【财经分析】产业园REITs结构性复苏 供需挑战下如何“稳租”？

　　作为我国基础设施公募REITs中的重要板块，当前各产业园项目受区域内供给增多及经济周期的影响较大，自去年以来持续调整。

　　不过，随着经济基本面的企稳复苏，叠加租金水平见底，今年以来，行业整体情况有所改观，并不乏结构性亮点的出现。

　　产业园REITs面临挑战

　　可以看到，受供需失衡的现状影响，目前部分产业园REITs底层资产的营运依旧面临较大挑战。

　　尤以建信中关村REIT为例，根据其发布的2024年第三季度报告，截至2024年9月30日，基础设施项目期末时点出租率为72.49%，签约率为77.27%（签约率在出租率的基础上考虑了已签署租约但尚未起租的面积），加权平均剩余租期为3.17年，季度平均月末租金为4.56元／m²/天，整体情况不甚理想。

　　根据第三方机构的最新报告，受到新增供应放量和需求不足的扰动，截至2024年第三季度，北京市整体产业园市场的空置率环比上涨了1.6个百分点至22.2%，市场内新增需求的不足导致各子市场租金均出现了不同程度的调整。北京市整体产业园市场的平均净租金环比下降了1.3%，同比降幅达到7.9%。而建信中关村REIT所在的上地区域产业园供应量较大，存在市场同质化竞争的情况。上地区域空置率环比上升了3.3%至28.7%，租金水平同比下降了8.7%至146.7 元／月／m²。

　　“不可否认，当前国内产业园区存量规模可观，短期存在供求错配矛盾。”中金公司研究部不动产与空间服务行业组长张宇告诉记者，“根据我们初步估算，全国产业园区的数量约两万个，涵盖标准厂房、研发办公等多种业态。近年来由于产业园区供给持续放量，同质化问题日益突出，叠加区域产业转型带来的需求疲软，产业园区资产经营面临一定压力。”

　　好在，随着经济基本面的逐渐回温，叠加项目运管机构积极施为，产业园区去化的情况正逐渐好转。

　　就华安张江产业园REIT为例，根据该产品公布的2024年第三季度报告，截至2024年9月末，该基金持有的基础设施项目——张江光大园和张润大厦的整体签约率为92.05%，出租率为85.20%。其中，张江光大园项目9月末的签约率为91.66%，出租率为80.27%；张润大厦项目9月末的签约率为92.44%，出租率为90.14%。

　　值得一提的是，2023年同期，张江光大园和张润大厦的整体出租率仅为67.60%。其中，张江光大园项目的签约率为 80.39%，出租率为78.00%；张润大厦项目9月末的出租率为57.19%。

　　“修炼内功”仍是关键

　　毫无疑问，身处市场下行期，面对新项目入市和既有项目租户迁出或缩减面积带来的影响，产业园能否精益运营，俨然成为了其决胜市场的关键。

　　“在租赁去化过程中，除商务条件外，我们的运营团队主要会重点关注以下两大方面。”一位原始权益人告诉记者，“首先，是底层资产入驻租户的企业质量。我们通常会进行严格把关，更青睐相关行业的龙头企业或独角兽公司，因为其具有一定的抗经济波动能力。其次，是有意识地对租户结构进行调整。运管团队需就底层资产内租户的租期进行合理分配，分散原租户的集中度和到期时间，提前避免出现单一租户退租导致出租率大幅下降的事件发生，使底层资产的运营更贴合REITs的投资要求。”

　　聚焦精益运营，华安张江产业园REIT的相关负责人此前在接受记者采访时并称：“我们一方面会定期拜访各渠道，通过组织踩盘，多形式推广等举措提升项目曝光率。另一方面，会通过控制租户的面积占比、丰富租户面积结构和产业结构、调整租户面积到期时间等合理的租控措施，以避免较短时间周期内集中产生到期面积和退租面积等情况。再者，会与原始权益人形成联动，提升区域内租户的把控力。最后，是紧密跟踪市场，提高储备租户数量和质量。”

　　多位业界专家向记者表示，部分产业园REITs项目在经历了去年的大租户退租、出租率下降等挑战后，将不断完善、优化其存续期管理，积极应对突发退租事件，并在做好信息披露的同时，通过加强招租力度、优化招商策略、提供优质园区服务等举措，熨平大租户退租带来的出租率下滑影响。

　　记者还注意到，各上市REITs项目在信息披露方面亦加强了力度，具体操作包括及时发布经营情况公告，披露基础设施项目的运营情况和财务指标，这在极大程度上增强了投资者的信任度，也提升了REITs产品在市场上的声誉和影响力。

　　业界期盼扩募提速

　　除了不断精益、优化底层资产本身的运营管理外，目前还能借由哪些举措，更好地分散底层资产可能发生的“黑天鹅”风险？

　　“我们认为，扩募势在必行。”上海交通大学上海高级金融学院学术副院长严弘向记者表示，“对于原始权益人来说，扩募有助于其盘活存量资产，促进投融资的良性循环；对于投资者来说，扩募有助于分散底层资产的运营风险，提升基金的持有体验。”

　　业内专家普遍表示，对于公募REITs市场来说，扩募是发展的必经之路，其使得单支基金的外延式扩张成为可能，有利于REITs市场持续纳入优质存量资产、实现市场规模增长，提升REITs市场的流动性。以美国为例，2015年至2022年，美国REITs市场的扩募单数为首发的20.72倍，扩募规模是首发规模的20.46倍。

　　不过，记者也注意到，截至2024年11月30日，中国公募REITs市场已上市的首发产品虽超过50单，可已上市的扩募项目仅有4单，呈现出了“首发迅速，扩募缓慢”的状态。

　　“中国REITs市场处于试点阶段，各项制度的建立不是一蹴而就的，需要在摸索和实践中徐徐前行。”严弘表示，“我们相信，在市场各方的努力推动下，我国REITs终有望成为服务实体经济、实体资产的重要资产大类。”

（文章来源：新华财经）

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