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国泰君安:预计房屋养老金的探索速度并不慢 维持房地产板块两端配置建议

2024年08月27日 07:24
来源: 每日经济新闻
编辑:东方财富网

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【国泰君安:预计房屋养老金的探索速度并不慢 维持房地产板块两端配置建议】国泰君安研报表示,房企改变融资模式已经是未来趋势,从信用转移至实物的过程将持续推进,填补实物量比填补信用更为重要。无论是对预售制度的改革、还是针对融资模式的进一步创新,房企发展的核心竞争力从信用向实物转移的方向已经确立。相比于信用的填补,我们认为,实物量的填补更加关键,预计房屋养老金的探索速度并不慢。维持板块的两端配置建议,一方面选择低杠杆的龙头企业,另一方面关注重组进展。

  国泰君安研报表示,房企改变融资模式已经是未来趋势,从信用转移至实物的过程将持续推进,填补实物量比填补信用更为重要。无论是对预售制度的改革、还是针对融资模式的进一步创新,房企发展的核心竞争力从信用向实物转移的方向已经确立。相比于信用的填补,我们认为,实物量的填补更加关键,预计房屋养老金的探索速度并不慢。维持板块的两端配置建议,一方面选择低杠杆的龙头企业,另一方面关注重组进展。

  全文如下

  国君房地产|开启地产新模式,一二线的城市更新——对房屋养老金制度的点评

  房屋养老金,是基于维修基金的新提法,包含了更多内容,整体来看,接近于城市更新。对于房屋来说,个人账户中已缴纳维修基金对应款项,是在新房购置后就已缴纳的部分,且一般情况下,需要在缴纳后才有房产证等证照办理。对于维修基金的用途,大多也都是用于小区的大修翻新,日常维护并不会动用维修基金。目前,一二城市已经积累了较多的老旧小区,尽管过去通过城市更新的方式有所推进,但市场化的手段并不充裕,行政色彩较重。

  需要把房屋养老金放在地产新模式的高度去理解,且其和房产税并不一致。尽管市场更多的在讨论是否类似于房产税做了重复缴纳等,但其还是有较大差异。参考海外经验,房产税不仅仅是地方税种,甚至在部分地区,更像是“街道税种”,以一个片区的支出来反推需要缴纳的房产税,再分摊至房屋上。房屋养老金,在形式上有一定类似,但更加聚焦,这是针对房屋本身的修缮,因此,其最终的目的是改善城市面貌,并在一定程度上提高城市的集约化程度,对城市发展有利。

  按照新闻发布会,住建部表态公共账户是未来的重点,能提高居民参与旧改的积极性,预计将带来实物工作量的增长。我们在2024年5月发布的《产能出清,转机在即》报告中已经提到了城市半径扩大的进程将放缓,这是城市化进程到一定程度之后的结果,城市更新会成为未来城市发展的主旋律。从居民自发的选择提取维修基金并用于小区更新来看,其积极性并不高,甚至部分居民对此并没有明确的意识。于是,通过政府公共账户介入的方式,能够提高居民的参与度,改善周边环境,并带动实物量的增长。

  房企改变融资模式已经是未来趋势,从信用转移至实物的过程将持续推进,填补实物量比填补信用更为重要。无论是对预售制度的改革、还是针对融资模式的进一步创新,房企发展的核心竞争力从信用向实物转移的方向已经确立。相比于信用的填补,我们认为,实物量的填补更加关键,预计房屋养老金的探索速度并不慢。维持板块的两端配置建议,一方面选择低杠杆的龙头企业,另一方面关注重组进展。

  风险提示市场需求加速下行。

(文章来源:每日经济新闻)

(原标题:国泰君安:预计房屋养老金的探索速度并不慢,维持房地产板块两端配置建议)

(责任编辑:137)

 
 
 
 

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