保租房REITs观察 | 国泰君安城投宽庭保租房REIT：去年净赚8000多万元，“成团”策略能否实现空置房源去化？

　　去年收入约为1.80亿元，净利润约为8048.02万元，整体经营业绩与预期相符。

　　近期，国内首个专注于保障性租赁住房的公募REITs——国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（代码：508031；以下简称“国泰君安城投宽庭保租房REIT”）公布了2024年度报告。

　　《每日经济新闻》记者（以下简称“每经记者”）注意到，在报告期内，国泰君安城投宽庭保租房REIT的现金流分配率为3.61%；其底层资产是位于上海的两个保障性租赁住房项目，整体出租率达到92.49%，租金收缴率高达99.99%。

　　根据国泰君安城投宽庭保租房REIT的年报，未来基金管理人将与运营管理机构合作，强化基础设施资产的运营管理。在社区营销管理方面，为加速空置房源的去化并稳步提升年度出租率，运营管理机构将构建多元化的拓客体系，例如为新签约客户推出成团政策等。“江湾及光华社区将同步推行‘以老焕新’营销奖励机制，通过双社区房源池联动，实现跨项目11种户型自由组合选配，客户选择灵活度进一步提升。”

　　来源：国泰君安城投宽庭保租房REIT2024年度报告

　　底层资产项目出租率均超90%

　　根据戴德梁行的研报，随着公募REITs的推出以及已上市的保租房公募REITs项目在二级市场的出色表现，租赁住房已成为投资市场关注的焦点。

　　目前已上市的7单保租房REITs中，国泰君安城投宽庭保租房REIT的发行规模最大，且是上海市国企首单保租房REITs，基金于去年1月12日在上交所上市。

　　截至4月15日，国泰君安城投宽庭保租房REIT的收盘价报4.152元，涨幅达到1.44%；换手率为201.88%，自上市以来累计涨幅为38.75%。

　　在报告期内，国泰君安城投宽庭保租房REIT实现营业收入约为1.80亿元，净利润约为8048.02万元，经营活动产生的现金流量净额约为1.42亿元；当期可供分配的金额约为1.31亿元，超过了招募说明书中的预测值，单位可供分配金额为0.1307元；基金的总资产和净资产分别达到32.53亿元和30.67亿元。

　　国泰君安城投宽庭保租房REIT的底层资产由两个保障性租赁住房项目构成。其中，上海城驰房地产有限公司持有的城投宽庭江湾社区项目自2022年11月开始运营，截至去年底，累计运营时间约为2.1年；上海城业房地产有限公司持有的城投宽庭光华社区项目自2023年3月开始运营，截至去年底，运营时间约为1.8年。这两个项目都位于上海市杨浦区新江湾城板块。

　　截至报告期末，基础设施资产的运营状况稳定，租户结构保持稳定，分散化程度较高。具体来看，江湾社区的个人租户占比为93.37%，企业租户占比为6.63%；光华社区的个人租户占比为99.75%，企业租户占比仅为0.25%。

　　“小区90%以上（房源）出租了。”城投宽庭江湾社区的一位工作人员4月14日在现场向每经记者介绍，目前待租的一居室（约30平方米）租金大约为5000元/月，而一室两厅（约63平方米）的租金则在8000元/月左右。他补充道：“每个楼层的租金不同，看中的话，有九折优惠活动。”

　　在样板房中，每经记者观察到，空调、冰箱、洗衣机、热水器、电视以及衣柜等室内软装设备一应俱全，且已接入民用水电。该项目属于R4用地（即四类居住用地，主要用于建设保障性租赁住房）的租赁住宅社区，配备了约3000平方米的商业配套和约800平方米的公共服务空间，其中包括公共厨房和公共健身房等设施。此外，社区还配备了管家、店长以及保安和保洁人员。

　　在房源分布上，一居室（约30平方米）有918套，一室一厅（约40平方米）有276套，一室两厅（约60平方米）有325套，两室两厅（约73平方米）有96套，三室两厅（约98平方米）有104套。租金在5000元至12000元/月区间。

　　根据周边房产中介机构数据，与城投宽庭江湾社区相邻的上海院子、绿地海珀璞晖、建发珑庭等商品房小区，主要户型为三居室，租金价格区间在9850元至22000元/月。

　　保租房申请政策进一步优化

　　从现场走访情况来看，城投宽庭江湾社区共有7个单元楼栋，最高为12层。租赁住宅的建筑面积约为8万平方米，共计1719套保障性租赁住房。每经记者在社区现场看到，多数楼栋的阳台上有衣物晾晒，楼下则配备了超市和餐饮门店。

　　附近的字节跳动、哔哩哔哩等互联网企业的员工以及高校青年，构成了城投宽庭江湾社区的主要租户群体。上述工作人员向每经记者透露，经常有企业和银行的人员前来租房，而小区也对这部分租户提供了额外优惠。

　　在杨浦区新江湾城板块，除了城投宽庭江湾社区和光华社区之外，上海“随申办”App显示已有多个保障性租赁住房项目入市，包括中企云萃江湾（共165套房源）、可遇新江湾（共627套房源）、颐家公寓（共88套房源）、乐活智寓（共95套房源）等。

　　截至今年3月23日，“随申办”App平台显示，上海已登记入市的保障性租赁住房项目共计282个，其中位于杨浦区的有22个。

　　目前，租住城投宽庭保租房社区需满足特定条件，例如在上海与用人单位签订劳动合同，家庭人均住房面积低于15平方米，部分户型仅面向有子女的家庭开放。

　　4月15日，上海市住房城乡建设管理委主任、上海市房屋管理局局长王桢在《2025上海民生访谈》直播间回应住房保障相关问题时表示，上海正在通过大力发展保障性租赁住房，满足新市民、青年人等群体阶段性租住需求。今年在申请政策方面进一步优化，明确高校毕业生在毕业两年内，可凭毕业证申请保租房。

　　“从已上市的租赁住房公募REIT的表现来看，多数项目的底层资产在去年的出租率稳定在90%以上，显示出住房租赁需求的韧性。”在世邦魏理仕中国区研究部谢晨看来，去年7月发改委发布的1014号文件将市场化租赁住宅纳入公募REITs的底层资产，这也将促进长租公寓资产的流动性得到进一步增强。

　　此外，国家层面对租赁住房金融支持政策的接连释放，使得保租房REITs进入快速发展期。克而瑞分析认为，上市的保租房REITs凭借其优质的底层资产，在市场波动中展现了显著的抗周期特性和超额收益表现，成为当前投资的“避风港”。在部分城市，公租房租金已从市场价的五折提升至七折，随着政策的常态化传导，未来保租房REITs的收益价值有望进一步提升。

（文章来源：每日经济新闻）

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