股价大跌！王健林的“白衣骑士”，40亿港元入主恒大物业，折价近三成！太盟为何决意接手恒大物业？

　　历时一年多，恒大物业股权转让尘埃落定。

　　来源：新财富杂志综合自21世纪经济报道、第一财经、每日经济新闻、澎湃新闻、公开资料等

　　恒大物业终于等来了新东家。

　　10月30日一早，恒大物业公告称，中国恒大及其子公司CEG Holdings已与另类投资机构太盟投资集团（以下简称为“太盟”）订立协议，拟向后者出售合计约55.15亿股恒大物业股份，占已发行股份总数的51.016%，总现金代价约40.26亿港元。

　　自2025年9月清盘人正式寻求出售恒大物业以来，该股权处置事项已持续一年有余。其间，意向买家究竟是谁数度成为市场猜测的对象。如今，这笔交易有了实质进展。

　　业内指出，这是2026年物管板块最大的一笔控股权交易。在上半年无新增IPO、上市物企总市值持续回落的背景下，该笔交易为6亿平方米级平台重新提供了定价参照，也给出了私募基金接盘、独立运营的困境资产处置范式。

　　受该笔交易影响，恒大物业于10月30日上午9时恢复买卖后，股价一路震荡走低，截至收盘，报0.975港元，跌17.72%，总市值约105亿港元。

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折价近三成

　　恒大物业当日公告，太盟投资集团（以下简称“太盟”）下属投资控股平台已与中国恒大集团及其子公司CEG Holdings (BVI) Limited签署正式交易文件，收购二者合计持有的55.15亿股恒大物业股份，占已发行股份约51.016%，总现金代价40.26亿港元。

　　具体定价上， 中国恒大所持1.361%股份作价0.8359港元/股，CEG Holdings所持49.655%股份作价0.7271港元/股，同时太盟承担CEG层面的税费等负债合计5亿元人民币，按每股折算后两笔对价实质一致。

　　交割完成后，太盟将成为恒大物业新控股股东，并须按收购守则以每股0.8359港元向其余股东发起无条件强制性现金要约，要约价较停牌前1.185港元折让约29.5%，太盟已明确不会提价。受该笔交易影响，10月30日开盘后，恒大物业股价一路走低。

　　根据公开信息，太盟投资是专注亚太地区的多资产品种基金管理和投资平台，业务包括私募股权、不动产、信贷及市场三大核心板块，截至2026年6月30日，合计资产管理规模超过600亿美元，可谓实力雄厚。

　　太盟投资为何决意收购恒大物业？据21世纪经济报道，一位投资行业资深人士指出，恒大物业经营的改善自然是最关键的因素。并且，太盟的并购投资团队深耕中国20多年，在粤港澳大湾区、长三角地区等都有投资布局，代表性案例包括投资腾讯音乐、收购珠海万达商管集团等。

　　2021年下半年恒大集团“爆雷”之时，恒大物业刚刚在香港联交所上市不足1年。由于多种因素叠加，恒大物业2021年底已资不抵债，股价严重下挫，面临严重的资本市场风险和在管物业项目丢盘风险，后因年报无法按时披露，股票于2022年3月停牌，持续稳定经营及维持上市公司地位面临极大挑战。

　　在随后一年多的风险化解中，恒大物业完成了资金占用事项独立调查、涉事董事更换以及内部控制整改工作，提升管理层独立性和诚信度，并做好与大股东风险隔离工作，最终在2023年8月复牌，上市公司地位得以保全。

　　在股权出售反复推进的同时，恒大物业的经营及财务状况也已得到逐步修复。

　　据2026年中期业绩，恒大物业上半年实现营业收入约69.43亿元，同比增长4.5%；公司拥有人应占利润约5.17亿元，同比增长约9.5%；毛利率约19.2%，同比提升约1.2个百分点。截至6月末，可用资金约42.44亿元、基本无有息负债。恒大物业已成为轻资产“现金奶牛”。

　　据了解，恒大集团“爆雷”以来，恒大物业千方百计稳定经营、提升服务质量，全力保障业主合法权益。为稳盘护盘，恒大物业对于交付年限较久的老旧小区，在绿化保洁、公用设施更新维护、维保修等方面持续投入，改善居住环境，提升服务管理水平。与此同时，支持保交楼项目，推动解决业主户内维修、消防、电梯、水电等配套遗留问题，赢得市场和广大业主的认可。恒大物业在管面积从2021年底的4.73亿平方米增加到2026年6月底的6.03亿平方米，新增项目大部分来自恒大体系外，共管理项目3194个，覆盖全国30个省（区、市）。

　　回到恒大物业本身，与太盟有着很高的契合度。作为纯私募机构，它没有国资买家的审批链条和出价纪律约束，出价灵活、折价容忍度高、对回报周期有充足耐心，契合清盘人“尽快变现”的核心诉求；而物业公司收入稳定、资本开支小，是典型的“现金奶牛”。

　　值得一提的是，市场对太盟的筹划还有一层更深的解读——万达商管曲线上市。太盟对万达的投入早已不止于财务投资，累计数百亿元资金的投入高度依赖珠海万达商管上市这条退出通道，但后者此前四度递表港交所均告失败，上市之路迟迟未通。在此背景下，收购恒大物业这一现成的港股上市平台，将商业资产注入或借壳、实现“曲线上市”，被市场视为太盟出手的动机之一。亦有分析认为，若将6亿平方米在管面积与万达商管体系打通，形成“商管+物管”双轮驱动，可对标华润万象生活模式。

　　对此，有知情人士亦作出澄清：太盟没有对珠海万达商管与恒大物业资产合并、业务重组的计划，市场流传的“将万达商管资产注入恒大物业实现曲线上市”的说法并不属实，恒大物业将与万达商管保持完全独立。“未来将维持恒大物业的上市地位，也不会实行私有化退市。”

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恒大物业出售曾“一波三折”

　　回顾恒大物业的出售历程。2020年，公司以“中国物业龙头”之姿登陆港交所，上市初期市值一度突破2000亿港元。

　　然而好景不长，2021年，随着中国恒大债务危机爆发，恒大物业成为母公司手中最具变现价值的“救急资产”。当年，合生创展拟以200.4亿港元收购恒大物业50.1%的股权，但这笔交易在复杂局面中搁浅。

　　此后数年，出售事宜几近停滞；直到2024年1月，香港高等法院向中国恒大颁布清盘令，安迈顾问获任清盘人，正式启动境外资产清算，清盘人的核心任务之一，就是将恒大系内最具流动性的资产变现，用以偿还境外债权人的债务。

　　直到去年9月，清盘人正式向恒大物业发出接洽函，出售进程进入快车道：11月邀请投标人查阅资料，12月收到非约束性要约；2026年1月启动尽职调查，2月收到更新要约方案。

　　今年4月14日，恒大物业公告显示，中国恒大清盘人已与一名选定投标人签署排他性协议，双方将就恒大物业51.016%股权展开为期30个工作日的排他性谈判。

　　5月19日，恒大物业公告：根据潜在卖方与潜在买方签订的排他性协议，有关潜在交易的排他性谈判期限已于2026年5月15日届满且未获延长。尽管排他期已到期，但潜在卖方与潜在买方之间的讨论仍在继续，旨在最终确定有关潜在交易的正式买卖协议条款。

　　在此期间，华润万象生活、中海物业、保利物业等都曾是接盘恒大物业的“绯闻对象”。

　　6月25日午间，恒大物业又公告称，公司获清盘人告知，潜在卖方与潜在买方之间的谈判已终止，且双方并未就潜在交易订立任何正式或具法律约束力的买卖协议。清盘人正积极寻求其他潜在买家。

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“去恒大化”后，恒大物业走向何方？

　　在正式进行股权交割后，恒大物业将彻底与恒大“脱钩”，实现“去恒大化”。

　　知情人士透露，太盟投资未来计划继续维持恒大物业现有的运营及管理模式、上市公司地位及独立运营状态，包括保持在管项目的长期经营，以及落实对市场广大业主客户所承诺的服务标准。在平稳过渡和稳定经营的前提下，支持恒大物业强化业务拓展能力，积极争取新的住宅及非住宅物业项目的管理合同，实现在管项目组合的内生增长。

　　有业内人士分析认为，在控股权投资项目中，太盟投资通常会考虑保留核心高管或市场化引进外部高管，并推动资本运作或上下游整合，综合提高企业经营能力。如果太盟投资能够把过往项目积累的管理经验应用到恒大物业，一方面维护物业稳定运营，保证物业服务质量，保障广大业主权益；另一方面，加强市场外拓能力，并寻找物管与商管之间的业务协同机会，促成公司增量发展，将有利于提升恒大物业可持续经营能力，恢复市场信心，利好企业长远发展。

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收购方曾是王健林的“白衣骑士”

　　太盟投资的母公司太盟投资集团被称为“亚洲小黑石”，由单伟建联合高天乐 (Chris Gradel）和Jon-Paul Toppino共同创办，其第三大股东为海外私募巨头黑石。业务板块包括专注于私募股权、不动产和信贷及市场类的投资，管理着超过550亿美元的资产。

　　根据太盟投资官网信息，单伟建于1979年从北京对外经济贸易大学毕业，并于1981年12月获得旧金山大学工商管理硕士学位，于1984年12月、1987年5月获得加利福尼亚大学伯克利分校经济学硕士学位与工商管理博士学位。

　　因为在投资界“战绩彪炳”，单伟建在2019年被《财富》杂志称为“中国私募之王”。他一手创办了亚洲最大的私募股权基金之一太盟投资集团（PAG），曾主导过韩国第一银行、深圳发展银行（以下简称深发展）以及万达商管等多个轰动业界的投资案例。

　　2010年，单伟建主导了对深发展的投资，而这次收购最后获得了约15倍回报，最终被定义为“一笔所有人都获益的大交易”。而彼时濒临破产的深发展，后来改名叫作平安银行。

　　单伟建还曾是王健林的“白衣骑士”。

　　早在2021年8月，万达商管与郑裕彤家族、碧桂园、中信资本、蚂蚁、腾讯、太盟投资集团等22家机构投资人签订对赌协议，上述投资人对珠海万达商管的投资额约为380亿元，其中太盟投资集团的投资额约为28亿美元（约180亿元）。按照对赌协议的内容，如果珠海万达商管在2023年底前未能完成上市工作，大连万达商管集团有义务向上述投资者回购股份，回购金额逾300亿元。

　　但2023年末，万达商管上市对赌期限到来，公司却迟迟未能上市，迫切需要流动性支持。在此背景下，2023年12月12日，太盟投资与大连万达商管集团共同宣布签署新投资协议，联合其他投资者，在2021年的投资赎回期满时，经大连万达商管集团赎回后，对珠海万达商管再投资。按照新协议，大连万达商管持股40%，为单一最大股东，太盟等数家现有及新进投资人股东参与投资，总计持股60%。

　　2024年3月30日，大连万达商管集团宣布，与太盟投资集团、阿布扎比投资局、穆巴达拉投资公司、中信资本、ARES在大连正式签署投资协议，上述5家机构将联合向大连新达盟商业管理有限公司投资约600亿元，合计持股60%，大连万达商管持股40%。

（文章来源：新财富杂志）

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