首批商业不动产REITs落地 投研能力建设成关键赛点

　　首批商业不动产REITs近日在上交所集体挂牌，仅隔数日，监管再度集中批复第二批6单封闭式商业不动产REITs。在十年期国债收益率步入“1时代”与理财行业直面“资产荒”的双重背景下，这一兼具稳定分红与低相关性特征的新兴资产类别，正吸引银行理财资金加速入局。

　　然而，REITs资产的长期属性与理财产品短期负债之间的结构性错配、高仓位投资的风控挑战，仍是横亘在行业面前的现实难题。记者从业内了解到，部分先行机构已初步摸索出一套覆盖认知迭代、产品分层和全流程风控的配置框架。

　　REITs五年扩容重塑理财资产图谱

　　自2021年6月首批基础设施公募REITs上市，这一市场在五年间经历快速扩容。Wind数据显示，截至2026年6月末，全市场公募REITs已达87只，总市值约2140亿元。

　　机构参与者的结构也在发生变化。早期以券商自营、保险资金为主的持有人格局，正被银行理财资金的持续入场改写。不少理财公司自2021年试点起便通过网下询价方式试水，此后逐步加大参与力度，从网下打新走向战略配售和二级市场常态化配置。

　　在众多参与者中，部分先行机构的配置逻辑经历了清晰的迭代。以光大理财为例，该公司是国内最早一批参与公募REITs投资的理财公司之一。光大理财方面告诉记者，2021年试点初期，REITs被视为优质资产的溢价标的，投资策略偏重于把握产业轮动和挖掘基础资产价值。2022年之后，经济从增量扩张转向存量提质，投资重心随之切换至获取稳定分红和存量资产价值重估。光大理财方面表示，这一阶段“一方面聚焦成熟或抗周期资产，依托运营现金流获取分红收益；另一方面捕捉资产优化运营、政策赋能带来的价值重塑机会”。

　　近年来，十年期国债收益率持续走低并进入“1时代”，传统固收收益空间进一步收窄，银行理财在净值化转型后对多资产的配置需求明显上升。“‘多资产、多策略’下的绝对收益固收+产品成为理财的自然选择，REITs与传统股债资产低相关、高分红、抗周期的特质，纳入大类资产配置池，通过分散配置、动态调仓，实现组合收益增厚与风险平衡。”光大理财方面称，REITs由此成为理财固收+转型和大类资产配置的特色标的之一。

　　不过，从行业整体来看，理财公司在REITs投资能力建设上仍有明显短板。普益标准研究员黄轼剡向记者指出，专业人才与投研体系的缺失是当前较为显著的短板。“银行理财长期深耕固收领域，在REITs涉及的不动产估值、底层现金流测算、项目运营风险研判等方面仍需储备人才和经验。”

　　光大理财方面提示称，REITs是横跨实体资产运营、资本市场投融资、合规制度规范的复合型专业金融工具，具备鲜明的“不动产+金融”双重特征，拥有较高的行业与投资专业壁垒。底层运营研判、一二级市场定价、财会税务合规、法律架构风控，均需要较强的专业积累，海外成熟REITs市场，专业机构投资人为核心参与主体，个人投资者直接参与投资的比例较低。

　　他建议理财公司从三方面着手破局：一是组建专项不动产投研团队，并联动母行不动产信贷资源，借助其成熟的项目尽调与产业风控经验；二是借助基金公司、证券公司等同业力量，快速补齐资产估值与风险筛查短板；三是通过科技赋能实现全链条布局，借助科技手段建立标准化的大类资产配置决策流程，提升投研效率，同步探索Pre-REITs、机构间REITs等多层次工具，深挖长期配置价值。

　　理财机构摸索流动性错配平衡方案

　　REITs在理财端的落地，目前主要有两种形态，一是以REITs为底仓的主题型产品，二是将REITs作为增强模块的“固收+”产品。

　　光大理财方面介绍称，该公司旗下的“阳光红基础设施公募REITs优选1号”，REIT仓位超过80%，是市场上较为少见的以公募REITs为底仓的理财产品。据公司介绍，该产品策略聚焦底层资产现金流质量、景气轮动、一二级价差和估值修复，不做短期波段，而是以个券精选加多赛道分散的方式运作。自成立以来年化收益率达到6.03%，跑赢同期中证REIT全收益指数。不过，该公司也提醒，REITs市场波动较大，过往业绩不代表未来表现，投资者需充分认识风险。

　　另一条路径是将REITs作为“固收+”产品的增强模块。这类产品以固收资产打底，REITs仅做小幅配置，重心在绝对收益和控波动，不依赖REITs博取超额回报。

　　高仓位运作的主题型产品如何控制波动，是市场关注的焦点。对此，光大理财方面向记者分享了一套三重风控机制。一是前置化准入风控，从资产源头锁定低波动、高确定性标的；二是策略动态调控，估值轮动+止盈止损，平抑阶段性估值波动；三是刚性仓位管控，双上限+风险预算，杜绝集中性波动冲击。

　　值得一提的是，REITs的长期资产属性与理财产品负债端短期化之间的矛盾，是理财行业参与这一市场面临的共性难题。从行业数据看，当前银行理财产品仍以1年以内短期限品种为主，投资者对流动性和绝对收益的诉求较为刚性。而REITs的资产价值依托底层资产持续稳定的现金流逐步兑现，核心收益来自长期持有分红与估值修复，天然不适合短期博弈。

　　这一结构性矛盾如何求解？从部分先行机构的实践来看，解题思路正在逐渐清晰。以光大理财为例，一方面在产品设计上突出高分红属性，匹配底层REIT资产属性。产品设计突出REIT底层资产稳定经营性现金流、强制比例分红的制度与资产特质，搭建常态化、可预期的分红兑现机制，将REIT高分红核心优势转化为产品可持续收益特征。产品接收REIT稳定分红，按期向客户兑现收益，投资者无须通过赎回、波段交易兑现收益，大幅降低为获利了结产生的被动申赎行为，既适配普通理财客户稳健收益、定期落袋的投资偏好，又匹配REIT依托长期运营持续分红的底层逻辑，最大化留存、兑现REIT高分红核心价值。

　　另一方面差异化产品形态设计，适配不同资金持有周期。REIT主题产品采用定期开放运作模式，开放周期深度贴合基础设施底层资产的现金流回报与运营周期，有效规避客户频繁申赎带来的被动调仓、折价交易压力，让资金完整匹配REIT价值兑现节奏，充分赚取长期稳定分红与估值修复收益，从产品机制上隔绝短期市场交易噪音，坚守REIT长期投资逻辑。以中长期封闭式、定期开放理财参与一级战略配售。开放式固收+增强产品，根据客户不同需求设置最低持有期，以二级策略为主。

（文章来源：中国经营报）

(原标题：首批商业不动产REITs落地 投研能力建设成关键赛点)

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