北方明珠逆袭！大连楼市爬出低谷 | 楼市地理

　　今年以来，一线城市中的上海频现“日光盘”，成为楼市企稳中的独特场面，4月新房价格还领涨了全国。而与上海一起，有座低调的城市悄然“逆袭”，4月新房价格涨幅与上海并列第一，它就是被称作“北方明珠”的大连。

　　大连地处辽东半岛最南端，是东北对外开放的龙头和窗口、全国五个计划单列市之一。同时，大连又是一座“没那么东北”的城市，它远离东北内陆、拥有长达1371公里的海岸线，滨海风情、饮食习惯等都让大连自成一派。

　　在很多大连人心中，这座城市有过难以忘怀的辉煌时期，上世纪80年代至90年代，大连凭借造船、机车、石化等产业，GDP一度跻身全国前十，为新中国建设作出巨大贡献。但进入新世纪后，大连的GDP增长曾徘徊不前，直到2024年才突破九千亿门槛。

　　曾试图建设“北方香港”的大连，如今正成为辽宁振兴、东北振兴的重要角色，如果能实现2025年GDP增长5.5%的既定目标，大连将成为东北地区第一座万亿级城市。而楼市中新房价格的变化，也是大连基本面在波动中回暖的缩影。

　　房价领涨的真相

　　“最舒服的海滨城市出现了。”在社交媒体上，曾经低调的大连正靠着绝美海景出圈。

　　与东北甚至大多数北方城市不同，大连超长的海岸线和绝美海景，让它的气质不似北方的凛冽，而是充满了滨海柔和气息，“浪漫之都，时尚大连”是这座城市的宣传语。

　　受曾经日俄殖民的影响，大连的城市建筑也较为特殊、繁多。走在大连的街道上，碰到西式风格建筑的频率极高，大量的欧式建筑群，甚至让游客将其称为“东方巴黎”。

　　就是这样一座“含海量”浓度极高的松弛城市，近期却因为房价上涨受到关注。

　　国家统计局此前发布的数据显示，4月份大连新房价格环比增长0.5%，月度涨幅和上海一起位居全国第一，同时也是统计之列的8个东北城市中，唯一价格上涨的城市。

　　纵观今年大连的房价变化，此前1月份、2月份，大连新房的环比涨幅分别是0.2%、0.3%，在3月份出现短暂下滑后，4月份又重回上涨渠道，环比涨幅位居全国第一。

　　变化、转机、破冰，房价数据出炉后，不少当地媒体如此描述大连楼市。据悉，不仅是住宅市场，年初以来大连土拍市场也出现惊喜，主城区在淡季接连成交了三宗地块。

　　那么，这座海滨城市的楼市底色到底如何？房价环比领涨是昙花一现还是趋势使然？

　　据新峰房产监测数据，整个4月份，大连每周的新房成交价都在14500元/平方米以上，甚至在4月首周时候冲到15000元/平方米。而房价整体走高，与当地的高端改善项目密切相关，也即主城区价格相对较高的新房成交，拉高了大连整体房价。

　　比如，沙河口区机车厂板块的中海寰宇未来，仅该项目周备案量就超过了2.07万平方米，占全市成交量的43%。“沙河口区新房价格整体在两万左右，这个项目小高层均价两万二三、洋房两万七八，现在洋房剩得比较少，小高层还有选择空间。”当地项目销售称。

　　由此可见，大连新房月度价格上涨，是受部分项目备案拉动的结构性上涨。

　　不过，从整体趋势来看，今年大连的商品房销售确实出现暖意。据大连统计局数据显示，一季度，全市商品房销售面积72.1万平方米，同比下降2.4%，比上年同期收窄22.4个百分点；商品房销售额76.3亿元，同比增长12.6%，比上年同期提高51.9个百分点。

　　商品房销售额上涨、销售面积下降，也印证了当地高价项目拉动市场的逻辑。

　　市场从底部爬升

　　值得注意的是，虽然大连新房月度价格在上行，但将时间轴拉长，4月份大连新房价格的同比跌幅为4.1%；二手房方面，4月其价格环比下跌0.3%、同比跌幅为7.7%。也即，当下的大连楼市，新房价格处在底部回升阶段，二手房则还在以价换量。

　　“大连有很多楼盘，现在的价格比最高点降了一半。”大连一位本地人曾对记者表示，以前很多周边的富豪都喜欢过来买房，不管是投资还是为了度假，不过这几年大连楼市跟全国其他城市一样，房价整体都在调整，部分楼盘跌幅更为明显。

　　大连本地媒体统计也显示，近两年大连有不少新盘和次新盘都明显跌价，比如招商公园、万科公园都会、中华城、保利时代、大华锦绣海岸、万科中城翠湾、绿城海上明月、华润置地大连湾等多个项目，有的小区价格较2021年左右缩水四五成。

　　目前贝壳平台上显示，大连存量二手房挂牌量已经超过12万套，在较为周边或老旧的区域，还有一些总价仅十万、二十万左右的二手房，其中有的是公寓性质住房，有的是“老破小”。

　　一边是新房价格环比领涨，一边是大量二手房降价待售，大连的楼市到底经历了什么？

　　记者统计近五年大连楼市报告发现，从2021年至今，大连楼市经历了明显的低谷、盘整期，2021年是市场阶段性高峰，此后楼市明显下行，到2024年才出现止跌回稳的迹象。

　　据新峰地产数据，2021年时大连的商品房均价一度突破16000元/平方米，达到16037元/平方米，同比涨幅达到4%；成交金额971亿元，同比涨幅为9%。这个阶段，新房市场上“普宅”是成交的主力，销售面积占比达到76%，系楼市整体行情支撑下的上涨。

　　但从2022年开始，情况就开始发生变化了，当年大连商品房成交均价跌至14526元/平方米，同比下降幅度达到9%，倒退至了2018年的水平；成交金额525亿元，同比下降了45%。“房企全年持续降价促销，推盘量也大幅下降，土地市场也出现疲软。”

　　2023年，大连的“救市”节奏开始，当年“三限”政策基本全面解除，买房首付、利率全面降低，公积金贷款额度也提高。不过到年末时，当地商品住宅成交均价同比仍在下行,不少楼盘降价；因新房市场低迷，期房受到“嫌弃”，大量需求转移至二手房。

　　新房市场持续低迷、二手房以价换量的同时，大连楼市在2023年出现了一个新特征：改善需求上升，当年三房产品已经成为市场主流需求，占比达到54%，两房需求明显下降。

　　经历了这三年起起伏伏，到2024年，大连楼市终于出现了企稳的迹象。去年，大连的商品房销售均价为13531元/平方米，同比2023年出现微幅上涨，但销售金额仍下滑了两成；二手房市场成交明显回升，全年成交套数同比增长27%，不过仍是以价格下滑为代价。

　　同时，去年大连楼市中120～140平方米、以及160～180平方米的住宅成交明显增长，400～500万价格段的成交增长3%，改善项目崛起的路径更加清晰，为今年房价上涨埋下了伏笔。

　　在同源楼市看来，2025年大连的楼市依然不乏压力，仍处于深度调整期，核心区与外围区域的量价差距将持续增大。不过，在政策刺激和城中村改造机遇下，市场潜力将更大释放，或将迎来真正的转机。同时，产品“盛世”到来，市场将出现更多的优质项目。

　　挽回失去的二十年

　　大连的盘整局面不仅出现在楼市，过往其城市发展的故事更加曲折。

　　大连的崛起始于19世纪末的殖民开发，曾经日俄割据的历史，也奠定了其最早期的城市建设基础。新中国成立后，大连为国家建设作出了巨大贡献，不仅承担了大量军工生产任务，还向各地输送了大量管理、工程技术人员和技术工人支援建设。

　　上世纪80年代到90年代的十年间，是大连曾经的高光时期，不仅GDP更稳居全国前十，也正式从地级市升级为副省级市。不过此后，大连经历了一段城市发展的曲折期。

　　在1990年代时，大连曾提出“建成北方香港”的目标，计划转型为金融、商业与科技并重的综合城市，重点发展金融等高端服务业。为了配合这一战略，大连对城市基础设施进行大刀阔斧地建设，还将市内重工业进行外迁，以打造国际化的城市形象。

　　不过，在公开观点中，大连该战略过于“超前”，转型计划近乎搁浅。进入新世纪后，大连又在2003年提出“大大连”战略，要重新打造传统重工业；2010年再次提出，建设“东北亚国际航运中心、东北亚国际物流中心、区域性金融中心、现代产业集聚区”战略。

　　几番城市定位变化之际，大连这段时间的经济增长一度出现低迷，在2012年到2021年这长达十年时间，大连的GDP总量一直徘徊在7000亿阵营，直到2022年才突破至8000亿以上。而在这期间，曾经与大连齐头并进的很多城市，早已走在了前面。

　　以另一座海滨城市青岛为例，青岛曾在上世纪90年代，一度提出学习大连的目标，双方在新世纪之前GDP规模也不相上下。然而经过二十年变迁，如今青岛的GDP规模已经达到1.6万亿元，大连的GDP相当于青岛规模的57%，已经不是一个量级。

　　前瞻产业研究院表示，大连的城市发展情况，深刻印证了产业规划对城市命运的影响，在全国经济突飞猛进时，大连却因规划问题错失了“黄金十年”。不过，近两年来，大连的城市发展开始走上正轨，在疫情后出现了良好的发展态势，正在逼近万亿目标。

　　2024年，大连实现GDP 9516.9亿元，实现增量764亿元，迈上9500亿元台阶，2025年只要增速达到5%就可过万亿。“可以说，大连实现万亿梦想，只差临门一脚。”当地政府官员表示。

　　前述研究院表示，大连近两年之所以能实现“两连跳”，第二产业提供了不少助力。2023年，大连的第二产业增加值3715.2亿元，增长9%，2024年增速仍达到6.6%。两大传统优势产业——石化工业和装备制造业，已经成为大连经济的“双支柱”。

　　传统产业转型升级的同时，大连也在发展新兴产业，低空经济、氢能产业园、高性能算力等依次上线，2025年是大连市低空经济落地之年，大连将实施五大工程、30项重点任务。围绕航运和外贸，大连正加快建设内畅外联的高水平开放门户枢纽。

　　经历发展波动的洗礼后，大连能否顺利冲破万亿GDP大关，找回高光时刻，还需拭目以待。

（文章来源：第一财经）

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