【财经分析】保租房公募REITs首单扩募获批 “双轮驱动”发展格局进一步深化

　　新华财经上海3月27日电（记者杨溢仁）本周，华夏北京保障房REIT扩募获批的消息引发业界关注。这是继2023年3月上交所首批公募REITs扩募获批后，市场又一单REITs扩募项目落地，标志着公募REITs市场“首发+扩募”双轮驱动格局进一步深化，也是公募REITs常态化发行的有力体现。

　　政策驱动扩围扩容

　　本周，华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“华夏北京保障房REIT”）第一次扩募获得了上交所审核通过。

　　据悉，华夏北京保障房REIT本次拟扩募资产为朗悦嘉园项目、光机电项目、盛悦家园项目和温泉凯盛家园项目，扩募后，基础设施资产合计将由6个公共租赁住房项目组成，建筑面积合计约241509.97平方米。

　　无独有偶，华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金的首发注册亦获得了证监会的准予批复。

　　“在政策利好的呵护下，保租房公募REITs‘首发+扩募’双轮驱动的格局正在形成。”一位保险机构投资人告诉记者，“距离上一次扩募发售已经过去了将近2年的时间，华夏北京保障房REIT扩募获批可以说振奋人心。”

　　事实上，上海证券交易所总经理蔡建春此前就公开表示，要“首发与扩募并重，‘双轮驱动’市场扩容”。

　　“作为原始权益人，通过自有资金或者银行贷款去拿项目，必然会对企业的负债率、资金流动性构成极大的压力，显然也是不现实的——在存量扩张和资产盘活方面必将遭遇瓶颈。”上海城投控股股份有限公司副总裁、财务总监吴春告诉记者，“而通过REITs 、Pre-REITs，我们可以在市场化资本的加持和赋能背景下，去寻找更多符合运营及未来扩募要求的潜在项目。在运营能力跟得上的情况下，这有助于企业复制‘收购-改造-提升运营’的动作，并助力我们盘活整个市场的存量，扩大主责主业的规模。”

　　吴春表示：“2025年我们也将尽快推动扩募相关的筹备工作，力争实现针对集团现有存量资产的REITs扩募，做大做强城投宽庭REIT规模。尤其要通过优化资源配置和资本运作，积极主动解决重资产低周转率问题，持续扩大保租房资产规模。”

　　发展潜力仍待挖掘

　　较之于国内庞大的存量基础设施，REITs的整体规模依然较小，服务实体经济的质效还有待进一步增强。

　　公开数据显示，中国的基础设施存量规模超过100万亿元。这一体量反映出我国在过去几十年里于基础设施建设方面的巨大投入和成就。不过，长期以来我国基础设施建设习惯于“做加法”、做增量，不适应“做减法”、优存量也是不争的事实。

　　在当前经济面临新的下行压力背景下，如何由过去单纯强调规模扩张的粗放式发展向精耕细作的内涵式发展转变，统筹存量和增量，形成存量资产和新增投资的良性循环？

　　REITs不失为当前的较优选项，而扩募为该类金融产品的可持续发展提供了充足的空间。

　　记者在调研中亦发现，不少REITs产品的原始权益人对于扩募的呼声和需求在不断提升。

　　“作为一家房地产公司，也是曾经的‘城投主体’，目前我们已经脱离了政府融资平台的角色，进入了实体化运作的模式中。REITs对我们来说并非‘一锤子买卖’，在后续很长的一段时间内，其会成为解决国内房地产行业转型发展的一个重要的方式。”一位原始权益人告诉记者，“通过发行基础设施REITs，我们能将几乎没有流动性的保租房重资产转化为可公开上市交易的REITs基金份额，并引入公开市场的权益类资金，为企业提供强大的融资支持，让企业放下重资产投入的重担，‘轻装上阵’，更专注地投入到保租房项目的投资和运营之中。同时，基础设施REITs作为新型金融工具也有助于强化企业内部各板块之间的协同发展，形成叠加效应，助力保租房业务板块转型为可持续发展的‘轻重并举’的经营新亮点。”

　　“目前国内公募REITs扩募刚刚起步，对中国市场而言，未来把更多的REIT做成‘大盘股’，可能比多发几只REITs更重要。”一位基金创新投资部负责人向记者表示。

　　“大部分原始权益人都希望通过不断扩募实现市值放大。”前述投资人称，“未来REITs扩募必然会成为市场规模扩大的重要驱动力。”

　　符合当前“资金审美”

　　当前，低利率时代以不可抵挡之势扑面而来，公募REITs这一有机会获取票息收益与资产增值双重属性的投资品类，在中国市场，正吹响“价值番号”。

　　业内专家指出，投资者需求始终是一个投资品类得以向纵深发展的基石。近年间，随着国内步入低利率时代，公募REITs作为一种能够提供稳定现金流的资产类别，正日益受到投资者的关注。

　　一方面，公募REITs的强制分红特征是明显区别于股票、债券以及传统公募基金的。根据要求，公募REITs产品正常每年要至少分配一次，且应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。

　　另一方面，公募REITs的分配率整体较高。截至2024年底，以市值测算2023年第四季度至2024年第三季度可供分配金额的分派比率，特许经营权类REITs的累计平均分派率为9.44%，而产权类REITs的累计平均分派率为4.86%。

　　根据券商粗略统计，有42只公募REITs在2024年进行了分红，分红总额达到83.87亿元，5只REITs分红超亿元。今年以来，已有12只REITs进行了派息。

　　“REITs具备较强的类红利资产属性，当权益市场出现回调，或中小盘有边际下行情况，则REITs可能会出现替代性配置抬升。”一位券商固收部门负责人向记者表示，“展望2025年，在非银机构配置压力仍大，叠加优质资产稀缺的大背景下，REITs作为较高分红、风险适中、较低相关性的资产，具有长期配置价值，公募REITs市场有望进一步吸引增量资金跑步进场。”

（文章来源：新华财经）

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