1天结束募集！这只REIT有何魔力？

　　8月22日，博时基金公告称，博时津开产园REIT公众投资者募集期限提前至8月21日结束，将对公众投资者有效认购申请采用“全程比例配售”的原则予以确认。这意味着，该REIT基金仅1天便结束了公众投资者募集，成为近期又一只认购颇为火爆的REIT产品。

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　　向公众投资者发售了多少份？

　　此次发售中，公众投资者的认购初始份额为4500万份，占发售份额总数的9%；网下发售份额为1.05亿份，占比为21%；初始战略配售份额为3.5亿份，占比70%。其中，战略投资者和网下投资者的募集期限保持不变，仍然为8月21日至8月23日（含）。公众投资者认购截止日则由原先的8月23日提前至8月21日。

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　　博时津开产园REIT的底层资产包括什么？

　　博时津开产园REIT的底层资产主要包括两大项目，分别为天津经济技术开发区天河数字产业园和大陆汽车厂房产业园，均位于天津市滨海新区经济技术开发区东区范围内。

　　数字产业园总建筑面积为15.73万平方米，由8栋研发办公楼及连廊（科技展厅）组成。2023年，数字产业园项目营业收入为8324.35万元，其中租金收入为5664.91万元，物业管理费收入为2659.44万元。相较于2022年，营业收入增长4.7%。

　　大陆汽车厂房共分四期开发建设，总建筑面积为6.32万平方米，由门卫、办公和实验楼、主生产厂房、扩建厂房、辅助用房、危险品仓库及研发中心和生产中心等建筑物组成。2023年，大陆汽车厂房营业收入为3879.40万元，与2022年持平，全部为租金收入。

　　截至5月31日，数字产业园出租率为83.19%，大陆汽车厂房出租率为100%。

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　　REITs发行回暖了吗？

　　值得注意的是，今年以来，REITs发行有所回暖。

　　数据显示，截至发稿，今年以来新成立的REITs产品有12只，合计募资规模超过290亿元。无论是产品数量，还是合计发行规模，都远超去年全年水平。目前，全市场已上市REITs产品超过40只。

　　前些天华夏首创奥莱REIT的发行同样上演火爆一幕。该基金于8月6日首度发行，8月7日便宣告公众投资者认购提前结束，将采用比例配售。最终的公众投资者认购申请确认比例仅为4.2976%。也就是说，投资者认购1000元，实际仅能买到不足50元。而网下投资者认购的申请确认比例则低至16.055%。

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　　三类认购主体有何差异？

　　根据招募说明书，REITs发售中涉及公众投资者、网下投资者、战略投资者等三类认购主体，主要差异在于认购对象和认购方式。

　　公众投资者包括个人投资者、机构投资者、合格境外投资者以及允许购买证券投资基金的其他投资人。公众投资者可通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金代销机构进行认购。

　　网下投资者主要是专业机构投资者，需要事先进行网下报价，有效报价配售对象方可按照基金份额认购价格参与网下认购。参与网下发售时，网下投资者必须在上交所“REITs询价与认购系统”为其管理的有效报价配售对象录入认购记录。

　　战略投资者一般是基金设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方，以及符合相关规定的专业机构投资者。战略投资者一般通过基金管理人直销柜台参与认购，可以通过场内证券账户或场外基金账户认购基金。

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　　比例如何分配？

　　从过往发售情况来看，一只REIT基金的募集份额通常会分为三部分，战略投资者可认购份额占比最高，网下投资者其次，公众投资者占比最低。以博时津开产园REIT和华夏首创奥莱REIT为例，战略投资者发售份额占比均超过70%，公众投资者发售份额比例则均不足10%。

　　业内人士分析称，公众投资者可认购份额占比较低，而认购热情高涨，这是容易导致REITs基金出现公众投资者认购火爆的主要原因之一。

（文章来源：中国证券报）

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