【财经分析】底层资产运营稳健向好 保租房REITs表现可圈可点

　　新华财经上海4月11日电（记者杨溢仁）受利好政策频现、市场避险情绪升温等偏多因素影响，近期保租房REITs的整体表现可圈可点，备受投资机构关注。

　　在业内人士看来，今年该类资产有望持续领跑全市场，并展现出穿越周期的增值能力。

　　保租房REITs抗跌性突出

　　较之于股市的大幅震荡，本周，保租房REITs展现出了较强的抗跌性。

　　公开数据显示，4月7日，保租房REITs整体表现强劲，7支已上市保租房REITs中有6支上涨，平均涨幅达1.84%，显著跑赢当日A股大盘。

　　不仅如此，当日华夏北京保障房REIT以4.23%的涨幅领跑，而红土深圳安居REIT（上涨2.32%）和汇添富上海地产租赁住房REIT（上涨2.19%）紧随其后。

　　需指出，目前国内租赁住房公募REITs的整体规模已正式突破百亿元大关，形成了7支产品协同发展的市场格局。就其二级市场表现来看，保租房REITs展现出了显著的超额收益特征。

　　对比2024年下半年以来我国各类基础设施REITs较发行价的月度涨跌幅情况，不难发现，大部分保租房REITs的月度涨幅在18%以上，且呈现出持续波动上涨的态势。不仅如此，2025年1月，保租房REITs的整体涨幅突破47%，2月虽环比有所下滑但仍在43%以上，连续领跑全市场，凸显出了该类资产穿越周期的增值能力。

　　“根据我们测算，在全市场63支基础设施公募REITs中，保租房品类持续占据价值标杆地位。”一位保险机构投资人告诉记者，“截至2025年2月末，通过对比每只REIT自成立以来较发行价复权后的折溢价情况，华夏北京保障房REIT以63.26%的复权溢价稳居榜首，中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT同样位列前五。”

　　业内专家指出，这类资产凭借政策适配性、规模化运营优势及多元化收益结构，不仅能为公募REITs市场提供优质的底层资产，更能通过可复制的资产管理模式推动行业价值发现机制持续完善。

　　各产品“扩募”跃跃欲试

　　值得一提的是，近期华夏北京保障房REIT扩募申请正式获得证监会批复和上交所无异议函的消息引发业界高度关注。

　　这是继2023年3月上交所首批公募REITs扩募获批后 ，再次获批的首单REITs扩募项目，标志着公募REITs市场“首发+扩募”双轮驱动格局的进一步深化，也从侧面说明了管理层对保租房发展的高度重视和支持态度。

　　无可否认，国家层面对租赁住房金融支持政策的接连释放，是保租房REITs能步入快速发展期的重要原因。

　　多位投资人告诉记者，依靠优质的底层资产，保租房REITs，在市场波动中展现出了显著的抗周期特性与超额收益表现，已经成为当下投资的“避风港”。

　　除华夏北京保障房REIT，另外几单已上市公募REITs的相关负责人对于扩募同样“摩拳擦掌”。

　　华夏基金华润有巢REIT的基金经理所付晶表示：“我们已于2024年11月4日向证监会及上交所递交了扩募申请，并于2024年11月11日获得受理。2024年12月23日，收到上交所的受理反馈意见，现在还在答反馈阶段。扩募还需通过国家发展改革委推荐、证监会准予变更注册、上交所审核，并经基金份额持有人大会决议通过后方可实施。”

　　“上海城投也将持续关注保租房REITs的政策和动态，以‘投资增量’和‘盘活存量’双线并进的方式挖掘扩募潜在资产。”上海城投控股股份有限公司副总裁、财务总监吴春说，“2025年我们也将尽快推动扩募相关的筹备工作，力争实现针对集团现有存量资产的REITs扩募，做大做强城投宽庭REIT规模。尤其要通过优化资源配置和资本运作，积极主动解决重资产低周转率问题，持续扩大保租房资产规模，进一步提升上海城投在资本市场和租赁住房市场的影响力。”

　　现阶段仍可积极布局

　　“展望后续，个人判断保租房REITs在市场波动中有望继续展现出显著的抗周期特性与超额收益表现。”前述投资人乐观表示，“究其原因，该类资产价值的支撑主要来源于优质底层资产的三大核心驱动力。”

　　首先，是区位价值。记者观察发现，领涨的保租房REITs底层资产高度集中于北上深核心商务区及高科技产业带，如上海杨浦创智天地、北京中关村科学城、深圳南山科技园，凭借不可复制的区位优势形成了核心价值。

　　尤以国泰君安城投宽庭保租房REIT的底层资产——城投宽庭江湾社区为例，3公里半径内覆盖复旦大学江湾校区、湾谷科技园等产学研高地，租户结构中字节跳动、哔哩哔哩等科技企业员工占比过半，形成了高黏性租户生态。去年四季度，该项目的租金逆势涨至132.54元／平方米／月，出租率达92.5%，远超板块平均水平约20个百分点。

　　其次，是产业协同效应。需指出，保租房REITs头部项目通常会深度嵌入区域产业规划，与重点产业集群形成共生关系。典型如招商蛇口租赁住房REIT的底层资产——“壹栈·林下”与“壹栈·太子湾”项目，毗邻深圳湾超级总部基地，主流客群为腾讯、大疆等企业员工，通过“产业园区+人才公寓”的模式，该项目的租金支付能力及租约稳定性显著优于市场平均水平。

　　再者，是运营效能溢价。无可否认，优质的资产管理能力将转化为持续的超额收益。根据券商测算，领涨REITs项目的年均出租率多维持在92%至97%，较行业均值高出7至9个百分点；3年以上长租约占比超35%，现金流稳定。比如，华夏北京保障房REIT底层资产位于海淀和朝阳区，2024年四季度的整体出租率达94.4%。

　　总而言之，在低利率时代和权益市场比较波动的时期，保租房REITs这类相对稳健的资产尤其适合资金的配置和长期持有。

　　“站在投资者和我们自身客户的诉求来看，目前市场对于公募REITs的投资需求正明显增加，尤其是对于小账户，收益拉升的作用非常明显，可持续积极布局。”前述投资人称。

（文章来源：新华财经）

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