持续上新！公募REITs“朋友圈”扩容

　　随着发行步入常态化阶段，公募REITs提质扩容步伐加快。

　　截至4月25日，今年以来，已有7只REITs相继上市，公募REITs上市产品数量达到65只，还有多只首发和扩募项目已经申报，公募REITs“朋友圈”正在急速扩大。

　　二级市场上，截至4月25日，华夏首创奥莱REIT涨幅最高，今年以来上涨38.62%；有11只REITs涨幅超过20%，25只产品涨幅在10%—20%。

　　业内人士表示，公募REITs投资价值进一步凸显，吸引众多类型机构参与其中，不仅获得较好的投资回报，也将成为公募REITs市场的“压舱石”。

　　公募REITs持续上新

　　4月25日，华泰证券（上海）资产管理有限公司发布了华泰苏州恒泰租赁住房REIT认购申请确认比例结果的公告。

　　公告显示，该基金募集总份额为5亿份，其中，战略配售发售份额为3.5亿份，占比70%；网下发售初始基金份额1.05亿份，占总份额的21%；公众投资者认购的初始基金份额为4500万份，占总份额的9%。从配售比例看，战略投资者有效认购申请确认比例为100%，网下投资者有效认购申请确认比例为0.46101159%，公众投资者有效认购申请确认比例为0.12051442%。这意味着，发售完成后，华泰苏州恒泰租赁住房REIT将于不久后上市。

　　4月21日，南方顺丰物流REIT在深交所上市。至此，公募REITs上市产品数量增至65只。今年以来，已有中航易商仓储物流REIT、华夏金隅智造工场REIT、汇添富九州通医药REIT、国泰君安济南能源供热REIT、易方达华威市场REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT、南方顺丰物流REIT等7只REITs相继上市。

　　截至4月25日，还有华夏华电清洁能源REIT、南方万国数据中心REIT、中金中国绿发商业资产REIT等新项目陆续申报，国泰君安东久新经济REIT等扩募项目快速进场。

　　今年以来最高涨幅超38%

　　今年以来，公募REITs市场持续回暖，投资价值进一步凸显。

　　Wind数据显示，截至4月25日，2025年1月1日之前已上市的58只REITs中，55只取得正收益。其中，华夏首创奥莱REIT涨幅最高，今年以来涨幅为38.62%；华夏大悦城商业REIT紧随其后，涨幅也超过38%；共11只REITs涨幅超过20%，25只涨幅在10%—20%之间。

　　“从大类资产配置角度看，公募REITs具有不同于其他资产的风险和收益特征，能够拓宽有效前沿，提升投资组合的收益水平。在利率下行背景下，投资者对无风险资产收益要求下降，所对应的REITs风险溢价提升，配置价值愈加凸显。未来，二级市场价格波动低、资产收益确定性强的REITs产品竞争优势有望进一步增强。”一家公募基金REITs业务负责人表示。

　　一位资深REITs业内人士表示，长期来看，公募REITs的投资价值，一方面体现在相对股债市场独立的资产配置功能；另一方面，公募REITs最终投资于运营较为成熟的基础设施项目，并且在满足分红条件的情况下，每年至少将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者，因而较适合长期持有。投资者可根据未来的分红预期，合理评估REITs价值，以长期配置的心态来投资公募REITs，并通过长期持有与合理的资产配置，来获得较好的投资回报。

　　各类机构纷纷布局

　　REITs的投资价值进一步凸显，也吸引了保险、券商自营、理财子公司等机构投资者纷纷布局。

　　以富国首创水务REIT为例，从持有份额来看，2024年年报显示，机构投资者占该产品总份额比例为83%，个人投资者占总份额比例为17%。

　　从前十大持有人来看，公募REITs的持有人包含了各个类型的机构，包括券商、保险、基金以及机构管理的集合资产管理计划。2024年年报显示，富国首创水务REIT的前十大持有人分别为：广发证券股份有限公司、富国基金—中信银行－富国基金智享8号FOF集合资产管理计划、同方全球人寿保险有限公司、中信证券股份有限公司、东方证券股份有限公司、光大证券股份有限公司、北京首钢基金有限公司、国投证券股份有限公司、华金证券—东吴人寿保险股份有限公司—华金证券东吴人寿15号基础设施基金策略FOF单一资产管理计划、创金合信基金—平安银行—创金合信嘉悦5号集合资产管理计划。

　　“公募REITs的持有人主要包括险资机构、产业方、银行理财、券商自营和私募基金等。其中，保险机构、产业方等投资者由于其资金属性、投资策略与REITs产品契合度较高，会成为REITs的长期持有者。”北京某基金公司REITs业务负责人告诉中国证券报记者。

　　“在REITs的机构持有人中，有更倾向于获取中短期盈利以及有净值管理要求的基金、理财、券商资金，也有倾向于长期配置的险资和集团、企业、股权投资机构。”某券商固收研究团队分析。

（文章来源：中国证券报）

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