两单项目本周登陆上交所公募REITs加速推新 资产版图不断扩张

　　2月26日，首单城市更新项目华夏金隅智造工场REIT登陆上交所，汇添富九州通医药REIT也将于2月27日在上交所上市交易，至此公募REITs市场上市产品将增至63只。

　　2024年以来，公募REITs加速推新，去年全年共发行了29只产品，今年则有五只产品已上市或本周上市，目前资产类别扩容至交通基础设施、仓储物流、保障性租赁住房等九类资产。随着市场日趋成熟，投资者对于更多优质资产上市的需求愈加迫切。专家指出，未来公募REITs市场规模进一步扩容，需要简化发行流程、优化估值与交易体系、扩大长期资金参与，以及推进扩募机制的强化和专项立法的深化。

　　产业园REITs增至17只

　　作为首单城市更新项目，华夏金隅智造工场REIT对于追求稳定收益的投资者而言颇具吸引力，在发售阶段便获得资金热捧。该产品于今年1月17日至1月20日发售，发售价格为2.839元/份，首募规模为11.36亿元。公众发售提前结束募集，基金比例配售前累计吸金403.871亿元。基金公众投资者和网下投资者认购申请确认比例分别为0.346%和1.392%，即公众认购和网下认购倍数分别为288.787倍和71.83倍。

　　华夏金隅智造工场REIT的底层资产为金隅智造工场产权一期项目，位于北京市海淀区西三旗，2017年前为金隅天坛家具公司的生产基地。随着北京城市功能定位变化，金隅集团以原金隅天坛家具公司生产空间为载体，通过对存量工业厂房盘活改造升级，打造以智能制造为核心产业并辅以部分产业配套的创新型科技产业园区，项目总建筑面积为9.09万平方米。

　　据介绍，金隅智造工场产权一期项目已成为北京市上地区域东升板块区域内运营成熟稳定的产业园项目，定位为智能制造及工业研发，主要为科技推广和应用服务业类租户。截至2024年9月30日，金隅智造工场产权一期项目可出租面积共计84944.41平方米，已出租面积为76669.37平方米，出租率为90.26%，运营超过六年，已进入运营稳定期。截至2024年9月30日，基础设施项目资产估值合计11.08亿元。基金发售公告显示，华夏金隅智造工场REIT的2025年度预测年化现金流分派率为6.96%。

　　自2021年6月首批公募REITs中博时蛇口产园REIT等三个产品上市，至此次华夏金隅智造工场REIT登陆上交所，目前已上市的产业园REITs项目共有17个，是已上市产品数量最多的类型。

　　业内人士指出，产业园区是产业发展的重要载体，随着我国产业结构的升级和优化，各类产业园区将迎来新的发展机遇。产业的发展会带动园区的建设和运营，提高园区的出租率和租金水平，进而提升产业园REITs的资产价值和收益水平。同时，产业园REITs的发展也为产业园区提供了更多的资金支持，促进产业园区的升级和扩张，形成产业与REITs市场的良性互动，推动产业园REITs市场规模的持续增长。

　　2024年以来发行提速

　　从发行节奏看，去年以来公募REITs发行提速。数据显示，63只已上市或本周上市的产品中，34只为2024年以后上市。具体看，在公募REITs市场启动的2021年，共有11只产品发行上市，发行规模合计为364.13亿元；2022年，共有13只公募REITs产品上市，发行规模合计为419.48亿元；2023年仅有5只产品上市，发行规模为170.92亿元；2024年，新发行上市的公募REITs产品有29只，发行规模达655.17亿元。

　　2025年上新的产品中，除华夏金隅智造工场REIT和汇添富九州通医药REIT外，其余三只分别为国泰君安济南能源供热REIT、易方达华威市场REIT、中航易商仓储物流REIT，发行规模分别为14.96亿元、15.16亿元和21.02亿元。

　　市场迈入常态化发行阶段的同时，公募REITs上市资产类型日趋丰富，2024年新增了消费基础设施类、水利设施类项目，2025年又迎来第一只市政设施类项目。

　　截至2025年2月26日，公募REITs市场上的已上市项目涵盖了交通基础设施、仓储物流、保障性租赁住房等九类资产。从发行上市规模看，交通基础设施类产品居首，共有13个项目上市，发行总规模达687.71亿元；园区基础设施类和消费基础设施类项目数量分别有17个和8个，发行总规模分别为270.62亿元和213.26亿元；能源基础设施类项目和仓储物流类项目的发行总规模也超过百亿元，分别为188.95亿元和153.63亿元，项目数量均为7个；此外，保障性租赁住房类项目有8个，发行总规模为94.19亿元，生态环保类项目有2个，发行总规模为31.88亿元，市政设施类和水利设施类项目分别有一个。

　　市场规模持续扩容可期

　　随着市场日趋成熟，投资者对于市场规模扩容和更多优质资产上市的需求愈加迫切。中信建投证券预测，截至2025年末，国内公募上市REITs有望达到85只，涉及规模2450亿元。

　　大公国际表示，预计2025年文化旅游、养老公募REITs有望成功发行，填补市场空白，资产混装或可进一步突破大类行业限制，市场活跃度与投资者参与度有望持续提升。

　　南开大学金融发展研究院院长田利辉对《经济参考报》记者表示，2024年以来，国家发改委、证监会等部门密集出台政策，明确常态化发行机制，简化审核流程，并扩大资产范围至养老、文旅、新能源等领域，形成“首发+扩募”双轮驱动格局。当前，REITs产品结构（“公募基金+ABS”）逐渐稳定，二级市场流动性改善，中证REITs全收益指数年内涨幅超9%，吸引更多机构和个人投资者参与。REITs通过盘活存量资产（如基础设施、商业地产等）支持实体经济，形成存量资产与新项目投资的良性循环。

　　田利辉表示，未来公募REITs市场规模进一步扩容，还需简化发行流程、优化估值与交易体系、扩大长期资金参与，以及推进扩募机制的强化和专项立法的深化。他指出，当前REITs发行周期在10个月以上，需压缩合规审核时间，优化项目估值机制，减少国有资产流失顾虑，鼓励国企和民企优质资产入市。同时，需要推动REITs ETF、指数期货等衍生品发展，增强定价功能；引入网下报价高价剔除机制，平衡一级发行与二级市场价格。要看到社保基金、养老金等配置型资金占比不足25%，需通过政策引导提升其参与度。此外，放宽可扩募资产规模要求，支持REITs通过扩募实现规模增长，培育龙头项目。此外，也应考虑推动REITs独立税收制度，明确会计处理规则，降低运营成本。

（文章来源：经济参考报）

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