中信证券：拿地可能成为品质开发关键环节 土地市场景气度可能进一步分化

　　中信证券研报称，过去20年，房企拿地的成功关键在于人弃我取，这种逆周期操作的背后一般是更通畅的融资渠道。但未来，相信随着开发端的精品化和定制化，地块位置和规划条件的重要性，会逐渐压过拿地时间点的重要性。中信证券认为，拿地可能成为品质开发的关键环节，土地市场的景气度可能进一步分化。

　　全文如下

　　地产｜现房销售改革：土地市场会如何演变？

　　过去20年，房企拿地的成功关键在于人弃我取，这种逆周期操作的背后一般是更通畅的融资渠道。但未来，我们相信随着开发端的精品化和定制化，地块位置和规划条件的重要性，会逐渐压过拿地时间点的重要性。我们认为，拿地可能成为品质开发的关键环节，土地市场的景气度可能进一步分化。

　　▍新模式下开发商短期销售回款下降，并需要重新评估项目开发IRR，土地市场可能收缩。

　　现房销售模式下，销售回款时间点延后，个人按揭贷款发放时间点也延后到项目竣备。一方面，这使得短期内企业现金回流下降，可用于投资的资金减少。另一方面，现金回流时点延后使得项目IRR下降，在假设房地价不变的情况下（当然实际上不会不变），传统预售/封顶预售/现房销售的IRR分别为15.8%/4.8%/3.6%。同时，资金占用时间拉长也使得资金成本上升，我们测算模拟情形下，传统预售/封顶预售/现房销售的净利率分别为6.0%/4.0%/2.4%。在此背景之下，土地市场需要找到其新的均衡价格，预期短期内会收缩。

　　▍现房销售周转降速，开发规模随之下降。

　　现房销售天然降低开发周转速度，降低增量供给，改善供需结构。我们测算模拟情形下，传统预售/封顶预售/现房销售对应现金流回正时间节点分别为第15/30/41个月，资金占用时间拉长，周转速度下降。这实际上意味着市场开发的规模整体下降，故而即便在过渡期之后，我们认为土地市场也难有明显的增量。

　　▍土地出让方会主动调整出让节奏，提升供应质量，故而土地市场的收缩又是可控的。

　　当然，社会对于新建住房仍有需求，即便是在二手房成交占比较高的美国，2025年依然保持了每千人新房成交约2.0套。更重要的是，各地政府可以在土地出让相关规则方面做出调整，例如 1）土地款支付周期可以延长，湖北荆门在进行现房销售试点过程中，规定土地款可以在2年内缴清（首次缴纳比例为50%）；2）可以降低容积率规划，从而提升产品吸引力，并有助于加快竣备；3）可以优化审批流程，尽量缩短拿地到开工的时间、加快验收等。事实上，在政策出台之后，土地出让依然在有序进行，北京、上海等城市均有土地成交案例。地方比较容易提升土地的出让吸引力。企业在确保资金安全以及地块价值的情况下，仍会合理进行投资。

　　▍土地市场结构性分化会更加明显。

　　由于核心城市当前供求关系更加接近均衡，因此供给下降对市场的影响更大，对需求也更为敏感。根据普睿数智数据，截至2026年7月，80城新房库存去化周期为34.1个月，其中一线/二线/三线样本城市的平均去化周期分别为21.4/31.3/43.9个月。核心城市供求关系较优，我们预计将率先随着供给进一步收缩而实现房价企稳回升。而且，核心城市的土地透过规划优化等做法提质的空间明显更大。我们认为，政策可能推动土地出让更进一步向核心城市集中。

　　▍风险因素：

　　对存量土地，新政策既可能因为刺激需求和限制供给推动房价止跌回升而价值上升，也可能由于回款变慢而盈利能力下降，新政对存量项目的盈利影响取决于项目的具体情况，存在不确定性；当前虽然拿地竞争趋缓，但个别热点土地仍然在新政后出现多轮次的竞拍，说明企业的投资眼光高度趋同，同质化发展较为严重——开发企业仍需培养差异化竞争能力。

　　▍从重在周期抄底到重在选定合适地块。

　　过去20年，房企拿地的成功关键在于人弃我取，这种逆周期操作的背后一般是更通畅的融资渠道。但未来，我们相信随着开发端的精品化和定制化，地块位置和规划条件的重要性会逐渐压过拿地时间点的重要性。我们认为，拿地可能成为品质开发的关键环节，土地市场的景气度可能进一步分化。

（文章来源：人民财讯）

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