【财经分析】多因素利好消费类REITs表现 机构建议把握布局机会

　　新华财经上海7月31日电（记者杨溢仁）自去年国内公募REITs（简称“C-REITs”）试点资产类型拓展至消费基础设施领域后，该板块的REITs表现一直备受市场关注。

　　分析人士指出，截至2024年二季度末，消费类REITs经营稳健，出租率保持较高水平。向后看，在“资产荒”逻辑持续强化——非银机构配置压力增大、优质资产稀缺的大背景下，消费类REITs作为具有较高分红、风险适中特征的资产，其配置价值将得到进一步凸显，值得持续关注。

　　表现可圈可点

　　就已公布的2024年第二季度C-REITs报告来看，高速公路、产业园等底层资产受宏观经济周期扰动明显（REITs经营情况与宏观基本面关联密切，具体业绩与项目运营管理能力等因素息息相关，）而保租房、环保、消费等板块的表现较为稳定，底层资产韧性得以进一步凸显。

　　尤其就消费类REITs来看，二季度上市消费基础设施项目整体经营维持相对稳定——3只购物中心业态REITs出租率维持在98%以上的高位，多数项目经营指标稳健增长；社区商超REIT长租期、高收缴，出租率同样维持高位。

　　举例而言，华夏华润商业REIT于报告期内（2024年4月1日至2024年6月30日）实现营业收入17136.59万元、息税折旧及摊销前利润9893.38万元，符合经营预期，报告期内收缴率（当期实收金额／当期应收账款）为100%。

　　嘉实物美消费REIT方面，报告期内实现收入2967.57万元，净利润为891.75万元，经营活动产生的现金流量净额为906.89万元。截至2024年6月末，其基础设施资产租户结构相对稳定、分散化程度较高，整体的出租率（总已租建筑面积／总可租建筑面积）为98.13%；期末收缴率达99.90%。

　　更值得一提的是，截至2024年7月19日，二季度以来，中证REITs全收益指数上涨了2.9%。其中，消费类REITs表现较好，涨幅达到了5.34%。

　　“我们认为，这主要得益于各项目运管机构主动运营能力的提升。”一位原始权益人在接受记者采访时直言，“相较于保租房以及物流仓储等管理相对标准的项目，消费基础设施项目的实际表现对其运管机构的主动管理能力提出了更高的要求。”

　　通过梳理二季报，记者发现，在购物中心REITs的运营中，“首店”效应在吸引更多客流，并以客流为基础提升整体销售额方面的作用十分突出。比如华夏金茂商业REIT披露，二季度成功吸引了多个首店品牌入驻，包括河西首家“Kinglomo”超级零食店、梅溪湖首个“瑞幸咖啡”大师店、“安踏”Elite店等优质品牌或店型；华夏华润商业REIT亦披露，二季度重点引入品牌包括the Roll'ING山东首店、失重餐厅山东首店、肉问屋山东首店、ubras山东首店、OLD ORDER山东首店等；中金印力消费REIT方面，同样通过优质租户及特色“首店品牌”的引入，为客户提供了更多元、更全面的业态及品牌种类。

　　市场稳步扩容

　　多位受访的业内专家向记者表示，国内第一只超大型REITs很可能出现在消费基础设施REITs领域。

　　不可否认，在城镇化和城市第三产业发展过程中，国内积累了海量的消费基础设施资产，且该行业内的集中度较高，运营管理经验也较为成熟，目前消费基础设施急需一个合适的退出通道以改变行业原有的发展模式，公募REITs无疑是最适配的工具。

　　参考海外成熟REITs市场，以美国为例，截至2023年8月末，美国全市场共有31只商贸零售REITs，为数量最多的类型，总市值达1680.4亿美元，占比13.93%，仅次于住宅类REITs。

　　“考虑到我国消费基础设施的存量规模庞大，随着公募REITs‘首发+扩募’双轮驱动格局的形成，该板块必然将成为C-REITs市场的重要一极。”前述原始权益人称。

　　值得一提的是，在政策端的大力支持下，去年底申报的华安百联REIT、华夏首创奥莱REIT产品于今年6月底获批。其中，华夏首创奥莱REIT是国内首个以奥特莱斯作为底层资产的公募REITs，而奥特莱斯作为商业地产的一种，能够通过公募REITs实现上市，意义不言而喻。

　　记者还注意到，在日前公布的《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》中，针对消费基础设施的项目申报要求，明确指出，“与消费基础设施物理上不可分割、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的酒店和商业办公用房，可纳入项目底层资产”。

　　“这相当于也为酒店和写字楼开了一个‘小口子’。”一位资深投资人在接受记者采访时称，“C-REITs的常态化发行必然会带来规模的快速扩张，其中有首发，也会有扩募，还可能涉及更多新行业。展望后续，C-REITs作为第四大类资产实至名归。”

　　建议积极布局

　　可以看到，2023年REITs板块经历了一轮大幅回撤。今年年初，受益于回调后估值性价比凸显、固收“资产荒”行情演绎、政策红利频出等三大因素影响，REITs二级市场经历了一波企稳反弹，目前已进入相对稳定的横盘阶段。

　　综上，回到REITs的投资布局层面，“我们建议，后续重点关注两大主线，精选个券。”中信建投证券房地产和建筑行业首席分析师竺劲称，“目前，REITs二级市场存在两大投资主线，即低估值的产权困境反转和高分红的经营权稳健经营，二者孰更占优取决于当前市场风格和投资者风险偏好，建议各机构结合自身需求，在两大主线中优选个券择机布局。”

　　来自国泰君安固收团队的观点亦认为，随着REITs市场供需两端加速扩容，以及投资标的逐渐丰富，各机构在研究性价比提升的同时，应根据自身风险偏好，一方面关注抗周期性强，经营韧性较足的资产（能够稳定分红）；另一方面，布局周期性资产业绩的反弹机会。

（文章来源：新华财经）

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