地产经纬丨引入社会资本“活水”，上海15宗涉住宅地块瞄准TOD及“城中村”改造

　　新华财经上海6月16日电 上海市发展改革委近日发布了新一批41个面向社会资本推介的重点项目清单，覆盖城市建设、科技产业与社会民生三大领域，其中，涉及15宗含住宅开发的地块项目成为本轮引资的一大亮点。

　　业内人士表示，这些项目或聚焦TOD（以公共交通为导向的开发）模式，或着力“城中村”改造，成为城市空间重构的重要载体，更是上海推动产城深度融合、激发社会资本活力的关键落子。

　　“站城融合”与“垂直集约”：TOD绘制城市新图景

　　TOD模式在上海新一批面向社会资本推介的重点项目清单中，成为涉宅地块开发的重要路径，尤其体现在东方枢纽引领的“站城一体开发”及轨交上盖驱动的城市立体化开发中。

　　作为上海两大国际级客运枢纽之一，东方枢纽整合浦东国际机场与铁路上海东站，定位为“立体高效的综合交通枢纽、站城融合的国际开放门户”。其中，东方枢纽上海东站计划将于2027年7月具备开通运营条件，是上海着力打造的超级TOD标杆项目之一。

　　本批清单中，东方枢纽上海东站片区推出5个地块项目：A1A-01、A4B-01地块定位智能化总部与生态化商务园区，总建筑面积超19万平方米，2.8的高容积率设计凸显土地集约化利用导向。站前区A4A-01地块，则规划有在地上建筑面积中占比为85%的文化设施与占比为15%商业配套，总投资达18.8亿元。国际商务合作区E5、E8、E10地块则瞄准文商旅展综合体、国际交流培训中心等高端功能，组合构建起“交通枢纽+商务办公+文化体验”的复合生态圈。

　　业内人士表示，这一布局不仅能够缓解核心商务区压力，更通过功能混合开发为上海东部打造全新增长极。

　　从交通出发，轨交驱动型开发同样是本轮引资的核心模式。

　　例如，浦东航头停车场上盖项目规划21.5万平方米商品住宅与8.5万平方米租赁住宅，配建5.35万平方米商业体，总投资95亿元，实现“停车功能+居住社区+商业服务”三维整合。宝山区19号线铁山路停车场TOD项目占地249亩，规划住宅建筑面积约16.67万平方米，依托轨交网络重塑大吴淞地区居住格局。而位于浦东金桥的元中心项目，则探索以垂直城市模式解决有限土地内职住平衡与服务配套的难题。一期规划170米办公塔楼与100米销售住宅，二期拟建330米超高层酒店办公综合体和200米超高层销售及租赁型住宅，融合商务办公、酒店、商业与租赁住房，项目两期总投资超183亿元。

　　分析认为，此批清单涉及地块体现了上海TOD模式注重的 “垂直集约”与“功能嵌套”特点。例如元中心项目通过超高层建筑群在有限土地内集成多元功能，呼应“紧凑城市”原则，力求实现空间效率最大化；航头项目将停车场基底转化为居住与商业空间，体现“盖上盖下同步开发”的集约理念。此类项目依托上海近900公里的轨交里程，在站点半径800-1000米内形成“15分钟步行生活圈”，能够有效提升土地“亩产效益”。

　　正如《上海市交通发展白皮书》所强调的，通过推动综合交通枢纽周边地区统一规划，创新一体化开发建设管理模式，实现站城一体、产城融合，枢纽经济发展活力方能进一步显现。

　　打通社会资本进入与退出路径：“城中村”改造持续推进城市更新

　　“城中村”改造是2025年上海部署的重要工作之一。此前上海制定的《关于加快推进我市城中村改造工作的实施意见》和《上海市城中村改造三年行动计划（2024-2026年）》提出：到2026年底，上海全面启动整体改造项目，全面完成整治提升；力争到2027年，基本完成城中村整体改造项目的改造工作。

　　在此背景下，本次推介清单中涉及11个“城中村”改造项目并不意外。这些改造项目既是土地资源高效盘活的体现，也是区域产业升级与住房供给多元化的关键抓手。

　　例如，青浦徐泾镇三大项目——徐盈路东侧，诸陆西路南侧、盈港东路北侧，以及前明地块，合计占地接近2600亩，规划商品住宅超76万平方米、租赁住宅近15万平方米，辅以大规模商业办公配套。三个项目总投资金额依次为180亿元、186.5亿元和133.2亿元，在清单里的41个项目中堪称“大块头”。

　　此外，嘉定区也同步发力，马陆镇彭赵村项目规划居住类计容面积38.6万平方米，徐行镇徐行老街地块则融合住宅、科研与商业功能。松江洞泾镇项目创新采用“农村集体经济组织+社会资本”合作模式，在361亩土地上布局了13.6万平方米住宅及产业空间。

　　不过，一直以来，“城中村”改造普遍面临投资回收周期长与现金流压力。此批项目面向社会资本开放，特别是松江洞泾镇项目采用的“农村集体经济组织+社会资本”合作模式，本质上是通过风险共担与利益共享机制，激活集体土地资源的长期价值。在这一模式下，集体经济组织通常以土地作价入股，社会资本承担开发建设和运营管理，村民不仅获得安置补偿，还能通过股权分红和商办物业的租金收益实现长效增收。

　　关于社会资本的退出路径，受访专家介绍，目前主要有资产证券化，如公募REITs、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）或类REITs等；一级开发中的金融资本固定收益分成及二级开发中的住宅销售；园区管理、企业孵化等轻资产服务以及公共服务设施等。这些多元化的退出渠道，为盘活沉淀资金、推进城市更新提供了重要保障。

（文章来源：新华财经）

(原标题：地产经纬丨引入社会资本“活水”，上海15宗涉住宅地块瞄准TOD及“城中村”改造)

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