上海第五批次土拍收金超212亿 溢价率创新高

　　6月19日-20日，上海举行今年第五批次土地出让，吸引保利发展、招商蛇口、中海地产、越秀地产、象屿地产、联发房产、国贸地产、安徽省高速地产集团有限公司（下称“安高”）等多家央国企，以及一家上海本土房企大华集团参拍。

　　此轮土拍共推出6宗地块，总起拍价192.5亿元，为上海今年以来起始总价最高的一次土地出让。总出让建筑面积约31.36万平方米，最终成交总地价212.57亿元，整体溢价率10.44%。

　　其中，热度最高的两宗地块分布于内环内的杨浦区及外环外的浦东曹路板块。浦东曹路地块虽然位于浦东外环外，但由于板块内目前在售的金海汀云台及安高陇院去化顺畅，尤其是象屿地产与联发房产合作开发的金海汀云台，前两次开盘均触发积分，导致象屿地产、联发房产、安高三家对这宗地块兴趣极高。相反，央国企对内环内热门区域的争夺激烈，在曹路地块，华润、招商蛇口等在上海站位第一梯队的房企集体消失了。

　　易居研究院副院长严跃进指出，此轮土拍6宗地块有5宗溢价成交、1宗底价成交，且内环内与外环外核心板块竞争激烈。上海“差异化供地”的同时，是房企在竞价时显得谨慎保守。这也表明了房企坚定买入上海去化顺畅的优质地块。

　　厦门国资厮杀外环外

　　本轮土拍最精彩的一场莫过于20日的收官之战。当天参拍的4家房企中，有3家是来自厦门的国企，分别为象屿地产、联发房产、国贸地产，还有一家是安高。

　　最后象屿地产、联发房产紧咬价格不放，竞争一度白热化。地价触达“中止价”之后，4家参拍房企均进入竞品质环节，竞品质环节触顶后又迈入第二轮竞价。总共经历72轮竞价之后，联发房产以21.004亿元竞得该地块，楼板价33957元/平方米，溢价率41.68%。这创下集中供地以来土地溢价率新高。

　　业内人士分析，经测算，地块拍到“中止价”已经大幅压缩房企盈利空间，“超出正常生意逻辑。”联发房产此次不惜成本砸钱拿地，很大程度上与其在上海增加土储的战略性需求有关。

　　知情人士透露，联发经营业绩下滑明显，建发股份有意整合地产业务平台。内部整合的危机感，或许也是导致联发高价拿地扩大资产盘子，同时维持团队运营的诱因。

　　建发股份（600153.HK）2024年年报显示，其房地产业务合计实现营业收入1845.84亿元，同比增长约10.09%。作为建发股份房地产平台之一的联发集团，因计提存货跌价准备等因素持续亏损，对公司整体贡献为-17.7亿元，并没有贡献正向收益。

　　经营业绩下滑源于库存累积风险的扩大。回顾近几年联发集团的经营数据可见，该公司2021年-2024年资产减值损失逐年增加，从2021年的7.51亿元逐渐增长至2024年的20.9亿元。

　　或许是基于对成本与利润的测算，前述第一梯队的房企并未参拍曹路地块，即便如招商蛇口在曹路板块开发了招商花园城，也没有参拍。

　　没有报名此轮土拍的房企也表现出谨慎态度。6月20日下午，绿城中国（03900.HK）股东会上，绿城中国副总裁李骏表示，“昨天的地块，有两块位置偏，不大敢去。”其表示，绿城投资上海，特别看重对地块的研判，也在跟踪一些好项目。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，曹路地块吸引4家房企参拍，虽然数量上没有前一天杨浦地块多，但是竞价过程依旧激烈。尤其是联发，志在必得。有意思的是，象屿也参加了这一地块角逐，似乎此前热销的项目给了房企信心，都想“单干”，所以没多久触及到了“中止价”，进入高品质指标竞争阶段，触及“中止价”也是今年土拍中少见的现象。

　　房企看重结构性机会

　　卢文曦认为，上海第五批土拍拿地的房企依旧以央国企为主力。保利发展拿了2幅地块，重仓上海的迹象越来越明显，而且具备一定区域定价权。可以看出，头部房企综合实力雄厚，重点竞争中心区域地块，导致二线开发商扎堆竞争外围区域。如此，房企的格局被进一步固化。

　　毋庸置疑，保利发展成为本轮土拍最大赢家，以总价近66亿元拿下杨浦、闵行颛桥地块。中建则豪掷81.95亿拿下宝山南大总价地王。项目周边有华润中环置地中心望云、中建铂樾等项目在售。

　　有意思的是，中建拿地后，地块附近在售的华润望云项目业主群里沸腾了。部分业主对于华润没有增持宝山巨无霸综合体地块扼腕叹息，认为华润没有在宝山“造城”可惜了。甚至有部分业主为中建项目产品力感到担忧，生怕影响后续二手房行情走势。

　　值得一提的是，建发股份最近在上海投资动作不断。6月6日，该公司耗资123.5亿，拿下虹口北外滩山寿里片区、新江湾别墅地块的开发权。6月19日的土拍中，建发股份旗下建发房产在金山区落下第四子，总价12.68亿、楼板价1.48万元/平方米，加上联发房产所拿曹路地块，实际上建发股份此轮土拍也收获了两宗地。

　　横向对比，此轮土拍建发股份的投资金额虽小，但投资力度不输保利发展等央企。

　　同策研究院联席院长宋红卫分析认为，五批次土拍呈现几个特征：

　　第一、上海土拍依然是全国最热的城市，六幅地块中，五幅有溢价，这体现了上海楼市的投资安全边界较高，具有较高的投资价值。

　　第二、上海也在积极贯彻落实好房子建设，部分地块要求了养老服务设施配建。建发房产所拿金山新城地块容积率1.25，开启了郊区的低密产品打造，并取消了配建保障房的要求，有利于外围打造高品质住宅。该地块也实现了9.78%的溢价。同样，曹路地块容积率1.5，触发二次竞品质，说明开发商认可这类产品价值的实现。

　　第三、从房企来看，参拍的主流仍然以央国企为主，联合竞拍也常态化，民企参拍的积极性仍然较低。

　　第四、区域深耕成为房企布局的重要方向，由于前期项目的成功，树立了区域的品牌影响力，项目接受度较高，对于项目的去化极为有利。保利发展在杨浦区东外滩板块，联发房产在曹路板块拿地，均因同样的思维模式。

（文章来源：21世纪经济报道）

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