走出独立行情：上海高端住宅的竞争与分化

　　21世纪经济报道记者唐韶葵上海报道

　　在房地产市场继续处在调整周期时，上海高端住宅市场的独立行情，仍在持续。

　　5月27日，普陀桃浦的润云金茂府开盘，88套叠墅36分钟售罄，销售额14.5亿元。

　　同一天，位于杨浦滨江的保利·海玥外滩序BUND98开盘，223套房源当日清盘，认购率248%。

　　整个5月份，上海豪宅市场持续上演“日光”现象，多个核心地段项目开盘即售罄，反映出高净值人群对优质资产的强烈追捧。

　　此前5月21日，上海融创壹号院三批次开盘，64套房源（主力户型300-350平方米，总价4347万元-2.49亿元）当日售罄，销售额达40.25亿元。这是继去年8月首次开盘、今年1月二批次开盘后，该项目的第三次热销，累计销售额已突破108.71亿元。

　　融创壹号院此次认购触发积分制，认筹率高达267%，买家包括实业企业家、影视明星及外籍人士，上海本地买家占比约28.6%，江浙地区买家合计占比30%。

　　更早前的5月10日，陆家嘴太古源·源邸开盘，57套江景豪宅售出55套，认购率220%。5月11日，位于徐汇滨江的绿城潮鸣东方（均价19.5万元/平方米，单套总价5500万元-1.5亿元）开盘，120套房源当日售罄，销售额近70亿元，认购率160%。

　　去年以来，上海高端住宅市场保持旺盛成交，不少豪宅项目收获了不错的业绩。到今年，这种热度仍在持续，但整体供需均有所下降。

　　同策研究院数据显示，去年1月1日到5月26日，上海2000万以上豪宅新增供应2606套，成交2151套。今年同期新增供应908套，成交1477套，同比分别下降65%、31%。

　　但在这背后，由于结构性供需不匹配，一些产品的竞争也在加剧。

　　豪宅热销的秘诀

　　上海豪宅市场升温，是从去年开始出现的。

　　2024年4月，位于上海黄浦区新天地板块的中海·顺昌玖里开盘，共释放512套房屋，销售均价17.2万/平方米，套均价值约4000万元。当日，该项目共实现约200亿的销售额，刷新了豪宅项目的单日成交记录。

　　克而瑞研究中国的统计显示，2024年上海总价3000万元以上新房成交2600套，是北京、深圳、广州新房成交之和的4.9倍。同年，上海总价7000万元以上住宅成交超过500套，超过了迪拜、纽约、伦敦等国际都市，成为当年全球豪宅成交套数最多的城市。

　　豪宅的热销，本质是地段稀缺性、高净值人群资产配置需求、政策红利及产品力升级共同作用的结果。

　　去年出现热销的豪宅项目，大多具有上述特征，今年同样也遵循这些规律。

　　近期热销的豪宅，均位于黄浦、徐汇滨江、陆家嘴等城市核心区域，拥有不可复制的地段资源。例如，上海壹号院与新天地直线距离仅400米，毗邻豫园、外滩；绿城潮鸣东方地处徐汇滨江“地王”地块，兼具景观与规划红利。

　　同时，资产配置的需求下，近期上海豪宅买家结构也呈现多元化：除本地富豪外，江浙实业企业家、文艺界人士、长三角都市圈高收入群体及海外买家占比有所提升。综合公开信息整理所见，陆家嘴太古源·源邸仅22%买家为上海本地，其余来自江浙及其他区域；上海壹号院客户画像呈现“三高”特征（高净值、高学历、高审美），年龄层趋向年轻化。这一现象与经济复苏背景下，高净值人群通过核心资产抵御通胀、实现财富保值的需求密切相关。

　　此外，政策红利与市场信心支撑也不可忽略。

　　2024年5月，上海推出房地产新政，涵盖了多个维度的政策优化与调整，比如降低非沪籍购房社保年限、支持多子女家庭增购等，直接刺激了改善需求释放。9月末，上海再度发布新政，大幅放宽限购政策。今年以来，上海又陆续释放多项政策利好。

　　受此影响，上海楼市量价表现良好，多家机构认为其已走出独立行情。根据国家统计局的数据，今年4月，上海新建商品住宅价格环比上涨0.5%，二手房价格上涨0.1%，是仅有的两个新房二手房价格同时上涨的城市之一。这也为高端住宅的成交提供了支撑。

　　在产品和营销层面，开发商也花了不少心思。同策研究院联席院长宋红卫指出，今年上海豪宅市场中，高品质成为典型标签，2000万元-5000万元左右的产品，从外立面到装修用料都不断升级。同时，在好房子标准落地后，产品的创新、得房率的上升，都助推了品质改善人群的入市。

　　在营销上，绿城潮鸣东方依托徐汇滨江艺术氛围吸引艺术家客群。此外，上海壹号院摇号名单中，出现明星买家，不仅引发舆论关注，也容易形成“圈层效应”并推动热销。

　　产品断层，表现分化

　　高端住宅项目的热销，也有结构性供不应求的因素。

　　“豪宅客户要的是圈层的纯粹性，但上海中环到内环，2000万-3000万元总价、面积段在150-200平方米的新房项目近年来越来越少，因此近期华润新杨思板块的翡云悦府接连二次开盘均能热销。”一名豪宅中介人员对记者表示。

　　这种观点也在王洋（化名）身上得到了验证。王洋是杨浦区原住民，也是一名二胎宝妈，她手握2400万元资金一直在等待合适的入市时机，而杨浦区的平层豪宅，符合她三房和四房户型要求的并不多。

　　在营销中，开发商常采用少量多次开盘的策略，加剧了这种局面。以翡云悦府为例，该项目前两次开盘分别推出228套、224套房源，均告售罄，第三次开盘则准备推出244套，数量也不多。而润云金茂府首次开盘仅推出88套，并出现36分钟售罄的局面。

　　但在某些产品品类上，竞争则相对激烈。

　　以产品类型来看，平层与风貌别墅面积相当的情况下，虽然总价较低，风貌别墅的去化压力仍然不小。

　　举例来看，绿城潮鸣东方属于内环内的平层，该项目288平方米户型低楼层售价在4000多万元，高楼层要到6000万元左右。相比之下，内环内部分风貌别墅的售价在4000万元-5000万元。

　　据前述豪宅中介人员透露，杨浦区已经有不少风貌别墅将起步总价调降至3000万-4000万元，瞄准上海内环内该价位及300平方米左右户型的市场空白。中介坦言，许多豪宅客户不想买250平方米以下的平层户型，但300平方米以上的平层产品出现断层，才不得不去看风貌别墅。

　　同策研究院联席院长宋红卫指出，一旦平层产品补上断层，风貌别墅的竞争压力会进一步增大。同时，今年上海旧改工作持续推进，也将增加该类产品的供应。

　　值得注意的是，随着市场分化加剧，上海豪宅承接力短板已经出现，一些开发商开始瞄准中环内。以1000万元-2000万元的产品为例，在内环内并不算最高，但在中环内，这一价位的房源已是标准豪宅。而目前中环内这类产品的供应并不多。

　　近期入市的位于普陀桃浦板块的紫薇之星，便对标顶级豪宅品质等交付标准。据紫薇之星开发商之一的宝华集团相关负责人介绍，最近一年桃浦板块100-107平方米的3房户型签约516套，占区域成交套数57.65%，是成交量最集中的产品。

　　因此，紫薇之星将101平方米的三房户型作为主力房源，瞄准中环内豪宅这一细分市场。上述负责人指出，桃浦板块因无价格倒挂，对看重“收益”的客户吸引力一般，但对看重产品品质与生活环境的客户有较大吸引力。

（文章来源：21世纪经济报道）

(原标题：走出独立行情：上海高端住宅的竞争与分化)

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