的政策预期,有望形成房地产市场“政策底”。

  在利好政策密集落地后,市场也存在一些疑问。比如,设立新的结构性工具将带来哪些影响?政策组合拳将多大程度影响市场?此时出台房地产金融政策组合拳是否意味着重走“靠房地产拉动经济”的老路?接下来将如何继续推动房地产向新模式转变?

  设立新的结构性工具将带来哪些影响?

  盘活存量住房是化解房地产风险的关键。此次中国人民银行拟设立保障性住房再贷款,引起市场高度关注。

  中指研究院指数研究部总经理曹晶晶对第一财经表示,现阶段消化存量房产,除了待售新房、在建工程和空置房屋等库存外,还要面对居民二手房挂牌量攀升、置换不畅对新房市场的影响。

  招联金融首席研究员董希淼对第一财经表示,保障性住房再贷款3000亿元,可带动银行贷款5000亿元,对相关城市房地产“去库存”是直接、有力的支持。

  在他看来,存量未出售的商品房被收购,房地产企业资金回笼后,可用于保交房及其他项目建设,形成良性循环。下一步,应进一步明确保障性住房再贷款资金支持对象、使用范围,严格限定为收购已建成但未出售的商品房,不得用于化解地方政府债务。人民银行应建立完善并加强再贷款资金使用的监督检查。

  第一财经记者前期调研了解到,郑州、南京、珠海等地国企已先行先试,通过直接收购、以旧换新等方式参与存量住房去库存,目前各地公布的计划收购住房已经超过1万套。

  曹晶晶表示,未来围绕消化存量房产更加细化的配套政策将进一步落实,针对国企收购存量房的细化政策,比如收购规模、收购价格等也有望继续跟进。

  对促进房地产市场有哪些积极意义?

  从政策组合拳内容来看,主要目标是降低首付比及引导居民房贷利率下行。

  东方金诚首席宏观分析师王青认为,首付和房贷利率是左右楼市走向的关键,直接决定了居民的购房成本和对未来楼市的预期。从政策内容上看,政策利好大大超出市场预期,释放了支持房地产行业较快实现“软着陆”的强烈信号,预计将在短期内对楼市产生较强的提振效应。

  “后续的关键是在取消房贷利率下限后,各地商业银行在因城施策原则下,居民房贷利率能否较快下调。”王青称。

  董希淼说,此次住房金融政策调整力度较大,超出预期,传递出稳定房地产市场的明确信号,有助于稳定住房消费信心,进而提高居民住房消费的意愿和能力。此次住房金融政策从需求侧上对房地产市场健康平稳发展形成支撑。预计未来一段时间,我国房地产市场有望企稳回升。

  是否重走“靠房地产拉动经济”?

  此次房贷利率政策取消的是全国层面的统一下限,但因为当前绝大部分城市房贷利率下限与全国统一水平保持一致,实际上将带动这些城市一并取消房贷利率下限。

  2023年8月,人民银行将全国层面最低首付比例政策统一为首套房20%、二套房 30%。各地在此基础上,因城施策自主决定政策下限。

  目前,除北上广深等8个城市外,其他城市均已选择执行20%、30%的全国底线政策。

  此次将全国层面的首套房贷最低首付比例从20%降至15%,二套房贷最低首付比例从30%降至25%。

  调整后,城市政府仍可据此因城施策。在城市政府确定的首付比例下限基础上,商业银行可根据客户风险状况自主决定具体首付比例。同时,政策也保留了首套房首付比例更低的设定,首套和二套政策仍有一定区分度。

  一位市场权威专家表示,个别热点城市可能还将保留房贷利率下限。这些方面既表明了央行支持刚需和改善性需求的一贯政策取向,又把握好了具体政策的落实,含有避免重走“靠房地产拉动经济”老路的政策意图。

  该市场权威专家认为,总的来看,央行优化住房金融政策的基本思路没有改变,促进房地产市场平稳健康发展、满足市场刚性和改善性需求是政策把握的重点。不同阶段政策设计和实施既体现延续性,又结合形势要求强调针对性调节,政策力度逐步加大。

  如何继续推动房地产向新模式转变?

  随着我国房地产市场供求关系发生重大变化,近年来,金融举措也不断适应形势需求调整优化。

  当前出台的房地产金融政策是宏观政策取向一致性增强的体现。业内人士提到,政治局会议后,北京、杭州、西安等多地顺应市场需求,放宽或取消住房限购政策,落户政策也有所放松。央行优化住房金融政策,与限购放松政策相互协调配合,体现了宏观政策协同发力,更好地促进房地产市场平稳健康发展。

  业内专家普遍认为,央行此时出台优化住房金融政策,在提振市场信心、改善预期的同时,也有继续稳住金融数据的效果。若提前还贷情况逐步改善,对于个人贷款以及房地产贷款的平稳增长会有支撑作用。

  推动房地产业向新发展模式加快转变,更大程度发挥市场机制的作用至关重要。

  市场专家表示,去年中国经济增长5.2%,今年一季度为5.3%,这都是在摆脱房地产影响的基础上实现的,我国转变经济发展模式的努力已见到成效,经济内生动能、稳定性增强。房地产领域也可更多交由市场机制来调节。在经济发展不依赖于房地产、房地产市场有序竞争的大背景下,房企也将加快转型步伐,转换经营理念,更加聚焦于提升服务水平,大力发展租赁经营、中介服务、物业管理等房地产子行业。

  王青认为,长期来看,推动房地产行业走向稳健发展,要保障房和商品房“两条腿走路”。首先是政府要提供更多保障房,解决低收入人群的基本居住需求,这不仅是民生问题,而且对城市化有重要作用,就我国而言,城市化是推动经济增长一个重要动力。其次是房地产行业要摆脱过去高杠杆、高周转、高负债的“三高”模式,控制房企信用风险。

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(文章来源:第一财经)

(原标题:四连发!房地产政策利好空前,能否扭转房地产市场预期?)

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