中信证券：取消普宅标准有利于降低一线城市存量房交易成本

　　中信证券研报认为，取消普宅标准有利于降低一线城市存量房交易成本，提升居民实际可利用杠杆规模。如果政策未来落地，有助于释放一线城市真实购房需求，促进存量房交易量复苏。展望未来，房地产相关指标之中复苏确定性最高的是交易量，而房价、开发投资和竣工面积都还有比较大的不确定性。此外，核心城市存量房市场的交易量复苏确定性又高于整体市场。因此，在产业链而言，最看好经纪服务公司。

　　全文如下

　　地产｜取消普宅标准：一线存量交易复苏的支持因素

　　取消普宅标准有利于降低一线城市存量房交易成本，提升居民实际可利用杠杆规模。如果政策未来落地，有助于释放一线城市真实购房需求，促进存量房交易量复苏。展望未来，房地产相关指标之中复苏确定性最高的是交易量，而房价、开发投资和竣工面积都还有比较大的不确定性。此外，核心城市存量房市场的交易量复苏确定性又高于整体市场。因此，在产业链而言，我们最看好经纪服务公司。

　　▍9月20日，中共北京市委在贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见发布，提到将适时取消普通住宅和非普通住宅标准。

　　▍普宅标准影响存量房交易税，取消普通住宅和非普通住宅标准，本质就是降低存量房交易税率。

　　例如，一线城市针对满2年或5年的非普通住宅交易根据交易价差征收5%的增值税，一旦普通住宅标准取消，我们认为满2年或5年的住宅就能获得免征增值税的待遇。上海和深圳针对无法提供房屋原值的房屋在核定个人所得税征收税率方面，非普通住宅较之普通住宅高1和0.5个百分点。未来如果普通住宅认定标准取消，我们认为在上海和深圳无法取得原值的住宅交易个人所得税也会按照1%征收。不过，契税的差别化规则并非基于普宅和非普宅，而是直接基于面积段，所以如果只是取消普宅标准，我们认为对于契税并无影响。增值税和个人所得税，都只是在存量房（而不是新房）交易环节涉及的税收。

　　▍普宅标准取消有利于提升居民实际可利用杠杆规模。

　　历史上，北京的网签价格和实际成交价格有比较大的差距，这个差距存在的原因和交易避税有一定关系。虽然根据差价征收的个人所得税仍然存在，但我们认为住房交易相关增值税可能因为取消普宅标准而明显下降，居民实际可利用杠杆的规模也可能明显上升。

　　▍取消普宅标准定向有利于一线城市市场复苏。

　　在低线城市，增值税已经实现了无差别化针对满2年的住宅免征，故而我们认为取消普宅标准在低线城市可能并无多大影响。一线城市的政策空间最大，按揭利率下行空间最大，限购取消和购房落户推广的边际影响最大，普宅标准如果取消，可能进一步有利于核心城市二手房市场复苏。

　　▍风险因素：

　　北京虽然已经宣布适时取消普通住宅和非普通住宅标准，但何时可以取消普通和非普宅标准仍有很强的不确定性；上海、深圳等地的普宅和非普宅标准是否调整有不确定性；增值税和个人所得税的整体规模仍然有限，交易税收并非影响居民置业的核心因素。逆转房价持续下跌的预期，已经有了金融等政策发力，但仍需政策组合拳持续出台。

　　▍投资策略：

　　取消普宅标准政策如果推广，有利于稳定全社会的房价预期，鼓励自住需求释放。展望未来，房地产相关指标之中复苏确定性最高的是交易量，而房价、开发投资和竣工面积都还有比较大的不确定性。此外，核心城市存量房市场的交易量复苏确定性，又高于整体市场。因此，在产业链而言，我们最看好经纪服务公司。

（文章来源：财联社）

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