【财经分析】公募REITs助力盘活存量资产 畅通扩募渠道依旧面临挑战

　　新华财经上海10月31日电（记者杨溢仁）在我国房地产市场去库存压力加剧、重资产亟待盘活的大背景下，基础设施公募REITs产品的推出可谓正逢其时。

　　在业内专家看来，大力发展公募REITs市场，有助于优化房地产企业的投融资模式、盘活存量资产，从而吸引更多社会资本参与，形成投融资闭环，优化资本结构。眼下，加快REITs的扩募进程已逢其时。

　　金融创新助力盘活存量资产

　　当前，国内基础设施REITs市场规模发展迅速，就发行数量、发行规模、资产类型、发行主体、覆盖地域各方面来看，都在不断取得突破。

　　公开数据显示，截至2024年9月末，我国公募REITs市场中，共有45支产品发行上市，涉及规模1343.3亿元。

　　毫无疑问，基础设施REITs的加速推进，有利于构建基础设施资本循环的“轻资产”模式，推动开发商向房地产服务经营商转变，鼓励运营服务商提升资管能力，实现资产和业务的增值。

　　尤以备受关注的消费基础设施REITs为例，站在原始权益人的角度来看，百货商场、购物中心、社区商业等消费基础设施具有投资金额高、投资回报周期长的特征，持有人普遍面临资产变现途径少、负债率较高的局面，一定程度上限制了企业的再投资能力。

　　而通过发行公募REITs，能够优化原始权益人的投融资模式——将持有的不动产资产转化为可在公开市场交易的金融产品，通过资本市场定价功能发现资产价值，吸引投资者购买，增加不动产行业的资金供给，从而获得资金用于新的投资项目，实现资产的良性循环。

　　其次，REITs市场的建设还有助于化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险，促进金融市场稳定运行。

　　“大力发展公募REITs市场已成为大势所趋。”上海交通大学上海高级金融学院学术副院长严弘表示，“不过，当前的REITs市场规模相对于国内整个存量地产市场来说，还是‘薪薪之火’，市场规模亟待进一步扩大。”

　　扩募势在必行但仍面临挑战

　　当前，扩募成为了REITs市场发展的关键词。

　　“扩大REITs持有的底层资产的数量，可以有效降低单资产波动的影响。REITs单标的持有的底层资产较少，容易因为单个资产表现的偶然性波动引发REITs的波动。”泰康资产管理有限责任公司金融产品投资部负责人瞿艳指出，“另一方面，资产的扩充也有利于形成头部REITs的优质资产组合。”

　　不过，截至目前，在已上市的REITs项目中，仅有4单完成扩募，涉及规模50.65亿元。

　　“扩募是未来REITs市场发展非常重要的方向。”严弘亦指出，“不动产的运营管理本身就具有规模效应的便利，所以只有将更多资产组合在一起，才能充分发挥运营优势，来摊薄固定成本。在扩大现有REITs的规模上，还有很多工作要做，这有利于我们更好地推动国内公募REITs市场做大做强。”

　　“需指出，在现行制度安排下，公募REITs平台的持续扩张依旧受限于资产准入门槛较高、资产整合难度较大两方面阻力。”一位原始权益人告诉记者，“尤其就资产准入门槛而言，现行的公募REITs制度对于单体资产成熟度要求较高，对资产收益性及合规性要求均高于上市公司，这会拉高拟发行资产的前期培育成本，导致部分存在可控合规瑕疵但经营相对不错的资产较难纳入公募REITs平台。此外，目前Pre-REITs与公募 REITs的衔接也存在阻碍，基金通常较难作为原始权益人进行返投安排。在实操过程中，我们发现，无论是REITs整合资产或者是私募REITs转公募，通常需由初始原始权益人提前收购项目至其表内，再将资产自表内发行至公募REITs平台，其中存在操作流程相对复杂、产业方需垫付资金及税负成本有所提升等问题。”

　　多措并举优化资产准入门槛

　　“为了更好地鼓励现有REITs实现扩募，做大做强，我们需要简化扩募流程，加速扩募审批。”严弘说。

　　多位业内专家亦向记者表示，未来可通过于政策端优化资产准入门槛及资产整合难度问题，助力公募 REITs平台实现有序扩张，发挥核心公募REITs平台的示范效应。

　　首先，可参考上市公司要求，适当提高对于资产经营性及合规性瑕疵的容忍度。对于经营情况相对较好但存在少量合规瑕疵的资产，建议考虑适当放宽公募REITs准入门槛，有效扩大拟扩募资产可选范围，从而在公募REITs平台扩张后进一步分散单项风险，助力资产准入门槛放宽与REITs平台做大做强的良性循环。

　　其次，在收购非初始原始权益人直接持有的资产时，建议准许初始原始权益人代替资产卖方承担包括信批、返投在内的部分义务。事实上，即使不出台相关政策，初始原始权益人也可以通过“先收购、再扩募”的方式实现上述整合。而相较于这种两步走的情况，上述政策出台完全不影响各相关方在交易完成后承担的权责，仅仅是两步并作一步，还降低了交易成本。上述调整会在很大程度上打开REITs扩募潜在的资产选择空间，有助于REITs市场加速发展。

　　再者，建议将公募REITs首次扩募期限要求放宽至6个月，帮助原始权益人在公募REITs首发上市后更快衔接扩募相关申报工作，助力公募REITs平台更高效地实现做大做强，进一步形成核心平台效应。

　　从长期角度来看，REITs市场的稳定运行需要做优、做强、做大单支REITs产品，提升单支REITs的市场规模以增强流动性、分散底层资产的运营波动风险。美国REITs市场从1960年发展至今，规模已超过1.2万亿美元，但数量只有173支，而中国REITs市场的稳定运行也将为具备投资实力、运营管理能力的原始权益人带来跨区域、多主体的同质化资产专业化整合机会。

（文章来源：新华财经）

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