实探：存量房贷新政将出 房企中介都很“忙” 一个上午接到十几通电话！

　　购房者、地产中介等各方欢欣鼓舞。

　　“国庆休假计划临时调整，这几天制定新的营销计划，全力冲击‘金九银十’。”在降低存量房贷利率并统一房贷最低首付比例等消息公布后，深圳一家民营房企的营销负责人显得非常兴奋，“刚刚过去的中秋假期销售成绩一般，这次要好好冲一把！”

　　9月24日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，中国人民银行行长潘功胜在会上表示，将降低存量房贷利率和统一房贷首付比例，引导商业银行存量房贷利率下降至新发放贷款利率水平，预计平均降幅大约在0.5个百分点。此外，统一首套房二套房贷款首付比例等。消息一出，房企、购房者以及市场各方都对新政充满期待。

　　提前还贷有望降温

　　“大家都期待的存量房贷利率下调，终于迎来了官宣！”记者立即采访多位二手房业主，大家第一反应都是感到很兴奋，但也希望银行能尽快出台相关细则。市场呼吁下调存量房贷利率的一个深层次原因是，目前存量房贷利率普遍高于新发放贷款利率。据克而瑞研究中心的报告，目前30个重点城市首套房平均商贷利率为3.21%，而存量房贷的平均利率约为4%。

　　以深圳市场为例，深圳乐有家研究中心的数据显示，若深圳存量房贷利率下降0.5个百分点，此前买房的业主当前房贷利率多为4.15%，利率或将调整为3.65%。按300万纯商业贷款额计算，贷款30年等额本息下，4.15%利率的月供是14583.1元，3.65%利率的月供是13723.79元，每月月供节省859.31元，总利息节省约30.93万元。

　　“刚把手上的50万元存款提前还贷，整个人都轻松不少。”近日，在2021年“高位”买房的陈程（化名）跟记者分享了他的房贷“减负”过程，“我的房贷利率超过4.5%，压力着实有点大，跟我一样选择提前还贷的购房者不在少数。”不过，他也表示，“如果存量房贷利率下调，提前还房贷的意愿就会降低，每个月省下的钱也能适当增加消费。”

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前承担高利率的主要是2017—2021年买房的群体，这部分群体很多都是上一轮城镇化高峰期进入城市的年轻人、新市民以及部分投资客。目前，很多城市的房价已经跌回2017年左右，如果利率太高导致偿还压力大，部分群体可能会产生断供风险。“此次降息的影响还包括利好重点城市的首套房存量贷款。目前，一线城市以及厦门、杭州等城市首套房贷利率比较高，此次利好幅度较大。在利率大周期下行的背景下，延迟申请贷款是最优选择，但此次降息打消了购房者的这个担忧，即存量贷款利率可能会常态化下调，以保持其与增量贷款利率的平衡性。此外，提前还贷会明显缓解，有利于促进消费。一方面支撑房地产消费，另一方面通过房地产活跃度提升来稳定内需，特别是对冲通缩。同时，也为了打击绕道经营贷、消费贷等违规置换房贷的行为。”

　　房企中介都很“忙”

　　“赶紧编辑各种微信，发给手上的客户，告诉大家这个好消息。”在深圳罗湖一家房产中介门店，所有房产中介经理都很“忙”。“就在今天上午，我已经接到十几个平常联系客户的电话，他们都在咨询相关政策的细节问题，特别是一些改善型客户。而在刚刚过去的中秋假期，市场成交其实不及预期，买家的顾虑还是很多，市场还需要更多政策托举‘金九银十’。”有房产中介经理表示。

　　对于房企而言，记者此前采访发现，房企推盘的积极性似乎不及预期，一些项目甚至没有针对中秋假期推出相应的营销活动。不过，降存量房贷利率和首付比例等利好政策将刺激改善型客户，多位房企营销人士表示将针对改善型客户推出新的优惠。

　　中国人民银行行长潘功胜在会上表示，延长两项房地产金融政策文件的期限。此前，中国人民银行和金融监管总局出台了金融十六条和经营性物业贷款两项阶段性政策，将两项政策的有效期从2024年12月31日延长到2026年12月31日。此外，中国人民银行将支持收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。必要时，中国人民银行可提供政策支持。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，专项债过去“涉房涉地”是有严格边界管控的，而今年支持力度明显加大，其实际上也是财政工具对消化房企库存房源和待开发土地的盘活导向。对于房企去库存和消化出险土地项目具有积极的作用。

　　不过，李宇嘉也提醒，开发商存量土地部分已经抵押且债务偿还有难度，部分有隐性债务而难以解除。另外，开发商或许也不愿意以很低的价格售卖。即便想售卖，也很少有主体入场买，一方面因为招拍挂市场上有又便宜、区位又好的地块。另一方面，原有的地块有的有配建、有商办或自持。在当时市场条件下这些规划要求是可承受的，现在来看难以承受，而修改规划的难度比较大。

（文章来源：证券时报）

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