【财经分析】首批数据中心公募REITs“呼之欲出” 布局建议精耕细作

　　新华财经上海3月31日电（记者杨溢仁高少华）近日，首批数据中心公募REITs——南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金（简称“润泽科技数据中心REIT”）和南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金（简称“南方万国数据中心REIT”）的申报分别获得交易所受理。

　　分析人士指出，眼下不同的创新应用催生了智算的需求，而数据中心作为关键的新型基础设施之一，被赋予了重要的使命与角色。智能时代，数据中心除了进行数据的存储、处理和传输外，还能通过算力加持提供增值服务，成为了推动数字经济发展不可或缺的基础设施。发展数据中心REITs，夯实数字经济的“新基础”，势在必行。

　　多项目“跑步”入场

　　据记者了解，润泽科技数据中心REIT拟投资的基础设施项目为润泽（廊坊）国际信息港A-18数据中心。项目位于河北省廊坊经济技术开发区，建筑面积为42076.98平方米，机柜共5897个，机柜总功率42530.84kW，建设规模为77510.12万元；剩余土地年限49.56年，截至2024年9月30日，基础设施项目的估值为42.03亿元。

　　南方万国数据中心REIT方面，该基金的基础资产位于江苏省苏州市昆山市，包含2栋数据中心楼，建筑面积35376.70平方米；机柜数量为4192个，机柜电力设计容量29044kW；截至评估时点（2024年9月30日），南方万国数据中心REIT的评估价值为21.95亿元；该数据中心近三年及最近一期的平均签约率均为100%，计费率稳定在90%以上，托管服务费收缴率更是达到100%。

　　作为原始权益人——万国数据控股有限公司（简称“万国数据”）的相关负责人表示，“在数字经济高速发展的时代，万国数据积极响应国家‘鼓励民营企业参与数据中心、工业互联网等新型基础设施投资建设和应用创新’的政策号召，积极盘活自身存量资产，希望将回收资金用于再投资，继续扩大我国新型基础设施投资建设，为人工智能发展作出贡献。”

　　根据中国信息通信研究院发布的报告，截至2023年，我国数字经济规模已达到53.9万亿元，较上年增长3.7万亿元，增幅扩张步入相对稳定区间，占GDP比重达到42.8%，数字经济增长对GDP增长的贡献率达66.45%，数据中心需求主要集中于第三产业，具有较高的投资回报，可作为基础设施REITs的底层资产。

　　毋庸置疑，随着“互联网+”、大数据战略、数字经济、智慧化建设等政策的深入实施，数据中心市场规模将加速增长，投资价值不断增强。而REITs能为投资者提供参与数字经济的机会，同时也将提供稳定的收益分配，因此大有可为。

　　多位业内人士表示，润泽科技数据中心REIT和南方万国数据中心REIT的推出具有里程碑意义。数据中心REITs兼具“科技+不动产”属性，现金流较传统商业地产稳定性更强，估值体系有望向成长股靠拢。在低利率环境下，其相对稳定的分红机制对险资、银行理财等机构极具吸引力。

　　新版图扩容可期

　　据记者了解，除了上述已获受理的项目，当前仍有不少数据中心底层资产正“摩拳擦掌”，以期“跑步”入场。

　　有公开数据显示，截至2024年8月末，我国5G基站总数达404.2万个，占移动基站总数的32.1%。数据中心作为数字经济的重要载体，存量资产规模庞大。

　　“数据中心是未来基础设施的基石。”一位保险机构投资人在接受记者采访时指出，“数据中心REITs不仅为投资者提供了参与这一增长领域的机会，也为行业开辟了新的融资渠道。据个人了解，万国数据此前通过ABS和私募REITs的实践，已证明数据中心资产证券化的可行性。此次公募REITs的申报，会将这一模式推向更广泛的公众投资者。”

　　需指出，自2024年公募REITs发行转入常态化以来，底层资产版图持续拓展。目前发行上市的REITs项目已逾60单，覆盖租赁住房、产业园区、仓储物流、交通能源等八大基础设施领域。

　　无疑，数据中心REITs项目的连续申报，充分响应了国家关于新型基础设施REITs创新的政策导向。展望后续，在国内技术迭代升级的推动下，数据中心这一新型基础设施（新基建）行业的需求有望保持高增长态势，而鉴于其建设和运营需要大量的资本开支——作为典型的重资产行业，数据中心的扩张规模和节奏直接关系到企业的市场竞争力和长期发展，因此，数据中心REITs的拓展潜力无限。

　　布局建议精耕细作

　　“当然，考虑到数据中心和REITs均属于市场新鲜事物，因此站在审慎投资的角度，个人认为，后续市场培育和认知仍需进一步加强。”前述投资人坦言，“不可否认，目前‘数据中心’的概念还没有被广泛认知。在企业层面，电信运营商、互联网企业、第三方服务商都在布局数据中心，自营与非自营情况并存，各类型数据中心在能耗、土地价格、网络资源、业务体系、牌照资质、专业技术等方面差异较大，且尚未形成各具特色的竞争力体系。不仅如此，数据中心通常涉及大数据、大模型，部分内容又与国家安全密切相关，行业发展可能涉及政策风险。简而言之，市场参与者，尤其是个人投资者对数据中心REITs的认知有待进一步增强，只有理解这一新兴资产类别的特点和潜在价值，才能更好地进行投资标的筛选。”

　　多位受访的业内专家建议，聚焦数据中心REITs的布局，未来各机构在筛选优质标的时需结合底层资产质量、运营能力及市场趋势进行多维度分析，精耕细作。

　　例如，可聚焦项目增值潜力与资产合规性与技术迭代能力，进行底层资产的质量评估，优先选择位于核心区域、具备高机柜密度和稳定客户结构（如头部云服务商、互联网企业）的数据中心项目，同时关注项目是否满足国家“东数西算”等政策要求，以及是否具备模块化扩容能力、绿色节能技术等竞争优势。

　　再比如，需评估项目底层资产的运营能力与团队实力，建议优选原始权益人具备数据中心行业龙头地位（如头部IDC服务商）或与地方政府深度合作的REITs。同时，运营团队需有5年以上成熟项目经验，历史分红达标率超过95%；警惕租金收入波动率超过10%的标的。

　　此外，标的项目的财务健康与收益指标亦值得重点关注，应避免选择负债率超过50%或现金流覆盖倍数低于1.2倍的高杠杆项目。

　　总之，多维度的交叉验证，有助于投资者筛选出兼具成长性与防御性的数据中心标的。

（文章来源：新华财经）

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