公募REITs扩容加速 “一级热二级冷”现象待破局

　　公募REITs市场“扩容”节奏正在加快。

　　证监会官方网站显示，8月17日华泰紫金华住安住商业REIT、博时山东铁投路桥REIT两只产品拿到“准生证”，8月18日平安西安高科产业园REIT、山证晋中公投瑞阳供热REIT、国泰海通中国建筑租赁住房REIT三只产品集体获批，还有多只产品正在排队等待。

　　但与此同时，“一级热二级冷”的现象仍在持续：8月18日，中证公募REITs全收益指数一度创下年内新低。业内人士表示，就当前市场而言，如何更好地引入和拓宽REITs市场资金来源依然是个待解的难题。

　　供给扩容估值承压

　　进入8月下半月，公募REITs产品的获批节奏明显加快。从产品的具体情况来看，最新获批的REITs也各具标志性意义。

　　以华泰紫金华住安住商业REIT为例，公开资料显示，该只产品为深交所首单酒店型商业不动产REITs。华泰华住安住REIT原始权益人及运营管理机构为上海安住此间商务信息咨询有限公司，底层资产系由华住集团担任品牌方的广州天河体育中心美居酒店与全季酒店项目、上海江桥万达桔子水晶酒店项目。根据招募说明书，上述项目位于广州、上海的核心商贸及交通枢纽区域，具备显著的区位优势，汇集大量商务客源及会展需求。

　　平安西安高科产业园REIT是陕西省首单产业园公募REITs。公开资料显示，该产品的原始权益人及运营管理机构为西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司，底层资产为西安高新区软件新城软件研发基地二期项目。该项目地处西安市高新区核心区域，园区入驻企业以软件研发、信息技术服务类企业为主，产业集聚效应突出，具备稳定的产业基础与区位优势。

　　此外，证监会官方网站显示，截至2026年8月19日，今年以来共有20只公募REITs产品获证监会准予注册批复，资产类型涵盖交通、能源、商业不动产、产业园等等，当前等待批复的还有国泰海通崇邦商业REIT、国金嘉泽新能源REIT、广发新城吾悦商业REIT、银华粤海水务水利REIT等多只产品。

　　但与一级市场扎堆发行的“热”相比，公募REITs二级市场的表现却有点“冷”。

　　同花顺数据显示，8月18日，中证公募REITs全收益指数下探925.23点，创下年内新低。同花顺统计数据显示，截至8月24日收盘，该指数今年以来已经累积下跌6.68%。自2025年6月23日该指数上摸1124.91点高点之后便一路下行，当前整体估值已经回落到2024年底附近。

　　多方共引 “活水”流入

　　近期，指数基金开闸以及来自产业方的增持均着力于改善公募REITs二级市场的流动性匮乏难题。

　　7月1日，首批4只REITs指数基金正式发售，为市场引来近12亿元“活水”。近日，产业方也开始着手增持。8月以来，创金合信首农REIT、中信建投沈阳国际软件园REIT分别发布公告，其原始权益人及关联方将启动基金份额增持计划。至此，2026年以来沪市累计有7单公募REITs项目披露增持相关计划，合计增持金额上限约4.3亿元。

　　国泰海通证券研报分析认为，今年以来，公募REITs二级市场持续调整，其中产业园、仓储物流等市场化程度较高的资产跌幅相对明显。在市场价格快速下行、投资者对租金及出租率预期持续下修的背景下，部分原始权益人开始通过增持基金份额、延长业绩补足承诺等方式主动稳定市场预期，与此前更多依赖投资者沟通相比，近期支持措施逐步转向实际资金投入和现金流保障。

　　“我们认为，增持具备一定效果，但更多解决的是价格和信心问题，而非经营问题。增持信号可能短期边际改善市场情绪，对于部分被错杀的项目利好更显著；但从中长期来看，真正决定REIT价格中枢的仍然是底层资产自身能够产生多少可持续现金流，板块真正形成持续性的估值修复，最终仍需等待出租率企稳、有效租金降幅收窄，以及NOI（净运营收益Net Operating Income）由下滑转向稳定。”国泰海通证券研报分析称。

　　提升价值行稳致远

　　多位受访人士均表示，当前公募REITs面临的处境与其身处的发展阶段有关。

　　兴业研究分析认为，当前公募REITs更接近A股1999-2005年前后的规范发展与投融资待平衡阶段。主要表现为以下几点：一是两者均强调融资功能，但需求侧工具和长期资金建设仍明显滞后于供给；二是一二级市场尚未形成成熟闭环；三是全周期风险补偿均偏低。

　　“2026年以来，基本面偏弱的资产持续承压，板块分化恰恰说明市场是在基于底层资产基本面的理性定价筛选，资金持续离开弱质资产、坚守优质核心资产。”华夏基金分析称，“本轮二级市场交投持续低迷，让市场整体风险偏好趋于谨慎，但同时也消化了前期高估的泡沫。从估值维度来看，当前全市场REITs平均估值处于历史35%低分位水平；产权类REITs分派率与国债利差更是攀升至97%历史分位，估值性价比处于历史高位区间，中长期配置价值显著凸显。”

　　华夏基金进一步分析认为，在今年以来的市场调整中，基本面扎实、现金流稳定的优质资产展现出极强的防御韧性。消费业态、政策性保租房、市政环保以及水电、火电等能源类资产，2026年营收及可分配现金流完成度亮眼，受二级市场情绪冲击极小。多数优质资产相较于发行价仍保有稳健收益，充分印证公募REITs市场的核心定价逻辑：底层资产的运营质量，是穿越周期的核心底气，优质资产终将获得长期资金的坚定青睐。

　　平安基金也表示，当前我国公募REITs市场已经步入常态化申报、高质量发展新阶段，资产类型持续丰富，未来将在盘活存量资产、打通投融资闭环、培育新质生产力方面发挥越来越重要的作用。

（文章来源：上海证券报·中国证券网）

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