杨浦定海地块5家央企72轮争抢终落槌，上海宅地供应逻辑已升级

　　5月9日，上海今年第四批宅地出让收官，四宗宅地成交总价97.09亿元。其中，两宗底价成交，两宗溢价率超过20%，杨浦地块楼面价刷新定海区域新高。

　　全国土拍市场普遍回暖，上海作为一线城市和风向标，几乎引领了这波趋势。自2024年一季度连续多批次交易出现热度，引发资本关注，上海今年一季度经济数据中，土拍总的溢价率超30%，表现亮眼。

　　深究四宗宅地不难发现：经过多轮更新迭代，上海宅地供应的逻辑升级，“差异化供地”成为新特征。

引导新兴产业区域职住平衡

　　差异化供地本身要迎合城市发展和市场需求的变化。

　　杨浦地块是本批次热门，共吸引5家央企参与竞拍，在经过72轮报价后，最终由保利置业竞得，溢价率为26.3%，楼面地价8.02万元/平方米，创下定海板块新高。松江地块由中国铁建以溢价率20.42%竞得，楼面地价2.53万元/平方米。

　　从2024年以来，杨浦和松江持续推出优质地块，楼面价之所以能够保持稳定微涨，得益于市场对区域综合价值的认可。如，“一江一河”规划和五个新城规划深入实施，带动杨浦滨江和松江新城晋级新兴产业区。

　　新兴产业区涌现，优质产业持续造血，必然会吸引更多高端人才聚集，催生对高品质住宅的旺盛需求。聚焦重要战略区和新城板块，上海持续加大优质地块供应。

　　如，杨浦定海地块与黄浦江直线距离约500米，未来高区可以俯瞰江景。市场普遍认为，综合区位和产业优势来看，该地块未来销售去化压力不大。

　　“该地块东侧毗邻正在推进的复兴岛量子城市空间智能创新基地，南侧为杨浦滨江南段，正加快建成数字经济企业总部聚集区，抖音、美团、B站等一大批数字经济总部都在建设当中，该地块入市有望促进未来杨浦滨江地区的职住平衡。”杨浦区规划资源局副局长王玲说。

　　又如，青浦重固地块是大虹桥扩容后首次出让的地块。前不久，《虹桥国际中央商务区及周边地区专项规划》草案公示，由原本的151平方公里扩展至535平方公里，青浦重固就位列其中。“该地块入市可以满足大虹桥商务人群的住房需求，也是虹桥商务区居住功能的有力补充。”青浦区规资局副局长柏海峰说。

　　今年5月1日，住建部正式发布国家标准《住宅项目规范》，从居住环境、建筑空间、室内环境等多方面提出新要求。因而被市场称作“好房子”标准。

　　本批次四宗宅地同样基于自身的区位特点，引入“好房子”理念。

　　虹口四川北路地块，住宅地块地形狭长、占地较小，因此政府鼓励开发商创新产品设计通过临街底层开放式布局等方式，让人们在街上行走的过程中就可以增强与城市空间的互动可能性。作为虹口南部多元住宅产品的补充，这里将和周边的海泰高端住宅、弘安里、新湖风貌别墅住宅、华润180街坊住宅形成差异化的供给。

　　松江新城地块所在的中山街道，作为长三角G60五龙湖产融生态圈，已吸引众多“独角兽”“瞪羚”企业入驻，一大批先进制造业项目加速推进。因此，地块规划将中小套型比例设定为45%，既能满足区域改善性客户的需求，又能为产业人才提供优质的居住环境和完善的生活配套。

经济效益不是唯一衡量指标

　　虹口四川北路地块是本批次土拍的关注点，以“零溢价”由北外滩集团摘得。以虹口为代表的中心城区，土地价值一直受到市场认可。在该地块周边，就有今年2月以溢价率38.2%、楼面价11.75万元/平方米成交的“ 虹口地王”——瑞虹新城地块，以及去年11月以溢价率约11.97%成交的四川北路地块。

　　此次，唯一一宗内环内地块“遇冷”引人瞩目。上海宅地市场再现“冷热不均”，不能简单理解为行情遇冷。

　　“这次出让的地块比较特殊，由商业文化地块和纯住宅地块共同组成，类似组合在公开土拍市场上不多见。因涉及到历史建筑的保护性开发，对开发商要求较高。”中指研究院上海数据总经理张文静认为。

　　从出让公告中可见，虹口组合地块中的商业文化地块占比28.4%，位于乍浦路影视基地，且要求开发商必须100%长期自持商业文化物业。

　　虹口区规划资源局副局长孙懿俊介绍，虹口没有紧跟此前的“地王”热潮继续供应纯住宅地块，而是采用“地块捆绑出让”模式，更多是考虑到片区功能导入和产业升级需求，特别是要围绕酱园弄影视文化大“IP”，打造特色历史文化街区，焕活区域整体发展动力。

　　换句话说，上海在城市发展当中，不再单纯以高货值的经济效益作为唯一衡量标准，而是通过差异化供地，寻求一种推动区域规划整体实施和可持续发展的新范式。

　　四川北路片区的土地价值，其实要跳出土拍本身来看。这里历史风貌密集，文化底蕴深厚，商业文化地块本身的资金投入大、回报周期长，开发难度不低，和住宅地块联动开发，能有效平衡公益性项目开发成本，为乍浦路历史文化街区的保护性开发构建起可持续的资金闭环。

　　类似理念在上海土拍已有体现。2024年，静安灵石地块以底价出让，附带特殊的落税和总部引入要求。今年第三批次中的闵行大零号湾组团和青浦西岑组团，也都是以区域综合开发为导向进行出让。

深耕上海的房企仍在持续加仓

　　除了差异化供地，房企在本批次土拍中的表现也值得关注，绝大多数是深耕上海多年的央企和国企。

　　在松江新城板块，此次竞得地块的中铁建并不陌生。2022年，中铁建就曾在松江连获三宗地块，其中一宗地块距离本次地块不足500米。市场认为，中铁建补仓意愿强烈，一方面是对区域的产品需求和客群足够了解，另一方面是该区域新建住宅销售速度较快，流速高。随着松江新城配套的不断完善，未来市场仍具较大发展潜力。

　　杨浦定海地块，吸引的5家企业包括中海、保利置业。两家房企对杨浦也都不陌生，2024年，中海在周边斩获两宗地块，其中中海云邸玖章项目认购率205%，销售情况不错，补仓意愿强烈在情理之中。

　　上海中原地产分析师卢文曦说，本批次土拍时间窗口把握得恰到好处。4月，上海新房、二手房交易数据表现亮眼。新房市场中，多个热门新盘认购数据出众。二手房方面，4月成交 2.07 万套，连续7个月突破1.5万套的 “荣枯线”。这些积极的数据无疑给房企注入了一剂强心针。

　　此外，落实4月25日中央政治局会议精神，本周央行公布的一系列金融利好举措，降准、降息的兑现，进一步提振了市场信心。较低的融资成本将使房企拿地资金压力减轻，在偏暖的市场氛围下，房企拿地积极性显著提高。尤其是深耕上海的房企，对本地楼市的健康度和稳定性认知更深。客观来说，上海相对完善的产业体系、庞大的人口基数、持续的人才流入，都将成为房地产市场的支撑，吸引资本持续加注。

　　总的来说，随着土拍市场的热度逐步传递至楼市，叠加优质住宅产品不断入市以及房地产相关政策的持续优化调整，上海楼市稳态将得到持续巩固。

（文章来源：上观新闻）

(原标题：杨浦定海地块5家央企72轮争抢终落锤，上海宅地供应逻辑已升级)

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