五城土拍冷热分化！京杭优质宅地高热竞价 多城地块底价成交

　　6月23日，北京、杭州、成都、武汉、重庆五城均有涉宅用地出让。

　　其中，北京通州1宗宅地历经178轮竞价、溢价20.95%成交，杭州2宗宅地均溢价超10%，成都新都区地块溢价15.59%，其余地块均以底价成交。

　　北京通州宅地竞价178轮

　　6月23日，北京通州区九棵树南FZX-0302-6016地块出让，土地面积21096.03m²，规划建筑面积33753.65m²。该地块获5轮线上报价后，保利发展、招商蛇口、绿城、建发、中海5家房企线下竞价173轮，最终招商蛇口以总价10.217亿元竞得，成交楼面价30269元/m²，溢价率20.95%。

　　据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，该地块紧邻地铁八通线九棵树站，周边商业、医疗配套成熟。其南侧6017地块（现为中海·玖树满和）于2025年11月以12.48亿元摘得，销售均价约5.1万元/m²，2026年3月开盘以来网签超九成，成交额近21亿元。此外，招商蛇口在通州的朝棠揽阅项目网签率约85%、璀璨时代项目网签率约80%。

　　张凯指出，该区域内二手房市场两极分化，次新小区挂牌及成交价多在3.5万—4.2万元/m²，老社区成交价在2.3万—2.8万元/m²。新房与周边二手房存在显著品质代差。

　　对于通州新房市场表现，张凯认为，通州新房在整体市场承压背景下逆势突围，是多重因素共振的结果：一是近九年的双限购政策松绑，配合信贷利率下调、首付比例与契税优化，降低了入市门槛；二是供给端产品迭代加快，触发改善置换需求；三是副中心建设推进，市级机关搬迁、运河商务区企业入驻、医疗资源和轨道交通持续落位；四是主力单价5万元/m²左右、总价350万至600万元的价格定位，承接了朝阳、海淀的外溢购买力。

　　杭州2宗宅地均溢价超10%

　　杭州当日出让2宗宅地，均溢价超10%成交，总金额28.34亿元。

　　其中，余杭区地块规划建筑面积68796m²，容积率1.5，经41轮竞价，由建发以总价16.04亿元竞得，成交楼面价23314元/m²，溢价率33.22%。

　　萧山区地块规划建筑面积59994m²，容积率1.2，经13轮竞价，由滨江集团以总价12.3亿元竞得，成交楼面价20500元/m²，溢价率10.81%。

　　中指研究院华东大区常务副总经理高院生分析，本次土拍两宗地块均环水而居，容积率控制在1.2-1.5，契合改善型需求。建发以高溢价补仓余杭区未来科技城，滨江以温和溢价深耕萧山区湘湖。他认为市场并非全面回暖，而是优质稀缺资源仍能获得结构性溢价。

　　成都1宗宅地溢价率15.59%

　　成都当日3宗涉宅用地出让，最终2宗底价成交、1宗溢价成交，总成交金额17.6亿元。

　　其中，新都区宅地面积37.5亩，容积率1.5，吸引4家房企参拍，经19轮竞价，由耀腾创达以楼面价6600元/m²竞得，溢价率15.59%。

　　成华区涉宅用地由成华发展集团以楼面价16100元/m²底价竞得；郫都区涉宅用地由正黄集团以楼面价3650元/m²底价竞得。

　　中指研究院成都公司总经理黄雪介绍，当前成都新房市场核心区域改善化、高总价趋势明显，刚需和改善客群向二手房市场分流，开发企业投资拿地决策更加理性。她表示，成都5+2区域二手房市场主流产品与新六区新房市场主流产品存在同价平替或同价提档关系，新六区产品有望凭借地价、资源及新规优势吸引客群分流。

（文章来源：券商中国）

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