南北商业顶流“混战”深圳，专家称“北方系擅长爆款逻辑，南方系注重场景美学”

　　7月12日，深圳首座大悦城开业，这座耗时15年、历经多次延期的商业巨舰终于揭开神秘面纱。

　　《每日经济新闻》记者从大悦城方面获悉，开业首日，深圳大悦城吸引了超过42万人次客流，实现了近2000万元的销售额。

　　作为北方系的顶流商业代表之一，大悦城能否在与南方系顶流商业（如K11、华润万象等）的竞争中站稳脚跟？

　　“深圳作为移民城市，消费群体多元化，既有追求潮流的年轻客群，也有注重品质的中高收入人群，不同商业体打法不同。”7月14日上午，北京市社科院副研究员王鹏向每经记者分析称，在深圳市场，北方系通常通过首店经济和IP活动切入年轻市场；南方系则通过艺术展览、沉浸式场景吸引高端客群。

　　深圳宝安大悦城每经记者陈荣浩摄

　　耗时15年、多次延期

　　深圳大悦城的筹备及开业可谓一波三折。

　　早在2010年，大悦城控股便与深圳宝安区政府签署框架协议，启动宝安25区城市更新项目。根据规划，该项目分为三期开发，其中二期即深圳大悦城。

　　然而，项目开业时间屡次推迟。

　　每经记者获悉，该项目仅拆迁谈判就耗时7年，高峰期曾有3500家商户、近万从业人员聚集于此，因商户密集、业态丰富，该区域被誉为“宝安区华强北”。直至2019年，项目一期B地块才完成清拆。

　　历经重重挑战，深圳大悦城终于在今年7月12日正式开业。这座总面积超过73万平方米的综合体（涵盖住宅、商业、办公等多业态，购物中心建筑面积约25万平方米），从签约到开业历时15年。

　　7月12日开业当天，每经记者在现场了解到，当日人流、车流量巨大，商场内部排起长队，外部道路拥堵，500米路程行驶时间超过15分钟。

　　开业首日交通拥堵每经记者陈荣浩摄

　　消费者王女士在现场向记者表示，大悦城消费定位更贴近工薪阶层和家庭群体。

　　首店模式也是一大亮点。据大悦城控股官微披露，项目招商率达99%，吸引了近400家品牌入驻，其中首店及定制店占比超过50%。

　　值得一提的是，此次开业的大悦城项目紧邻天玺壹号和铂悦，均属宝安25区城市更新项目。

　　据深圳房天下，天玺壹号二手房均价约9.07万元/平方米，铂悦二手房均价约10.38万元/平方米。

　　另据大悦城2024年年报数据，截至2024年末，大悦城在国内共布局44个商业项目，其中重资产30个、轻资产14个，总商业面积达375万平方米，包含23个大悦城购物中心，总商业面积约为308万平方米。

　　2024年，大悦城在厦门、三亚和北京海淀三地开业。今年以来，南昌大悦城和深圳大悦城已相继开业。

　　南北商业顶流“混战”深圳

　　据每经记者不完全统计，今年以来，深圳已有包括罗湖益田假日广场、K11 ECOAST、深圳大悦城等在内的多个商业项目陆续开业。未来几个月，宝安怀德万象汇、光明COCO City等也将相继亮相。

　　作为深圳人口较为集中的区域，宝安区已成为商业必争之地。据赢商大数据统计，截至2024年，宝安区拥有近40个商业综合体，商业总量超过310万平方米，位居深圳之首，已形成宝安中心商圈、沙井商圈、西乡商圈、空港会展商圈等近10个成熟商圈。

　　每经记者观察到，近年来深圳的商业市场，除了深耕多年的本土商超如壹方城（鸿荣源）、卓悦中心（卓越集团）、星河COCO系（星河集团）等，深圳也正成为南北商业顶流的激烈角逐之地。

　　深圳不同的商业业态每经记者陈荣浩摄

　　“各有千秋。这种差异表面上体现在风格、定位、体验上，本质上是企业基因与商业哲学的深层分化，加之对深圳市场的差异化切入。”7月14日下午，知名商业顾问、企业战略专家霍虹屹向每经记者分析。

　　霍虹屹指出，北方系商业（如大悦城，其标杆项目为北京朝阳大悦城）成长于强政府主导、重规划的大城市核心地带，擅长爆款逻辑，常通过首店、快闪、IP活动制造流量高峰，以“热闹”吸引关注。这种策略强调场景更新能力和话题制造能力，其商业本质是流量驱动。

　　“而南方系商业（如华润万象、K11）多由深耕深圳、香港等地的本土开发商主导，注重场景美学和体验黏性，更倾向于打造可沉浸、可反复到访的‘生活方式场’。它们的路径逻辑是品牌长期主义与空间运营力的有机结合。”霍虹屹补充道。

　　从每经记者的实际体验来看，如今年上半年新开业的太子湾K11 ECOAST项目，以“海湾上的艺术方舟”为设计理念，主打“文化+购物”，融合艺术、商业与生态，整体格调较高。南山万象天地则通过“街区+mall”模式，打造了一个集购物、餐饮、娱乐、文化于一体的综合性商业空间，已成为深圳不少商务人士的首选洽谈地。

　　在中国城市发展研究院农文旅产业振兴研究院常务副院长袁帅看来，近年来深圳商业综合体密集开业，新老项目“混战”加剧，考验的是业态组合、品牌吸引力等能否满足市场需求。

　　“对商业企业而言，关键在于通过差异化定位、创新业态组合等方式提升竞争力，而非盲目扩张。同时，政府也应加强规划引导，避免商业资源过度集中和浪费，促进商业市场的健康可持续发展。”袁帅说。

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（文章来源：每日经济新闻）

(原标题：南北商业顶流“混战”深圳，专家称“北方系擅长爆款逻辑，南方系注重场景美学”)

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