【财经分析】45只产品募资超773亿元 机构间REITs保持集中放量热情

　　新华财经北京4月16日电近半年多以来，机构间REITs（即持有型不动产ABS）市场呈现爆发式增长。作为盘活存量资产、连接实体经济与资本市场的重要创新工具，这一产品正从试点探索迈向规模化发展的新阶段。

　　新华财经根据沪深交易所最新数据统计显示，截至2026年4月15日，全市场已发行的机构间REITs项目累计45只，总规模达773.46亿元。与此同时，处于不同审核流程中的项目储备依然充沛，市场扩容势头强劲。

　　供给端“量质齐升” 资产图谱从传统基建向多元业态延伸

　　机构间REITs的发展提速，主要体现在一级市场的供需两旺。据新华财经梳理，截至4月15日，沪深交易所已经审核通过的机构间REITs项目共51只，涉及金额970.97亿元。其中，已有45只完成发行，其余6只处于发行前准备阶段。此外，尚有20只、223.97亿元的项目处于“已反馈”阶段，2只、24.11亿元的项目“已受理”。从审核状态分布看，市场后续供给仍有充足储备。

　　值得注意的是，审核端呈现“有进有退”的市场化特征。在51只项目顺利通过的同时，也有2只、合计13.01亿元的项目因各类原因被“终止”。这一细节表明，监管机构在提速审批的同时，并未放松对资产质量和合规性的实质审核，有助于市场在快速扩容中保持健康底色。

　　从挂牌情况来看，上交所累计发行上市规模717.8646亿元，深交所累计上市产品规模为54.599亿元，两地合计773.4636亿元。上交所为机构间REITs的主要挂牌场所，深交所亦有多单创新产品落地，如太保资产-港华智慧新能源项目（121627.SZ）、中信证券-四川能源发展清洁能源项目（121613.SZ）等。交易所协同发力，共同构建了多层次REITs市场体系。

　　同时，底层资产的多元化是机构间REITs市场另一个突出的结构性特征。在已发行和已通过的项目中，资产类型已从最初的高速公路、收费大桥等传统交通基础设施，迅速扩展至数据中心、火电及水电站、户用分布式光伏、租赁住房、商业物业、产业园区、污水处理等多个领域。例如，以国金资管-世纪泓源数据中心为代表的一批新基建项目，单个发行规模高达46.54亿元，标志着机构间REITs正成为数字基础设施领域重要的融资通道。

　　某大型券商不动产投资研究负责人分析指出，从数据趋势看，机构间REITs正在经历从“试点资产”向“全品类资产”的跨越。这一产品的核心优势在于，它被认定为纯权益属性工具，规避了“明股实债”的合规风险，同时发行周期显著短于公募REITs。在当前低利率和“资产荒”的市场环境下，其相对较高的票面利差和稳定的现金流特征，对保险、理财等长期资金具有极强的吸引力。

　　此外，保险资管机构的深度参与，是供给端另一大看点。在已发行的项目中，太保资产、人保资产、泰康资产等保险系管理人频频现身，主导了多单绿色、保租房等主题产品的发行。例如，太保资产-天合富家新能源项目（30.45亿元）和太保资产-新黄浦筑梦城保租房项目（11.94亿元），均是保险资金主动创设并管理机构间REITs的典型案例。

　　燕梳资管创始人鲁晓岳认为，保险资管机构积极布局这一领域，是在获得交易所ABS业务试点资格后的一次战略性转型。机构间REITs底层资产的长久期、稳定现金流特性，与保险资金的负债端高度匹配。在非标资产供给收缩的背景下，这类产品正成为保险机构替代传统非标债权、优化资产负债匹配管理的关键工具。

　　政策“东风”与市场逻辑共振存量盘活金融闭环渐成

　　机构间REITs的快速崛起，并非孤立的市场现象，而是国家层面持续推动存量资产盘活、构建多层次REITs市场的政策意图在微观层面的集中映射。从2022年国务院办公厅明确提出“探索建立多层次基础设施REITs市场”，到2025年、2026年政府工作报告连续强调“盘活存量用地和商办用房”“探索多渠道盘活存量商品房”，政策口径的层层递进，为机构间REITs的爆发提供了坚实的制度土壤。

　　数据上的一个关键佐证是：2025年下半年以来，通过审核的项目数量与金额呈现明显的“台阶式”跃升。截至2026年4月15日，累计通过项目51只，金额970.97亿元，而其中绝大部分的通过时间集中在2025年下半年及2026年一季度。这种时间上的高度吻合，恰恰说明政策引导与市场扩容之间存在着强烈的正反馈效应。

　　金杜律师事务所合伙人、中国资产证券化论坛基础资产与结构创新专委会主席陈府申指出，机构间REITs是具有划时代意义的“资产上市”平台。它通过资产支持专项计划受让项目公司股权和债权，让企业能够在不丧失运营权的前提下实现资产出表和资金回笼。更为重要的是，其扩募机制的设立，使得优质资产能够持续注入，为原始权益人提供了滚动盘活存量资产的长效工具。

　　这一逻辑在高速公路和能源类项目上体现得尤为明显。广连高速机构间REITs项目以150亿元的发行规模，成为迄今为止最大单的机构间REITs项目；新疆国信火电项目（54.6亿元）、世纪泓源数据中心项目（46.54亿元）等百亿级、五十亿级项目频频落地，说明大型央企、国企正在将这一工具作为存量资产盘活的标准配置。

　　某头部券商资产证券化业务负责人向新华财经表示，从近期申报和发行情况看，机构间REITs正在从“小众试点”走向“主流标配”。企业端的需求非常旺盛，尤其是手握大量基础设施和商业不动产的央国企，他们看中的不仅是融资功能，更是通过资产证券化实现财务报表优化、释放管理红利的综合价值。

　　可以说，在政策持续支持、利率环境有利、投资者认知深化的三重驱动下，机构间REITs市场正步入高质量发展的快车道，为我国存量资产盘活提供源源不断的金融活水。

（文章来源：新华财经）

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