年报解读 | 绿城服务2024年“营利双增”背后：数字化降本显效，科技服务遇阻

　　3月21日晚间，绿城服务（HK02869，股价4.10港元，市值129.71亿港元）发布2024年度业绩报告。

　　年报显示，2024年绿城服务实现收入185.28亿元（人民币，下同），同比增长6.5%；整体毛利率提升至17.3%，较去年同期提高0.5个百分点；核心经营利润达15.88亿元，同比大幅增长22.5%；公司权益股东应占溢利为7.85亿元，同比增长29.7%。

　　“2024年，本集团在管面积达5.09亿平方米，较2023年实现双位数增长。这些多聚焦于一二线城市的优质服务空间，体现了公司从储备到交付再到拓展的良性循环能力，更为后续发展构筑安全边际。”绿城服务在年报中称。

　　《每日经济新闻》记者注意到，截至2024年12月31日，绿城服务现金及现金等价物为48.54亿元，同比增长7.1%；定期存款达11.18亿元，增幅高达199.5%。董事会提议派发2024年末期股息每股0.13港元及特别股息每股0.07港元。

　　3月24日，在绿城服务召开的2024年度业绩发布会上，董事会主席杨掌法指出，公司2024年度完成了37.7亿元的物业市场拓展。在2024年的基础上，2025年设定物业拓展营收指标不低于40亿元，其中，非住宅业态要达到将近一半。因此，公司要进一步完善业务拓展的体系，强化业务拓展团队能力。

　　业务板块分化与区域布局优化

　　在绿城服务四大收入板块中，2024年物业服务和咨询服务收入同比增长，而园区服务和科技服务收入则出现了同比下降，其中科技服务收入降幅最大。

　　年报显示，去年绿城服务物业服务板块收入124.01亿元，同比增长11.7%，占整体收入的66.9%；咨询服务收入24.12亿元，同比增长5.1%，占整体收入的13.0%；园区服务收入33.73亿元，同比下降5.5%，占整体收入的18.2%；科技服务收入3.41亿元，同比下降20.3%，占整体收入的1.9%。

　　记者留意到，科技服务在绿城服务四大业务板块中毛利率最高，达到39.3%。物业服务、园区服务和咨询服务的毛利率分别为13.7%、22.6%和24.9%。

　　尽管科技服务收入在绿城服务的总收入中占比较低，但作为高毛利业务，其毛利率的变化也值得关注。2024年，绿城服务科技服务的毛利为1.34亿元，同比下降19.1%。在多板块协同增长方面，绿城服务仍然面临市场培育和盈利模式等挑战。

　　对此，绿城服务解释称：“主要受国内市场环境及房地产行业环境影响，部分签约业务因委托方要求等原因出现了延期执行的情况。年内，我们聚焦核心城市，并根据市场需求主动优化产品体系，升级产品内容，提升服务质量。后续将通过持续提高核心产品标准化，提升产品复制能力，优化客户结构等方式来推动业务的发展。”

　　从区域布局来看，作为绿城服务最大收入和毛利来源的物业服务板块，收入增长得益于在管面积的稳定扩张。2024年，绿城服务在管面积为5.09亿平方米，较2023年的4.48亿平方米增长13.5%，这一增长离不开“持续强化存量市场拓展力度”。

　　从在管面积结构来看，截至报告期末，杭州占比16.6%，宁波占比7%，长三角其他城市占比35%，整个长三角合计占比达到58.6%。从对应的收入结构来看，杭州占比36.1%，宁波占比5.7%，长三角其他城市占比27.5%，合计占该板块收入的69.3%。

　　中物智库高级研究员宋子谦宋子谦指出：“杭州市场的表现尤为关键，2024年杭州地区物业服务收入达44.77亿元，单城贡献占长三角总收入的52.1%，全年净增4.9亿元。作为长三角经济重镇，杭州的独特优势使其成为绿城服务的战略高地。”

　　无论是在管面积还是收入结构，长三角地区对绿城服务的重要性不言而喻。结合当前上海、杭州及长三角房地产市场的复苏表现，长三角地区业务占比对未来收入的确定性较高。

　　值得注意的是，储备面积作为绿城服务未来在管面积的主要来源，年内为3.57亿平方米，与2023年的3.72亿平方米相比下降3.9%。对于这一下降，绿城服务表示：“主要是受国内房地产市场环境影响，我们审慎开展增量市场的拓展，侧重于优质的存量市场拓展，同时我们主动退出了部分非核心城市及存在交付风险的储备项目，以尽力减少后续可能出现的项目交付风险。”

　　数字化降本增效与业务融合创新

　　“近几年，上市物企各类摊销和减值很多，净利润已无法反映上市物企的真实业务情况。这个时候，核心经营利润这一指标就相对更有参考性。核心经营利润实现亮眼增速背后，主要是在收入增长、效率提升、费用管控三大维度上持续发力的结果。”宋子谦分析指出。

　　值得一提的是，绿城服务借助数字化赋能，在成本控制方面取得成效。年报显示，2024年绿城服务销售费用率1.9%，下降0.1个百分点；行政开支为12.56亿元，较2023年同期下降1.5%。

　　绿城服务在年报中提到：“杭州成为今年科技创新最热的城市，公司或自主研发或融入生态，将科技服务作为构建公司差异化竞争，破局效率瓶颈的基础设施之一。与蚂蚁集团共推‘物业智能体’，将好服务送到业主身边等。AI眼镜、扫地与客服机器人，有些已在试点应用，有些正在加紧脑机结合的训练。”

　　此外，绿城服务积极推进业务融合战略。“物业+生活”模式在年内取得显著成效，其收入已占集团总营业收入的18.2%。以2024年杭州玉湖项目为例，开放首周每日客流量高达15万，此后周末客流量持续保持在10万以上。公司充分利用“物业+”公园综合运营的成功经验，积极探索打造“公园+”城市服务新模式，为城市居民提供更加多元化、高品质的生活服务体验。

　　记者注意到，绿城服务在“2025年第一会”上将业务融合作为重点工程全力推进，专门设定十大专班深度整合各大专业公司资源，进一步增强业务融合的驱动力。同时，绿城服务还宣布，构建“客户需求深度洞察、服务场景深度覆盖、人本科技深度融合”的深度服务链路。

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（文章来源：每日经济新闻）

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