“地王收割机”滨江集团：净利率跌至新低、经营性现金“腰斩”

　　去年首度闯入房企销售榜前十的滨江集团4月25日晚间发布了2024年年报。

　　年报显示，2024年，滨江集团营业收入约691.51亿元，同比减少1.83%；归属于上市公司股东的净利润约25.45亿元，同比增加0.66%；房地产销售毛利率12.47%，同比下降3.96%；期内经营净现金流76.67亿元，同比下滑76.5%。

　　销售方面，去年滨江集团实现销售额1116.3亿元，位列克而瑞行业销售排名第9位，排名较上年提升2位。但在实现规模逆袭的同时，其年报数据中却还隐藏着毛利率下滑、经营性现金流下降等问题。

　　毛利率、净利率均下滑

　　在滨江集团董事长戚金兴看来，2024年是滨江集团“主动卧倒、匍匐前进”的一年。

　　作为逆袭房企的代表，重仓杭州的滨江集团被称为业内“黑马”。年报显示，2024年，滨江集团实现销售额1116.3亿元，位列克而瑞行业销售排名第9位，首次进入克而瑞全国房企TOP10阵营，排名较2023年提升2位。在滨江集团“大本营”杭州，其连续7年成为销售冠军。

　　从年报来看，滨江集团归母净利润微增颇为亮眼，但其却一笔带过了毛利率下滑的事实。

　　具体来看，2024年，滨江集团房地产业毛利率12.48%，房地产销售毛利率12.47%，同比下降3.96%，杭州地区的毛利率为14.52%，同比下降3.77%。

　　事实上，滨江集团的毛利率水平已经连年走低，从2019年到2024年，滨江集团整体毛利率分别为35.10%、27.04%、24.83%、17.48%、16.76%、12.54%。

　　滨江集团2024年年报截图。

　　滨江集团在年报中表示：“2024年全年毛利率较上年同期有所下降，主要因报告期内结算的主要项目为2020年、2021年获得的项目，这些项目因存在自持等原因导致毛利率较低，预计随着低毛利项目的交付，未来毛利率会逐步修复。”

　　回顾2020年、2021年，滨江集团拿地可谓是“凶猛”。其中，2020年，滨江集团新增土地储备项目30个，土地款总额781.9亿元；2021年，滨江集团新增土地储备项目38个，土地款总额710亿元。其中，也有不少“地王”项目，如滨江集团于2021年1月5日经过185轮竞价以20.36亿元竞得景芳三堡单元JG1203-11地块，楼面价28935元/平方米，溢价率高达122.27%。

　　高溢价拿地的代价是盈利空间被大幅压缩，滨江集团净利率也从2019年的15.92%的高点一路下降到了2024年的5.48%，而头部优秀的房企这一指标依然维持在10%左右。

　　杭州“地王”收割机

　　2024年，滨江集团虽然主动调减了投资力度，但依然是民营房企阵营的拿地主力。去年全年，其新增23宗地，总投资金额448.5亿元，权益投资金额219.35亿元。

　　2024年11月，滨江集团高溢价拿下奥体地块备受关注，该地块历经49轮激烈争夺，由滨江以总价39.54亿元成功夺地，成交楼面价48186元/平方米，溢价率33.85%，刷新了奥体板块楼面价纪录。

　　高溢价拿地对滨江集团现金流也有影响，比如，2024年年报显示，期内经营净现金流76.67亿元，同比下滑76.5%；投资净现金流-19.7亿元，净流出同比大幅收窄；融资净现金流-12.83亿元，净流出同比大幅收窄。基于此，去年滨江集团现金及现金等价物净增加额44.14亿元，同比下降47.27%。

　　今年以来，滨江集团高溢价拿地本色不改，更是成为杭州楼市“地王收割机”。

　　今年1月24日，滨江集团经过220轮竞价、以54.56亿元的总价竞得杭州湖墅地块，楼面价6.48万元/平方米，溢价率71.25%，该地块刷新了杭州涉宅用地成交楼面价纪录，成为单价新“地王”。而在两个月后，3月25日，滨江集团又以72轮竞价、52.03亿元的总价竞得水电新村地块，溢价69.86%，折合楼面价约7.74万元/平方米，再次刷新此前其创下的杭州楼面价纪录。

　　据中指研究院数据统计，今年一季度，滨江集团权益拿地金额190亿元，排名第5位，拿地重心仍是杭州，仅上述两个杭州“地王”就耗资超百亿元。

　　在历经“主动卧倒、匍匐前进”后，对于2025年的规划，戚金兴表示，“现在，我们已经做好马上站起来的准备，只要现在政策的落地性、有效性更强一些，我就马上站起来”。另据透露，滨江集团今年销售目标定为“销售额1000亿元左右，行业排名15名以内”。

　　那么，在大浪淘沙之际，滨江集团能站起来并站到最后吗？

（文章来源：新京报）

(原标题：“地王收割机”滨江集团：净利率跌至新低、经营性现金“腰斩”)

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