“五一”消费观 | 政策护航提振消费REITs表现 积极布局同时建议规避尾部风险

　　新华财经上海5月3日电（记者杨溢仁）“消费升级+REITs风口”使得消费基础设施REITs（以下简称“消费REITs”）成为了现阶段最受市场关注的“现金流资产”之一。

　　分析人士指出，“两新政策”（大规模设备更新和消费品以旧换新）、“提振消费专项行动方案”及下沉市场拓展的政策导向，将为消费REITs的表现提供长期增长预期与信心支撑。

　　整体表现稳健向好

　　“五一”小长假，各地的线下商场人头攒动，消费者络绎不绝，假日经济持续释放乘数效应。

　　一系列消费补贴政策的相继出台，进一步激发了消费者的购买热情与活力。

　　国家信息中心发布的最新监测数据显示，2025年一季度我国消费市场呈现出了强劲复苏态势。在春节消费旺季与促消费政策的叠加作用下，线下消费热度指数同比攀升14.2%，小商品市场经营热度增长16.3%，休闲娱乐业同比飙升67.6%，构成了一组展现市场活力的亮眼数据。

　　“这些数字背后，不仅折射出民生消费需求的集中释放，更彰显出了我国经济内生动能的持续增强。”一位保险机构投资人告诉记者，“这也是消费REITs领涨各版块，且现阶段备受投资机构青睐的重要原因。”

　　复盘国内7只上市消费REITs的2024年“成绩单”，三大共性特征突出——即底层资产积极调改提升、出租率和租金收入维持稳定、全部在二级市场上获得了良好涨幅。其中，华夏华润商业REIT、华夏首创奥莱REIT、嘉实物美消费REIT涨幅超过20%。

　　再就刚刚公布的2025年一季度报告而言，消费REITs的表现同样不俗。截至4月25日，2025年中证REITs指数上涨了7.27%，其中消费REITs产品平均涨幅近30%。

　　举例来看，华夏华润商业REIT量价齐升，2025年一季度的出租率达99.10%，继续维持高位；项目资产青岛万象城2025年一季度的客流量同比增长9%，租户结构和集中度具备良好分散性，一季度项目品牌组合进一步优化。

　　中金印力消费REIT方面，2025年一季度的出租率为98.12%，项目整体运营平稳；截至2025年一季度末，华夏金茂购物中心REIT的出租率为98.76%，平均租金单价为92.11元／平方米／月，同比提升10.3%，期末收缴率为97.91%；华安百联消费REIT表现不俗，收入环比提升24.6%，截至2025年一季度末，项目整体加权平均剩余租期为2.48年，合同期限结构稳定。

　　布局建议“择优限劣”

　　需指出，国内基础设施REITs作为红利资产，目前整体市场依旧处于资产欠配的情景中。

　　“考虑到市场已然进入存量博弈阶段，则未来不断加强底层资产的运营能力、改造能力和创新能力将成为项目‘决胜’的关键。”一位原始权益人告诉记者，“虽然截至2024年末，7只上市消费REITs底层资产的租金收缴率都接近100%，反映出各项目对于租户具有较强吸引力，租约稳定。可近两年，零售市场竞争激烈，部分租户经营压力明显加大，因经营压力导致租户欠缴租金，甚至提前退租的情况亦不少见。展望后续，围绕客流进行多元化的价值挖掘应为重中之重。在促进商场、商户稳中向好发展的同时，还需要不断刺激利润增长，将‘流量’转化为‘留量’，再转化为销量。”

　　有公开数据显示，2025年第一季度。全国新开业集中式商业项目约50个，同比减少9.09%。其中，存量改造项目占比达36%，这意味着市场已进入存量博弈阶段。

　　记者还注意到，目前二、三线城市新开消费基础设施项目的活跃度显著提升，消费下沉趋势持续深化。

　　来自华泰证券研究所的观点指出，考虑到目前的政策导向为消费REITs提供了长期增长预期与信心支撑，在需求端回温（消费者偏好向体验经济、健康悦己业态及强社交属性场景倾斜），叠加三四线城市消费力提升推动奥特莱斯等业态向低线市场扩张，届时优质资产的运营韧性将获得进一步凸显。

　　“消费REITs的底层资产都是线下购物场所，因此其业绩的好坏更容易获得验证。”前述投资人称。

　　站在投资人的角度，中金基金管理有限公司创新投资部执行负责人刘立宇建议，后续布局可更多关注各地商圈中的头部项目——拥有较为稳定的现金流。在消费需求仍待提振的背景下，商圈中边缘的购物中心大概率会率先出现掉铺的情况，导致人流量和销售额循环下降，并促使人流向区域中的头部项目集中。

　　此外，“选择一只合适的消费基础设施REIT，还需要选择好的资产和好的管理人。”刘立宇表示，“各机构仍应实地勘察所投项目，以及商圈周边的竞品项目，比较其优势、劣势、客群差别、有无差异化的竞争……提升调研颗粒度，方能在布局时尽可能规避风险。”

　　总而言之，购物中心早已告别“野蛮生长”年代，那些能同时玩转投融资、吃透消费分级、玩转存量改造、驾驭资本杠杆的“玩家”，才是真正的韧性“王者”。毕竟，在注意力稀缺的时代，让人“来了不想走，走了还想来”才是决胜的“真经”。

（文章来源：新华财经）

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